Calculadora de préstamo de la FHA

Si es la primera vez que compra una casa, es probable que no conozca todos los gastos ocultos que conlleva ser propietario. Al pagar la cuota mensual de la hipoteca, esa cantidad no solo incluye los intereses y la amortización del capital que debe devolver al prestamista; también debe cubrir los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y otros costos adicionales.

Aquí es donde entra en juego nuestra calculadora de préstamos de la FHA (Administración Federal de la Vivienda). Esta herramienta financiera calculará con precisión su pago mensual, desglosando todos los gastos asociados. Utilizar una calculadora de hipotecas FHA es la forma más rápida y precisa de determinar cuánto puede pagar por una casa bajo este esquema de financiamiento.

Lo mejor de todo es su facilidad de uso. Simplemente ingrese los datos correspondientes y nuestra calculadora de pagos hipotecarios hará el resto. Siga leyendo para descubrir cómo funcionan los préstamos FHA y evaluar si son la opción financiera adecuada para usted.

Beneficios de los préstamos de la FHA

Antes de detallar los beneficios de los préstamos FHA, es fundamental entender qué son y cómo operan. La Administración Federal de la Vivienda asegura estos préstamos; esto significa que están respaldados por el gobierno federal de los Estados Unidos, aunque son emitidos y administrados por prestamistas e instituciones financieras aprobadas por la agencia.

Este tipo de préstamo hipotecario fue diseñado para ayudar a familias de ingresos bajos o moderados a alcanzar el sueño de la casa propia. Por esta razón, son extremadamente populares entre quienes compran vivienda por primera vez. A continuación, analizaremos los principales beneficios de adquirir un préstamo FHA.

Pago inicial más bajo

La razón principal por la que los compradores primerizos eligen los préstamos FHA es que exigen mucho menos dinero de entrada en comparación con otras opciones hipotecarias. Reunir una gran suma de dinero en efectivo para cubrir el tradicional pago inicial del 20% suele ser un obstáculo insuperable para muchas personas que desean adquirir una propiedad. En contraste, los préstamos FHA solo exigen un pago inicial (o enganche) del 3,5% para prestatarios que cuenten con un puntaje de crédito de 580 o superior.

Mayor flexibilidad con el historial crediticio

Así como un préstamo FHA ofrece flexibilidad con el pago inicial, también lo hace con su perfil de crédito. Si usted es un comprador primerizo con un historial de crédito limitado, o si tiene un puntaje bajo debido a contratiempos financieros del pasado, es muy probable que se le dificulte calificar para un préstamo hipotecario convencional.

Mientras que la mayoría de las instituciones financieras exigen un puntaje crediticio mínimo de 620, un préstamo FHA es viable para cualquier persona con un puntaje de 580 o más. Aún mejor, si tiene la capacidad de ahorrar un 10% para el pago inicial, algunos prestamistas FHA pueden llegar a aprobar a prestatarios con puntajes tan bajos como 500.

Tasas de interés más bajas

Las tasas de interés hipotecarias fluctúan constantemente y dependen de forma directa de la situación económica del país. Sin embargo, esto no significa que no pueda encontrar excelentes ofertas. En la actualidad, los préstamos de la FHA suelen ofrecer tasas de interés fijas más bajas que los préstamos convencionales. Aunque, en ciertos escenarios, también podrían ofrecerle tasas ajustables (ARM).

En estos préstamos, su tasa de interés se rige principalmente por los promedios del mercado en el momento de su solicitud. No obstante, factores personales como su puntaje de crédito, su nivel de ingresos, el monto del pago inicial, el plazo elegido y la cantidad que desea pedir prestada, también influirán directamente en la tasa final.

Requisitos de la relación deuda-ingresos (DTI)

Su DTI (relación deuda-ingresos, por sus siglas en inglés) es una métrica que compara sus ingresos totales con sus deudas mensuales. Para calcular su DTI, sume todas sus obligaciones financieras mensuales (incluyendo préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito) y divídalas entre su ingreso mensual bruto, es decir, la cantidad que gana antes de la deducción de impuestos.

Por regla general, un DTI bajo lo hace un candidato mucho más atractivo y seguro para el prestamista. Con un préstamo FHA, su DTI puede ser de hasta un 43%, y en algunos casos excepcionales, puede negociarse un porcentaje aún mayor. Otra gran ventaja es que permite sumar los ingresos de un cofirmante (co-deudor) a la solicitud del préstamo, incluso si esa persona no va a residir en la propiedad. Añadir a un prestatario no ocupante, como un cónyuge o un familiar directo, le brinda un margen de flexibilidad enorme para calificar para su préstamo FHA.

¿Quiénes son los candidatos ideales para un préstamo FHA?

¿Se pregunta si un préstamo FHA es la decisión correcta para sus finanzas? La diferencia fundamental al decidir entre un préstamo FHA y un préstamo convencional radica en que el gobierno no respalda económicamente a los préstamos convencionales. Entidades patrocinadas por el gobierno federal, como Freddie Mac y Fannie Mae, son las encargadas de proporcionar los fondos a los prestamistas en el mercado tradicional.

