Kikokotoo cha Mkopo wa FHA

Kununua nyumba—hasa kama ni mara yako ya kwanza kununua nyumba—kunakuja na gharama mbalimbali. Unapofanya marejesho yako ya kila mwezi ya rehani (mortgage), haulipi tu deni la msingi na riba. Unahitaji pia kupanga bajeti kwa ajili ya kodi ya majengo, bima ya mmiliki wa nyumba, na gharama nyingine muhimu za umiliki wa nyumba.

Hapa ndipo kikokotoo chetu cha mkopo wa FHA kinapohusika. Kikokotoo hiki cha rehani kilicho sahihi kabisa hubaini kiasi kamili cha marejesho yako ya kila mwezi kwa kujumuisha ada zote zinazohusika. Ndiyo njia ya haraka na ya kuaminika zaidi ya kujua ni kiasi gani cha nyumba unachoweza kumudu haswa ukiwa na mkopo wa FHA.

Uzuri zaidi ni kwamba, kutumia kikokotoo hiki cha marejesho ya rehani ya FHA ni rahisi sana. Weka tu maelezo ya mkopo wako, na kikokotoo kitafanya kazi ngumu. Endelea kusoma ili kujifunza zaidi kuhusu jinsi mikopo ya FHA inavyofanya kazi, faida zake za kipekee, na ikiwa chaguo hili maarufu la kifedha linafaa kwako.

Faida za Mikopo ya FHA

Kabla hatujachambua faida mahususi, ni muhimu kuelewa haswa mkopo wa FHA ni nini na unafanyaje kazi. Mikopo ya FHA imewekewa bima na Mamlaka ya Nyumba ya Serikali (Federal Housing Administration), ikimaanisha inalindwa na serikali kuu ya Marekani lakini hutolewa na wakopeshaji binafsi walioidhinishwa na FHA.

Rehani hii inayodhaminiwa na serikali iliundwa kusaidia familia zenye kipato cha chini hadi cha kati kufikia ndoto ya kumiliki nyumba, jambo ambalo linaifanya iwe maarufu sana miongoni mwa wanunuzi wa mara ya kwanza. Tukiwa na hilo akilini, hebu tuchunguze faida kuu za kupata mkopo wa FHA.

Malipo ya Awali ya Chini

Sababu kubwa inayowafanya wanunuzi wa mara ya kwanza kuchagua mikopo ya FHA ni hitaji la malipo ya awali (down payment) lililo chini sana. Kukusanya kiasi kikubwa cha pesa taslimu ili kulipia asilimia 20 ya malipo ya awali ya kawaida ni kikwazo kikubwa kinachowazuia watu wengi kumiliki nyumba. Kwa bahati nzuri, mikopo ya FHA inahitaji malipo ya awali chini hadi asilimia 3.5 tu kwa wakopaji wenye alama ya mkopo (credit score) ya 580 au zaidi.

Unyumbufu Zaidi kwa Historia za Mkopo

Kama ambavyo mikopo ya FHA inatoa unyumbufu katika malipo ya awali, pia inasamehe sana linapokuja suala la historia yako ya mkopo. Iwe una historia fupi ya mkopo au alama ya chini ya mkopo kutokana na matatizo ya kifedha ya zamani, bado unaweza kufuzu.

Ingawa wakopeshaji wa kawaida huhitaji alama ya mkopo ya angalau 620, unaweza kupata mkopo wa FHA ukiwa na alama ya 580 au zaidi. Zaidi ya hayo, ikiwa unaweza kumudu malipo ya awali ya asilimia 10, baadhi ya wakopeshaji walioidhinishwa na FHA watakubali hata alama za mkopo zikiwa chini hadi 500.

Viwango vya Riba vya Chini

Viwango vya rehani hubadilikabadilika kila mara na huathiriwa sana na uchumi mpana. Kwa bahati nzuri, mikopo ya FHA kwa ujumla hutoa viwango vya riba isiyobadilika vilivyo chini ikilinganishwa na mikopo ya kawaida ya nyumba. Katika baadhi ya matukio, unaweza pia kupata rehani za FHA zenye riba inayobadilika.

Kiwango chako mahususi cha riba kitategemea soko la sasa wakati unapotuma maombi, lakini pia kinaathiriwa na alama yako ya mkopo, mapato, kiasi cha malipo ya awali, muda wa mkopo, na jumla ya kiasi unachokopa.

Mahitaji ya Chini ya Uwiano wa Deni kwa Mapato

Uwiano wako wa deni kwa mapato (DTI) hulinganisha pato lako la jumla la kila mwezi (kabla ya kodi) na jumla ya marejesho yako ya madeni ya kila mwezi, ikiwa ni pamoja na mikopo ya magari, mikopo ya wanafunzi, na kadi za mkopo.

