Calculator ng FHA Loan

Ang pagbili ng bahay—lalo na kung ikaw ay first-time homebuyer—ay may kaakibat na iba't ibang gastusin. Kapag nagbabayad ka ng iyong buwanang mortgage, hindi mo lang binabayaran ang prinsipal at interes ng utang. Kailangan mo ring magbadyet para sa mga buwis sa ari-arian (property taxes), insurance ng may-ari ng bahay, at iba pang mahahalagang gastos sa pagmamay-ari ng bahay.

Diyan pumapasok ang aming FHA loan calculator. Tinutukoy ng lubos na tumpak na mortgage calculator na ito kung magkano eksakto ang iyong magiging buwanang bayad sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa lahat ng nauugnay na bayarin. Ito ang pinakamabilis at pinaka-maaasahang paraan para malaman kung magkano talaga ang halaga ng bahay na kaya mong bilhin gamit ang isang FHA loan.

Ang pinakamaganda sa lahat, napakadaling gamitin ng FHA mortgage payment calculator na ito. Ilagay lamang ang mga detalye ng iyong loan, at ang calculator na ang bahala sa mahihirap na kalkulasyon. Magpatuloy sa pagbabasa upang matuto nang higit pa tungkol sa kung paano gumagana ang mga FHA loan, ang kanilang mga natatanging benepisyo, at kung ang sikat na opsyon sa pagpopondo na ito ay angkop para sa iyo.

Mga Benepisyo ng FHA Loans

Bago tayo pumunta sa mga partikular na benepisyo, mahalagang maunawaan kung ano ba talaga ang isang FHA loan at kung paano ito gumagana. Ang mga FHA loan ay insured (nakaseguro) ng Federal Housing Administration, na nangangahulugang sinusuportahan ang mga ito ng pederal na pamahalaan ng U.S. ngunit ibinibigay ng mga pribadong nagpapautang na aprubado ng FHA.

Ang mortgage na ito na suportado ng gobyerno ay nilikha upang tulungan ang mga pamilyang may mababa hanggang katamtamang kita na makamit ang pangarap na magkaroon ng sariling bahay, kaya naman sikat na sikat ito sa mga first-time buyer. Sa pag-iisip na iyan, tuklasin natin ang mga pangunahing bentahe ng pagkuha ng isang FHA loan.

Mas Mababang Down Payment

Ang pinakamalaking dahilan kung bakit pinipili ng mga first-time homebuyer ang mga FHA loan ay ang napakababang requirement sa down payment. Ang pag-iipon ng malaking halaga ng pera para pambayad sa tradisyonal na 20% down payment ay isang malaking hadlang na pumipigil sa maraming tao na magkaroon ng bahay. Sa kabutihang palad, ang mga FHA loan ay nangangailangan ng kasingbaba ng 3.5% down payment para sa mga umuutang na may credit score na 580 o mas mataas.

Mas Flexible sa mga Credit History

Tulad ng pagiging flexible ng mga FHA loan sa mga down payment, lubos din itong mapagbigay pagdating sa iyong credit history. Kahit na kaunti pa lang ang iyong credit file o mayroon kang mababang score dahil sa mga nakaraang problema sa pananalapi, maaari ka pa ring mag-qualify.

Habang ang mga conventional na nagpapautang ay karaniwang humihingi ng minimum na credit score na 620, maaari kang makakuha ng FHA loan na may score na 580 o mas mataas. Higit pa rito, kung kakayanin mo ang 10% down payment, tatanggapin pa ng ilang FHA-approved na nagpapautang ang mga credit score na kasingbaba ng 500.

Mas Mababang Interest Rates

Patuloy na nagbabago ang mga mortgage rate at lubos itong naiimpluwensyahan ng mas malawak na ekonomiya. Sa kabutihang palad, ang mga FHA loan ay karaniwang nag-aalok ng mas mababang fixed interest rates kumpara sa mga tradisyonal na home loan. Sa ilang mga pagkakataon, maaari ka ring magkaroon ng access sa mga adjustable-rate na FHA mortgage.

Ang partikular na interest rate mo ay magdedepende sa kasalukuyang merkado kapag nag-apply ka, ngunit naiimpluwensyahan din ito ng iyong credit score, kita, laki ng down payment, termino ng loan, at kabuuang halaga ng hihiramin.

Mas Mababang Requirement sa Debt-to-Income

Ikinukumpara ng iyong debt-to-income (DTI) ratio ang iyong kabuuang buwanang kita (bago bawasan ng buwis) sa iyong kabuuang buwanang utang na binabayaran, kabilang ang mga auto loan, student loan, at mga credit card.

