Калькулятор погашения ипотеки

Если вы знаете, сколько времени осталось по вашему кредиту

Если вы знаете оставшийся срок кредита и знаете первоначальный кредит, вы можете использовать этот калькулятор. Он подходит как для новых, так и для существующих кредитов, по которым никогда не начислялись внешние платежи.

Если вы не знаете, сколько времени осталось по вашему кредиту

Рассчитайте оставшийся срок кредита, если вы его не знаете. В ежемесячной или ежеквартальной выписке по ипотечному кредиту есть информация об остатке основного долга, процентной ставке и ежемесячных платежах.

Калькулятор погашения ипотеки помогает определить различные варианты погашения ипотеки: единовременные или дополнительные ежемесячные платежи, выплаты раз в две недели или полное погашение. При различных вариантах погашения сравниваются экономия на процентах, продолжительность оставшегося платежа и время выплат.

Основная сумма долга и проценты по ипотеке

Заемные деньги - это "основная сумма", а проценты - это плата, взимаемая кредитором за пользование той же суммой. Основная сумма и проценты - это две части типичного платежа по кредиту. Часть непогашенной основной суммы обычно взимается в виде процентов. Проценты и основная сумма обычно включаются в план амортизации домашнего кредита.

Сначала вы будете выплачивать проценты, а остаток платежа пойдет на погашение основного долга. Первоначально вы будете тратить более значительную часть процентных расходов, поскольку процентная ставка по всем вашим долгам выше. В результате с каждым последующим платежом выплачиваемые проценты уменьшаются, а сумма основного долга увеличивается. С уменьшением суммы долга стоимость заимствования будет снижаться.

Калькулятор погашения ипотеки и прилагаемая к нему амортизационная таблица демонстрируют это. После ввода данных калькулятор погашения ипотеки рассчитает соответствующую информацию.

Помимо продажи дома для погашения ипотеки, некоторые заемщики могут захотеть погасить ипотеку досрочно, чтобы избежать дальнейших процентов. Досрочное погашение ипотеки можно провести, выполнив несколько простых шагов.

Дополнительные платежи

Под дополнительным платежом понимается любая сумма, выплачиваемая сверх обычного ежемесячного взноса по ипотечному кредиту. В зависимости от финансовых возможностей и целей заемщик может делать эти дополнительные взносы эпизодически или по регулярному графику, например ежемесячно или ежегодно.

Внесение в счет погашения ипотечного кредита суммы, превышающей требуемую, может привести к значительной экономии на процентах в течение всего срока кредитования. Рассмотрим более реалистичный пример:

Предположим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долл. с фиксированной процентной ставкой 5% сроком на 30 лет. Ваш ежемесячный платеж по основному долгу и процентам составляет примерно 1073,64 долл. Если Вы будете платить дополнительно 100 долл. в месяц, то за время действия кредита Вы сэкономите на процентах около 37 303 долл. и погасите кредит примерно на 6 лет и 4 месяца раньше.

Аналогично, если после пяти лет выплат сделать единовременный дополнительный платеж в размере 5 000 долл. в счет погашения основного долга, то это позволит сэкономить около 14 000 долл. на процентах и погасить кредит примерно на 18 месяцев раньше.

Эти цифры являются обобщенными оценками, а реальная экономия может варьироваться в зависимости от конкретных условий кредита и сроков внесения дополнительных платежей. Точные данные об экономии и о том, как дополнительные платежи влияют на график амортизации кредита, можно получить с помощью ипотечных калькуляторов.

Двухнедельные платежи

Альтернативной стратегией ускорения погашения ипотеки являются еженедельные платежи. Этот подход предполагает внесение половины регулярного платежа по ипотеке каждые две недели. Поскольку в году 52 недели, это дает 26 половинных платежей, что эквивалентно 13 полным платежам к концу года, т.е. фактически ежегодный платеж составляет один дополнительный месяц. Этот метод хорошо подходит для заемщиков, получающих зарплату раз в две недели, поскольку позволяет им постоянно отчислять часть зарплаты на погашение ипотечного кредита, что потенциально сокращает срок кредита и снижает сумму процентов, выплачиваемых в течение всего срока кредитования.

Провести рефинансирование на более короткий срок

Рефинансирование, или получение новой ипотеки для погашения существующей, является еще одним вариантом. У заемщика есть ипотечный кредит на сумму $200.000 на 20 лет под 5% годовых. Рефинансирование на новый 20-летний кредит с тем же принципом и процентной ставкой 4% снизит ежемесячный платеж с $1.319,91 до $1.211,96, что позволит заемщику сэкономить $107,95. В общей сложности экономия на процентах в течение всего срока кредита составит $25.908,20.

Заемщики могут выбрать рефинансирование на более короткий или более длительный срок. Процентные ставки по краткосрочным кредитам часто дешевле. При рефинансировании необходимо оплатить расходы и сборы, связанные с закрытием сделки. Рефинансирование следует рассматривать только в том случае, если оно финансово выгодно для заемщика. Изучите наш Калькулятор рефинансирования, чтобы узнать, какие у вас есть варианты рефинансирования.