Kwa kawaida, kadiri DTI yako inavyokuwa chini, ndivyo unavyovutia zaidi kwa wakopeshaji. Mikopo ya FHA ni ya ukarimu hapa, ikiruhusu DTI hadi asilimia 43—na wakati mwingine hata zaidi kukiwa na mambo mengine ya kufidia. Pia, unaweza kujumuisha mdhamini mwenza asiye mkazi (kama mwanafamilia au mwenzi) kwenye rehani hiyo. Kuongeza mapato yao hutoa unyumbufu wa ziada na inaweza kuwa haswa kile unachohitaji ili kufuzu.

Nani Anapaswa Kupata Mkopo wa FHA

Unajiuliza ikiwa mkopo wa nyumba wa FHA ni uamuzi sahihi wa kifedha kwako? Tofauti ya msingi kati ya FHA na rehani ya kawaida ni udhamini wa serikali. Mikopo ya kawaida inafadhiliwa na wakopeshaji na kudhaminiwa na mashirika yanayofadhiliwa na serikali kama Fannie Mae na Freddie Mac. Kutokana na hilo, mikopo ya kawaida ina masharti magumu zaidi ya kufuzu: alama za juu za mkopo, viwango vya chini vya DTI, na malipo ya awali makubwa zaidi.

Kwa sababu mikopo ya FHA sio ya kufuata viwango vya kawaida (non-conforming) (ikimaanisha haikidhi miongozo mikali ya ununuzi ya Fannie Mae au Freddie Mac), ina masharti nafuu zaidi. Hili linaifanya kuwa bora kwa wanunuzi wa kipato cha chini hadi cha kati. Ikiwa una alama ya chini ya mkopo, akiba ndogo ya malipo ya awali, au uwiano mkubwa wa DTI, unaweza kufuzu kwa mkopo wa FHA kwa urahisi hata kama mkopeshaji wa kawaida atakukataa.

Bila kujali aina ya rehani unayochagua, lazima uzingatie gharama za ziada za ununuzi wa nyumba. Gharama za kufunga (Closing costs)—ada zinazohusishwa na kuchakata na kupata mkopo wako—kwa kawaida huwa kati ya asilimia 3 na asilimia 6 ya bei ya ununuzi wa nyumba.

Gharama za matengenezo pia mara nyingi hupuuzwa na wanunuzi wa mara ya kwanza; unapaswa kutenga bajeti ya asilimia 1 hadi asilimia 3 ya thamani ya nyumba kila mwaka kwa ajili ya matengenezo. Ikiwa unanunua mali katika jamii inayosimamiwa na HOA (Chama cha Wamiliki wa Nyumba), utadaiwa pia ada za kila mwezi au za kila mwaka za chama cha wamiliki wa nyumba.

Ukishakokotoa gharama hizi za ziada, unaweza kugundua kwamba gharama ndogo za awali za mkopo wa FHA ni njia bora ya kubakisha pesa taslimu za kutosha kwenye akaunti yako ya akiba. Hatimaye, rehani za FHA ni kamilifu kwa wanunuzi wa mara ya kwanza, wale wenye historia isiyoridhisha ya mkopo, na mtu yeyote anayetatizika kuweka akiba kubwa kwa ajili ya malipo ya awali.

Masharti ya Mkopo wa Nyumba wa FHA

Ili kufuzu kwa rehani hii inayodhaminiwa na serikali, lazima ukidhi miongozo maalum ya ukopeshaji. Hapa kuna muhtasari wa haraka wa masharti ya kawaida ya mkopo wa FHA:

• Ikiwa alama yako ya mkopo ya FICO iko kati ya 500 na 579, utahitaji malipo ya awali ya asilimia 10. Ikiwa alama yako ya FICO ni 580 au zaidi, utahitajika tu kulipa asilimia 3.5.
• Lazima uwe na historia thabiti na inayoweza kuthibitishwa ya ajira kwa kipindi cha miaka miwili iliyopita.
• Mapato yako lazima yathibitishwe kikamilifu kupitia marejesho ya kodi ya shirikisho, stakabadhi za mshahara, au taarifa za benki.
• Mkopo huo lazima utumike kufadhili makazi yako makuu (sio mali ya uwekezaji).
• Nyumba inapaswa kukidhi miongozo ya usalama na uwezo wa kuishi iliyowekwa na HUD (Idara ya Nyumba na Maendeleo ya Mijini ya Marekani) na kutathminiwa na mthamini aliyeidhinishwa na FHA.
• Uwiano wako wa mwisho wa deni (back-end debt ratio), unaojumuisha rehani yako mpya na marejesho mengine yote ya deni ya kila mwezi, kwa ujumla unapaswa kuwa chini ya asilimia 43 ya mapato yako ya jumla ya kila mwezi. (Baadhi ya wakopeshaji wataruhusu hadi asilimia 50 kukiwa na mambo ya kufidia).
• Uwiano wako wa mbele wa deni (front-end debt ratio), unaojumuisha marejesho ya rehani yanayohusiana na nyumba pekee, kwa kawaida haupaswi kuzidi asilimia 31 ya mapato yako ya jumla ya kila mwezi.
• Ikiwa umetangaza kufilisika, lazima usubiri kati ya mwaka mmoja na miwili kabla ya kuomba mkopo wa FHA, na miaka mitatu baada ya kutaifishwa kwa nyumba (foreclosure). Hakikisha umewasiliana na mkopeshaji, kwani baadhi wanaweza kutoa msamaha kwa vipindi hivi vya kusubiri kutokana na mazingira yasiyoweza kuepukika.

Hasara za Rehani ya FHA

Licha ya kupatikana kwake kirahisi, mikopo ya FHA inakuja na kasoro chache zinazojulikana, hasa zinazohusiana na gharama kubwa za bima ya rehani. Hapa kuna baadhi ya hasara zinazowezekana za kuzingatia:

Huenda Hujajiandaa Vyema kwa Rehani

Malipo ya awali ya chini sana ya asilimia 3.5 yanaweza kuonyesha kuwa hujaunda akiba ya kutosha kudhibiti rehani vizuri. Ikiwa unahisi kulemewa kifedha, inaweza kuwa jambo la busara kutazama nyumba za bei nafuu zaidi au kusubiri hadi uweze kuweka akiba kubwa zaidi kwa ajili ya malipo ya awali. Kumbuka, kiasi kikubwa cha mkopo inamaanisha kulipa riba zaidi kwa kipindi chote cha mkopo.

Bima ya Rehani ya Awali

Kwa sababu unalipa chini ya asilimia 20 ya kawaida, unahitajika kulipa bima ya rehani. Mikopo ya FHA ina aina mbili za bima ya rehani. Ya kwanza ni ada ya awali (upfront fee) sawa na asilimia 1.75 ya kiasi cha msingi cha mkopo. Ijapokuwa unaweza kujumuisha ada hii kwenye salio lako la jumla la mkopo badala ya kuilipa taslimu wakati wa kufunga, kufanya hivyo huongeza kiasi chako cha jumla cha mkopo—ikimaanisha marejesho ya juu ya kila mwezi na riba zaidi inayolipwa kadiri muda unavyoenda.

Bima ya Kila Mara

Mbali na ada ya awali ya asilimia 1.75, lazima ulipe malipo ya bima ya rehani ya kila mwezi (MIP), ambayo kwa kawaida hugharimu kati ya asilimia 0.80 na asilimia 1.05 ya salio la mkopo. (Ikiwa utachukua mkopo wa FHA kwa muda wa miaka 15 au chini ya hapo, viwango hivi vinaweza kushuka hadi asilimia 0.45).

Katika mkopo wa kawaida, bima ya rehani ya kibinafsi (PMI) hufutwa mara unapofikia asilimia 20 ya umiliki (equity). Hata hivyo, kwa mkopo wa FHA, ukilipa malipo ya awali chini ya asilimia 10, lazima ulipe bima hii kwa kipindi chote cha miaka 30 cha mkopo. Ikiwa utalipa asilimia 10 au zaidi, utailipia kwa miaka 11. Ili kuondoa gharama hii kubwa mapema, chaguo lako bora ni hatimaye kufanya ugharamiaji mpya (refinance) kuwa mkopo wa kawaida.

Machaguo Machache ya Mkopo

Mikopo ya FHA kwa ujumla imenyooka, huku chaguzi maarufu zaidi zikiwa rehani za miaka 15 na miaka 30 za viwango vya riba visivyobadilika. Ijapokuwa urahisi huu unafanya kazi vizuri kwa wanunuzi wengi wa nyumba, wale wanaotafuta bidhaa maalum sana za mikopo—kama vile miundo tata ya riba inayobadilika (adjustable-rate) au kulipa riba pekee (interest-only)—wanaweza kuona matoleo ya FHA yana mipaka sana kwa mikakati yao maalum ya kifedha.