Karaniwan, kapag mas mababa ang iyong DTI, mas paborable ang tingin sa iyo ng mga nagpapautang. Mapagbigay ang mga FHA loan sa aspetong ito, na nagpapahintulot ng DTI na aabot sa 43%—at kung minsan ay mas mataas pa kapag may malalakas na karagdagang salik (compensating factors). Maaari ka ring magsama ng non-occupant co-signer (tulad ng isang kapamilya o asawa) sa mortgage. Ang pagdaragdag ng kanilang kita ay nagbibigay ng dagdag na flexibility at maaaring ito ang eksaktong kailangan mo upang mag-qualify.

Sino ang Dapat Kumuha ng FHA Loan

Nag-iisip kung ang FHA home loan ba ang tamang hakbang pinansyal para sa iyo? Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng isang FHA at ng conventional mortgage ay ang suporta ng gobyerno. Ang mga conventional loan ay pinopondohan ng mga nagpapautang at sinusuportahan ng mga kumpanyang itinataguyod ng gobyerno tulad ng Fannie Mae at Freddie Mac. Bilang resulta, ang mga conventional loan ay may mas mahigpit na mga requirement sa kwalipikasyon: mas matataas na credit score, mas mababang DTI ratio, at mas malalaking down payment.

Dahil ang mga FHA loan ay non-conforming (na nangangahulugang hindi nila natutugunan ang mga mahigpit na panuntunan sa pagbili ng Fannie Mae o Freddie Mac), mayroon silang mas maluwag na mga requirement. Dahil dito, perpekto ito para sa mga buyer na may mababa hanggang katamtamang kita. Kung mayroon kang mas mababang credit score, minimal na ipon para sa down payment, o mas mataas na DTI ratio, madali kang makakapasa sa isang FHA loan kahit na tanggihan ka ng isang conventional lender.

Anuman ang uri ng mortgage na piliin mo, kailangan mong isaalang-alang ang mga karagdagang gastos sa pagbili ng bahay. Ang mga closing cost—mga bayarin na nauugnay sa pagproseso at pagkuha ng iyong loan—ay karaniwang nasa pagitan ng 3% at 6% ng presyo ng pagbili ng bahay.

Ang mga gastos sa pagpapanatili (maintenance costs) ay madalas ding nakakaligtaan ng mga first-time buyer; dapat kang magbadyet ng 1% hanggang 3% ng halaga ng bahay taun-taon para sa pagpapanatili. Kung bibili ka ng ari-arian sa isang komunidad na may HOA, magkakaroon ka rin ng buwanan o taunang dues sa homeowner's association.

Kapag nakalkula mo na ang mga karagdagang gastusing ito, baka mapagtanto mo na ang mababang panimulang gastos (upfront costs) ng isang FHA loan ay ang pinakamagandang paraan para magkaroon ng sapat na cash sa iyong savings account. Sa huli, ang mga FHA mortgage ay perpekto para sa mga first-time buyer, sa mga hindi gaanong kagandahan ang credit history, at sinumang nahihirapang mag-ipon para sa malaking down payment.

Mga Requirement sa FHA Home Loan

Upang mag-qualify sa mortgage na ito na suportado ng gobyerno, dapat mong matugunan ang mga partikular na panuntunan sa pagpapautang. Narito ang isang mabilis na pangkalahatang-ideya ng mga pamantayang requirement para sa FHA loan:

• Kung ang iyong FICO credit score ay nasa pagitan ng 500 at 579, kakailanganin mo ng 10 porsiyentong down payment. Kung ang iyong FICO score ay 580 o mas mataas, 3.5 porsiyento lamang ang kinakailangan mong i-down.
• Dapat ay mayroon kang matatag at nabe-verify na kasaysayan ng trabaho sa nakalipas na dalawang taon.
• Dapat ganap na nabe-verify ang iyong kita gamit ang mga federal tax return, pay stub, o bank statement.
• Ang loan ay dapat gamitin upang pondohan ang iyong pangunahing tirahan (hindi para sa mga investment property).
• Dapat matugunan ng ari-arian ang mga panuntunan sa kaligtasan at kaangkupang tirahan na itinakda ng HUD (The United States Department of Housing and Urban Development) at dapat masuri ng isang FHA-approved appraiser.
• Ang iyong back-end debt ratio, na kinabibilangan ng iyong bagong mortgage at lahat ng iba pang buwanang utang na binabayaran, ay dapat na karaniwang mas mababa sa 43 porsiyento ng iyong kabuuang buwanang kita. (Ang ilang nagpapautang ay papayag hanggang 50 porsiyento kung may mga compensating factor).
• Ang iyong front-end debt ratio, na binubuo lamang ng iyong mga bayarin sa mortgage na may kinalaman sa pabahay, ay karaniwang hindi dapat mas mataas sa 31 porsiyento ng iyong kabuuang buwanang kita.
• Kung ikaw ay naghain ng pagkalugi (bankruptcy), dapat kang maghintay ng isa hanggang dalawang taon bago mag-apply para sa isang FHA loan, at tatlong taon matapos ang isang foreclosure. Siguraduhing komunsulta sa isang nagpapautang, dahil ang ilan ay maaaring magbigay ng eksepsiyon sa mga itinakdang panahon ng paghihintay na ito para sa mga pambihirang sitwasyon.