Los préstamos convencionales son mucho más estrictos para calificar: exigen puntajes de crédito altos, un DTI bajo y un pago inicial sustancial. Por el contrario, las hipotecas FHA se consideran préstamos "no conformes", lo que significa que no están obligadas a satisfacer los rígidos estándares de compra de Freddie Mac o Fannie Mae.

En términos generales, los préstamos FHA son ideales para compradores de ingresos medios o bajos gracias a que sus requisitos de aprobación son mucho más laxos. Cualquier persona con un crédito en construcción, menos ahorros en el banco y un DTI más alto puede tener la oportunidad de calificar para un préstamo FHA, algo que difícilmente ocurriría en el mercado convencional.

Sin embargo, sin importar el tipo de financiamiento que elija, nunca debe perder de vista los costos adicionales. Los costos de cierre, por ejemplo, abarcan todos los honorarios, impuestos y comisiones derivados de la tramitación y legalización del préstamo. Estos gastos varían según el tipo de vivienda y su precio, pero por lo general representan entre el 3% y el 6% del valor total de la propiedad.

Por otro lado, los gastos de mantenimiento (que suelen oscilar entre el 1% y el 3% del precio de la casa anualmente) a menudo toman por sorpresa a los nuevos propietarios. Este monto dependerá de la antigüedad del inmueble y de si se encuentra dentro de un vecindario con Asociación de Propietarios (HOA, por sus siglas en inglés). En tal caso, deberá presupuestar las cuotas mensuales o anuales correspondientes a dicha asociación.

Al sumar todos estos costos paralelos, es altamente probable que concluya que la única manera viable de proteger sus ahorros es utilizando un préstamo de la FHA.

En conclusión, las hipotecas FHA son el salvavidas financiero perfecto para quienes tienen un historial crediticio en desarrollo, para aquellos que compran su primera casa y para los que no disponen del capital líquido necesario para el fuerte pago inicial que demanda la banca tradicional.

Requisitos de los préstamos hipotecarios de la FHA

Como con cualquier producto financiero, debe cumplir con ciertas pautas para ser aprobado. A continuación, detallamos los requisitos clave para la solicitud de este préstamo:

• Si su puntaje FICO se encuentra entre 500 y 579, necesitará aportar un pago inicial del 10%. Sin embargo, si su puntaje FICO es de 580 o superior, solo se le exigirá un pago inicial del 3,5%.
• Debe contar con un historial de empleo sólido y verificable durante los últimos dos años.
• Sus ingresos deben poder comprobarse legalmente mediante declaraciones de impuestos federales, recibos de nómina (talonarios) o extractos bancarios.
• El préstamo debe destinarse de forma exclusiva a la compra de su residencia principal.
• La propiedad debe cumplir con las directrices de habitabilidad del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU.) y ser tasada por un evaluador certificado por la FHA.
• Su DTI final (relación deuda-ingresos global), que incluye la nueva hipoteca y todas sus deudas preexistentes, debe ser inferior al 43% de su ingreso bruto mensual (algunos prestamistas son más flexibles y permiten hasta el 50%).
• Su DTI inicial (relación de deuda frontal), que contempla únicamente los pagos fijos del préstamo hipotecario, no debe superar el 31% de su ingreso bruto mensual.
• En caso de haberse declarado en bancarrota, deberá esperar entre uno y dos años para poder solicitar un préstamo FHA. Si ha sufrido una ejecución hipotecaria (foreclosure), el tiempo de espera es de tres años. Consulte con su prestamista, ya que pueden existir excepciones a estos plazos bajo circunstancias extraordinarias atenuantes.

Desventajas de los préstamos hipotecarios FHA

A pesar de sus grandes ventajas, también hay ciertas razones, como costos iniciales y seguros obligatorios, por las que podría replantearse esta opción. Aquí le presentamos algunas desventajas a considerar:

Puede que no esté preparado para una hipoteca

Optar por un pago inicial tan bajo como el 3,5% podría ser un indicador de que aún no cuenta con la liquidez necesaria para sostener un préstamo hipotecario a largo plazo. Si siente que sus finanzas no son del todo sólidas, quizá sea más prudente buscar propiedades más económicas o esperar hasta que logre ahorrar un enganche mayor. Tenga presente que, a mayor monto financiado, más dinero pagará en intereses, haciendo que la casa sea considerablemente más costosa al final del plazo.

Seguro hipotecario inicial (MIP)

Si su pago inicial es inferior al tradicional 20%, estará obligado a contratar un seguro hipotecario. Los préstamos FHA conllevan dos tipos de seguro. El primero es una prima inicial (Upfront MIP) equivalente al 1,75% del valor total del préstamo. Aunque muchos prestatarios optan por financiar esta prima sumándola al saldo de su hipoteca, recuerde que esto aumentará el tamaño de su deuda y, en consecuencia, incrementará el pago de sus cuotas mensuales y los intereses generados.