Vikwazo vya Makazi

Nyumba unayoichagua lazima ikidhi mahitaji madhubuti ya uthamini ya FHA kuhusu usalama, ulinzi, na uimara wa muundo. Hii inamaanisha mikopo ya FHA kwa ujumla haifai kwa nyumba "zinazohitaji ukarabati" (fixer-uppers) au mali zilizoshuka bei sana kutokana na hali mbaya. Utahitaji kutafuta nyumba zilizo tayari kuhamia. Zaidi ya hayo, kununua kondomini (condo) na mkopo wa FHA inaweza kuwa changamoto; jengo zima la kondomini lazima liwe limeidhinishwa na FHA, jambo ambalo mara nyingi huhitaji uwiano mkubwa wa umiliki wa wakaazi (owner-occupancy ratio).

Kusita kwa Wauzaji

Katika soko la nyumba lenye ushindani na changamfu, kutumia mkopo wa FHA wakati mwingine kunaweza kukuweka katika hasara. Mawakala wa mali isiyohamishika na wauzaji wanafahamu sana viwango vikali vya uthamini vya FHA. Muuzaji anaweza kuhofia kwamba mthamini wa FHA ataamuru ukarabati kabla ya makubaliano kufungwa, hivyo kuchelewesha au hata kuharibu dili. Kwa hivyo, baadhi ya wauzaji wanaweza kuwapa kipaumbele wanunuzi walio na ufadhili wa kawaida.

Maswali ya Kubaini ikiwa Mkopo wa FHA Unakufaa

Kuchukua rehani ni jukumu kubwa la kifedha. Iwe utachagua mkopo wa FHA au rehani ya kawaida, lazima uwe na uhakika na uwezo wako wa kufanya marejesho ya kila mwezi kwa raha.

Ili kukusaidia kuamua ikiwa mkopo wa nyumba wa FHA unalingana na malengo yako ya umiliki wa nyumba, jiulize maswali yafuatayo:

• Alama yako ya mkopo ya FICO ni ngapi? Inapaswa kuwa angalau 500 ili kufuzu ukiwa na malipo ya awali ya asilimia 10, au angalau 580 kwa chaguo la malipo ya awali ya chini la asilimia 3.5.
• Je, una mapato thabiti, yanayoweza kuthibitishwa yaliyodumu kwa angalau miaka miwili iliyopita?
• Je, nyaraka zako za kifedha zipo tayari? Umeandaa taarifa za benki, marejesho ya kodi ya shirikisho, na stakabadhi za hivi karibuni za mshahara ili kuthibitisha mapato yako?
• Je, unanunua makazi ya msingi? Mikopo ya FHA haiwezi kutumika kwa mali ya uwekezaji.
• Je, nyumba itapita ukaguzi? Nyumba inapaswa kutathminiwa na mthamini aliyeidhinishwa na FHA ili kuhakikisha inakidhi viwango vya msingi vya usalama.
• Je, nyumba ipo tayari kuhamiwa? Mikopo ya kawaida ya FHA haijumuishi nyumba zinazohitaji ukarabati mkubwa au nyumba za bei rahisi sana zinazohitaji matengenezo makubwa.
• Je, viwango vyako vya mbele na vya nyuma vya deni ni vingapi? Kujua uwiano wako wa deni kwa mapato (DTI) ni muhimu sana. Ili kupata mkopo wa FHA, kwa kawaida DTI yako inahitaji kuwa kati ya asilimia 31 na asilimia 43, kulingana na mkopeshaji.
• Umetangaza kufilisika? Ikiwa ndivyo, kwa ujumla unahitaji kusubiri mwaka mmoja hadi miwili kabla ya kuomba mkopo wa nyumba wa FHA.
• Je, uliwahi kutaifishiwa nyumba hivi karibuni? Kwa kawaida unahitaji kusubiri angalau miaka mitatu baada ya kutaifishwa nyumba kabla ya kuomba mkopo wa FHA.

Hatimaye, kujua majibu ya maswali haya kutakuambia ikiwa mkopo wa nyumba wa FHA unakufaa. Ikiwa afya yako ya kifedha inazidi mahitaji haya ya msingi ya FHA, unaweza kuwa katika nafasi nzuri ya kufuzu kwa mkopo wa kawaida.

Kwa kuwa sasa una uelewa madhubuti wa jinsi mikopo ya FHA inavyofanya kazi, huu ni wakati wa kukokotoa tarakimu. Tumia kikokotoo cha marejesho ya rehani ya FHA hapo juu kukadiria gharama zako za kila mwezi, jumuisha bima ya rehani, na kwa ujasiri chukua hatua yako inayofuata kuelekea kumiliki nyumba!