Mga Kahinaan ng isang FHA Mortgage

Sa kabila ng pagiging madaling makuha, ang mga FHA loan ay may ilang kapansin-pansing kahinaan, na pangunahing nauugnay sa mas mataas na gastos sa mortgage insurance. Narito ang ilang mga potensyal na hindi magandang epekto na dapat isaalang-alang:

Maaaring Hindi Ka Pa Handa Para sa Isang Mortgage

Ang napakababang down payment na 3.5 porsiyento ay maaaring magpahiwatig na hindi ka pa nakabuo ng sapat na ipon upang komportableng ma-manage ang isang mortgage. Kung nararamdaman mong nahihirapan ka sa pananalapi, maaaring mas maingat na maghanap ng mga mas murang ari-arian o maghintay hanggang sa makapag-ipon ka ng mas malaking down payment. Tandaan, ang mas malaking halaga ng utang ay nangangahulugan ng pagbabayad ng mas malaking interes sa buong tagal ng loan.

Upfront Mortgage Insurance

Dahil nag-do-down ka ng mas mababa kaysa sa tradisyonal na 20%, kinakailangan mong magbayad ng mortgage insurance. Ang mga FHA loan ay may dalawang uri ng mortgage insurance. Ang una ay isang paunang bayad (upfront fee) na katumbas ng 1.75 porsiyento ng base loan amount. Bagama't maaari mong ipasok ang bayaring ito sa iyong kabuuang balanse ng loan sa halip na bayaran ito ng cash sa closing, ang paggawa nito ay magpapalaki sa iyong pangkalahatang utang—na nangangahulugang mas mataas na buwanang bayad at mas malaking interes na babayaran sa paglipas ng panahon.

Umuulit na Insurance (Recurring Insurance)

Bilang karagdagan sa 1.75 porsiyentong paunang bayad, dapat kang magbayad ng umuulit na buwanang mortgage insurance premium (MIP), na karaniwang nagkakahalaga sa pagitan ng 0.80 porsiyento at 1.05 porsiyento ng balanse ng loan. (Kung kukuha ka ng FHA loan na may terminong 15 taon o mas mababa, ang mga rate na ito ay maaaring bumaba hanggang 0.45 porsiyento).

Sa isang conventional loan, nakakansela ang private mortgage insurance (PMI) sa sandaling maabot mo ang 20 porsiyentong equity. Gayunpaman, sa isang FHA loan, kung mag-do-down ka ng wala pang 10%, kailangan mong bayaran ang premium na ito sa buong 30-taong tagal ng loan. Kung mag-do-down ka ng 10% o higit pa, babayaran mo ito sa loob ng 11 taon. Upang maalis ang magastos na premium na ito nang mas maaga, ang pinakamagandang opsyon mo ay ang i-refinance ito sa isang conventional loan kalaunan.

Mas Kaunting Pagpipiliang Loan

Ang mga FHA loan ay karaniwang direkta at hindi komplikado, kung saan ang pinakasikat na opsyon ay ang 15-taon at 30-taong fixed-rate na mga mortgage. Bagama't maayos ang pagiging simple na ito para sa karamihan ng mga homebuyer, maaaring makita ng mga naghahanap ng lubos na dalubhasang mga loan product—tulad ng mga kumplikadong adjustable-rate o interest-only na istruktura—na ang iniaalok ng FHA ay masyadong limitado para sa kanilang mga partikular na diskarte sa pananalapi.