Seguro hipotecario mensual (recurrente)

Además del cargo del 1,75% inicial, también será responsable de pagar una prima de seguro hipotecario mensual, que cuesta entre el 0,80% y el 1,05% del saldo del préstamo. Como nota positiva, si obtiene un préstamo FHA con un plazo reducido de 15 años o menos, estas tasas de seguro pueden disminuir hasta un 0,45%.

En los préstamos convencionales, el seguro privado (PMI) se cancela automáticamente al alcanzar un 20% del capital de la vivienda. En cambio, con un préstamo FHA, debe pagar esta prima de forma obligatoria durante los primeros 11 años (si dio un pago inicial del 10%) o durante toda la vida del préstamo, hasta 30 años (si su pago inicial fue menor al 10%). Si desea eliminar este costo permanente, la única salida será refinanciar hacia un préstamo convencional en el futuro.

Menos opciones de préstamo

Los préstamos FHA se limitan a estructuras básicas de financiamiento. Para la gran mayoría, las típicas hipotecas de tasa fija a 30 o 15 años son perfectas, por lo que esto no representa un problema. No obstante, si su estrategia de inversión requiere de hipotecas de tasa ajustable agresivas o préstamos de solo intereses, los productos de la FHA no le servirán.

Limitaciones de vivienda

Otra limitante importante es que sus opciones inmobiliarias se reducen. Para que una casa califique para un préstamo FHA, debe pasar estrictas inspecciones que garanticen su habitabilidad. Si usted es un inversionista o busca una propiedad para remodelar a bajo costo (fixer-upper), un préstamo FHA estándar le será denegado.

Por el contrario, si busca una casa lista para mudarse (turnkey), no tendrá mayores inconvenientes. Cabe destacar que financiar la compra de un condominio con este préstamo puede ser complicado: el edificio debe estar previamente aprobado por la FHA y cumplir con cuotas mínimas de propietarios residentes en el complejo.

Dudas del vendedor

En un mercado inmobiliario altamente competitivo, los préstamos FHA pueden ponerlo en desventaja. Muchos vendedores y agentes inmobiliarios investigan rigurosamente a los compradores potenciales. Cuando descubren que su oferta depende de un préstamo FHA, pueden temer que los estrictos requisitos de tasación e inspección del gobierno ralenticen el proceso de cierre o, en el peor de los casos, hagan caer la venta. En mercados calientes, es común que los vendedores den prioridad a las ofertas en efectivo o con financiamiento convencional.

Preguntas para determinar si un préstamo de la FHA es adecuado para usted

Adquirir una hipoteca es un compromiso financiero trascendental. Independientemente de si elige un préstamo FHA o uno convencional, debe estar absolutamente seguro de su capacidad para cubrir la cuota hipotecaria mes a mes.

Aun cuando sepa que puede cumplir con los pagos, debe tomarse el tiempo necesario para analizar y elegir el producto hipotecario perfecto. Hágase las siguientes preguntas para descubrir si el préstamo FHA es su mejor estrategia:

• ¿Cuál es su puntaje de crédito FICO? Necesitará al menos 500 para aplicar con un pago inicial del 10%, o al menos 580 para disfrutar del pago inicial mínimo del 3,5%.
• ¿Cuenta con ingresos estables y verificables durante al menos los últimos dos años?
• ¿Tiene preparados sus extractos bancarios, declaraciones de impuestos federales y recibos de nómina para avalar dichos ingresos?
• ¿La propiedad que desea comprar se utilizará como su residencia principal?
• ¿Está consciente de que la propiedad deberá ser evaluada por un tasador certificado y aprobado por la FHA?
• ¿La casa está en óptimas condiciones habitables? Los préstamos FHA no cubren casas que requieran de reparaciones estructurales importantes.
• ¿Cuáles son sus índices de endeudamiento inicial y final (DTI)? Para asegurar la aprobación de un préstamo FHA, su relación deuda-ingresos debería ubicarse preferiblemente entre el 31% y el 43%.
• ¿Se ha declarado en bancarrota recientemente? De ser así, debe esperar entre uno y dos años completos antes de solicitar una hipoteca FHA.
• ¿Tiene una ejecución hipotecaria en su historial? Asegúrese de que hayan pasado al menos tres años antes de aplicar.

Responder con honestidad a estas interrogantes le dará un panorama claro sobre su viabilidad para un préstamo FHA. Si usted cumple holgadamente con todos estos perfiles y cuenta con excelente crédito y ahorros, podría incluso evaluar si le conviene más un préstamo convencional.

Ahora que comprende a fondo cómo funciona el mercado hipotecario y los préstamos de la FHA, es el momento perfecto para utilizar nuestra calculadora de préstamos. Ingrese sus números, simule sus pagos mensuales y descubra si hoy es el día para dar el gran paso hacia su nueva casa.