Штрафы за досрочное погашение

Кредитор может наложить штраф за досрочное погашение кредита. По мнению кредиторов, ипотечные кредиты - это активы, которые обеспечивают долгосрочный денежный поток, и кредиторы не хотят, чтобы они пострадали.

Кредиторы используют различные методики для расчета штрафов за досрочное погашение. Штрафы в размере до 80% от процентов, которые кредитор ожидает получить в течение следующих шести месяцев, являются одним из вариантов штрафов. Кредитор может взимать процент от суммы. Эти штрафы могут быстро накапливаться на ранних стадиях ипотеки.

Штрафы за досрочное погашение встречаются все реже. Как правило, они аннулируются по истечении определенного срока, например, пятого года ипотечного контракта, если они включены. Заемщикам необходимо изучить мелкий шрифт или обратиться к кредитору за разъяснениями по поводу штрафов за досрочное погашение, прежде чем ставить свою подпись на пунктирной линии. Штрафы за предоплату не допускаются по кредитам, гарантированным Федеральной жилищной администрацией (FHA), Администрацией по делам ветеранов (VA) или кредитными союзами.

Издержки упущенных возможностей

Люди, у которых есть желание погасить ипотечный кредит досрочно, должны подумать о том, что они могли бы упустить, если бы не сделали этого. На каждый доллар, вложенный в достижение определенной цели, приходится финансовая альтернатива.

Досрочное погашение ипотеки часто рассматривается как инвестиция с низким риском и низкой отдачей из-за низкой процентной ставки по ипотечному кредиту. Долг по кредитной карте и мелкие долги, такие как школьные и автомобильные кредиты, должны быть погашены в первую очередь, прежде чем делать дополнительные выплаты по ипотеке.

Проценты по ипотеке - не единственный источник дохода, который может превышать другие активы. Хотя вы можете сравнить некоторые из этих альтернативных инвестиций с экономией денег за счет погашения ипотеки, некоторые альтернативные инвестиции могут быть лучше других.

Нынешняя ипотека физического лица под 4 процента в долгосрочной перспективе будет менее затратной, чем вложение определенной суммы денег в портфель акций, зарабатывающих 10 процентов в год. Владельцы ипотечных кредитов могут предпочесть исследовать корпоративные облигации, реальное золото и множество других активов вместо того, чтобы вносить дополнительные платежи.

Помимо внесения дополнительных платежей по ипотеке, откройте счета со льготным налогообложением, если вы хотите инвестировать в будущее. Хорошими вариантами являются IRA, Roth IRA или счета, открытые в рамках Закона о пенсионном обеспечении работников (ERISA). Они позволят сэкономить значительную сумму денег на налогах и, как следствие, увеличить прибыль.

Примеры

Каждый человек сам решает, является ли увеличение ежемесячных платежей по ипотеке для него финансово целесообразным.

Пример 1

У Стива нет других долгов, кроме ипотеки на семейный дом. Нет больше ни студенческих долгов, ни кредитов на транспортные средства, ни кредитов по кредитным картам. Он не может выбрать между дальнейшими выплатами по ипотеке и инвестированием в фондовый рынок своих свободных денег. В долгосрочной перспективе рынок превзошел 4%-ную процентную ставку по его ипотеке.

Его финансовый консультант сделал важное замечание: Работодатель Стива недавно начал проводить увольнения. Его руководство даже предупредило Стива, что следующим уволенным может оказаться он. Стив может положить дополнительные деньги в свой аварийный фонд.

Инвестировать в фондовый рынок или увеличивать платежи по ипотеке - не лучшая идея в этих обстоятельствах.

Пример 2

Анна жаждала удовольствия от владения красивым домом. Несмотря на отсутствие штрафов за досрочное погашение ипотеки, она предпочла внести дополнительные платежи, чтобы быстрее расплатиться.

Однажды Анна пошла на обед со своим другом, специалистом по финансовому планированию. Приятель посоветовал ей погасить три долга по кредитным картам с высокими процентами, чтобы сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Процентная ставка по некоторым кредитным картам составляла всего 5%. На эти выплаты уходила значительная часть ее зарплаты. Приоритетное погашение кредитов с высокими процентами поможет Анне в конечном итоге сэкономить деньги.

Пример 3

Кроме ипотечного кредита на дом, у Криса нет никаких дополнительных долгов. У него есть шестимесячный фонд на неотложные нужды, он имеет постоянную работу, и он откладывает немного денег на будущее. У Криса осталось несколько лет, прежде чем он сможет закончить жизнь.

Финансовый консультант Криса советует ему досрочно погасить ипотечный кредит, чтобы сэкономить на процентах. В результате он опасается брать на себя более существенные риски, такие как покупка отдельных акций. Ему нужно начать с правильного пути к пенсии.