Limitasyon sa Pabahay

Dapat matugunan ng pipiliin mong ari-arian ang mahigpit na requirement sa FHA appraisal patungkol sa kaligtasan, seguridad, at katatagan ng istruktura. Nangangahulugan ito na ang mga FHA loan ay hindi angkop para sa mga "fixer-upper" o mga property na may malaking diskwento at kailangang ayusin nang matindi (distressed properties). Kakailanganin mong maghanap ng mga bahay na move-in-ready o handa nang tirhan. Bukod pa rito, maaaring maging mahirap ang pagbili ng condo gamit ang isang FHA loan; ang buong condominium complex ay dapat na FHA-approved, na kadalasang nangangailangan ng mataas na owner-occupancy ratio.

Mga Pag-aalinlangan ng Nagbebenta (Seller)

Sa isang kumpetitibo at napakainit na real estate market, ang paggamit ng isang FHA loan ay kung minsan maaaring maglagay sa iyo sa isang dehado na posisyon. Ang mga ahente ng real estate at mga nagbebenta ay lubos na nakakaalam sa mahigpit na pamantayan ng FHA appraisal. Maaaring matakot ang isang nagbebenta na mag-uutos ang isang FHA appraiser ng mga pagpapaayos bago ang closing, na maaaring magpabagal o tuluyang sumira sa kasunduan. Dahil dito, maaaring bigyang-priyoridad ng ilang nagbebenta ang mga buyer na gumagamit ng conventional financing.

Mga Tanong Upang Malaman Kung ang FHA Loan ay Tama Para Sa Iyo

Ang pagpasok sa isang mortgage ay isang malaking responsibilidad sa pananalapi. Piliin mo man ang isang FHA loan o isang conventional mortgage, dapat ay tiwala ka sa iyong kakayahang magbayad ng iyong buwanang hulog nang komportable.

Upang matulungan kang magdesisyon kung ang isang FHA home loan ay akma sa iyong mga layunin sa pagmamay-ari ng bahay, itanong sa iyong sarili ang mga sumusunod:

• Ano ang iyong FICO credit score? Dapat itong nasa 500 pataas upang mag-qualify sa opsyon na 10 porsiyentong down payment, o nasa 580 pataas para sa opsyong 3.5 porsiyentong mababang down payment.
• Mayroon ka bang matatag at nabe-verify na kita na umaabot nang hindi bababa sa nakalipas na dalawang taon?
• Handa na ba ang iyong mga dokumentong pinansyal? Naihanda mo na ba ang mga bank statement, federal tax return, at kamakailang mga pay stub para i-verify ang iyong kita?
• Bibili ka ba ng pangunahing tirahan (primary residence)? Hindi maaaring gamitin ang mga FHA loan para sa mga investment property.
• Papasa ba sa inspeksyon ang bahay? Ang ari-arian ay dapat suriin ng isang FHA-approved appraiser upang matiyak na natutugunan nito ang mga pangunahing pamantayan sa kaligtasan.
• Handa na bang tirhan ang ari-arian? Ang mga karaniwang FHA loan ay hindi sumasaklaw sa mga fixer-upper o mga bargain na bahay na nangangailangan ng malawakang pagpapaayos.
• Ano ang iyong mga front-end at back-end debt ratio? Napakahalaga na malaman ang iyong debt-to-income (DTI) ratio. Upang makakuha ng FHA loan, ang iyong DTI ay karaniwang kailangang nasa pagitan ng 31 porsiyento at 43 porsiyento, depende sa nagpapautang.
• Naghain ka ba ng pagkalugi (bankruptcy)? Kung oo, karaniwang kailangan mong maghintay ng isa hanggang dalawang taon bago ka makapag-apply para sa isang FHA home loan.
• Mayroon ka bang nakaraang foreclosure? Karaniwang kailangan mong maghintay nang hindi bababa sa tatlong taon pagkatapos ng isang foreclosure bago mag-apply para sa isang FHA loan.

Sa huli, ang pag-alam sa mga sagot sa mga tanong na ito ay magsasabi sa iyo kung ang FHA home loan ay tama para sa iyo. Kung ang iyong kalusugang pinansyal ay lampas sa mga pangunahing requirement na ito sa FHA, maaaring nasa magandang posisyon ka pa para mag-qualify sa isang conventional loan.

Ngayong mayroon ka nang malinaw na pag-unawa sa kung paano gumagana ang mga FHA loan, oras na para kalkulahin ang mga numero. Gamitin ang aming FHA mortgage payment calculator sa itaas upang matantya ang iyong mga buwanang gastos, isama sa kalkulasyon ang mortgage insurance, at may kumpiyansang gawin ang iyong susunod na hakbang tungo sa pagkakaroon ng sariling bahay!