محاسبه‌گر وام مسکن

چه اولین باری باشد که خانه می‌خرید یا اینکه می‌خواهید خانه‌تان را تعمیر کنید، یک محاسبه‌گر وام مسکن می‎تواند به شما کمک کند تا از پرداخت‌های ماهانه آن سر در بیاورید. دانستن اینکه پیش‌پرداخت، نرخ بهره، مدت، مکان ملک و سایر عوامل چگونه بر هزینه ماهانه تأثیر می‎گذارند، بسیار مهم است. این مطلب را تا آخر بخوانید تا درباره محاسبه‌گر پرداخت وام مسکن و علت استفاده از آن بیشتر بدانید.

تعریف وام مسکن

وام مسکن برای نگهداری یا خرید زمین، خانه یا سایر املاک استفاده می‎شود. وام‌های مسکن در واقع وام‌های تضمین شده‌ای هستند که در آنها ملک نقش وثیقه را دارد. وام‌های مسکن توافقاتی هستند که نشان می‌دهند وام‌گیرنده راضی است که در مدت‌زمان معلوم، اصل وام و سود آن را به وام‌دهنده پرداخت کند.

درخواست وام مسکن معمولاً از سوی وام‌دهنده انجام می‎شود. او بررسی می‌کند تا مطمئن شود خریدار همه الزامات، از جمله پیش‌پرداخت‌ها و امتیازات اعتباری لازم را برآورده می‌کند. درخواست وام مسکن قبل از ورود به مرحله نهایی، یک فرایند پذیره‌نویسی دقیق را می‎گذراند. انواع مختلفی از وام‌های وام مسکن، از جمله وام‌هایی با نرخ ثابت و وام‌های متداول، وجود دارد.

نحوه کارکرد وام مسکن

کسب‌وکارها و افراد از وام‌های وام مسکن برای خرید املاک و مستغلات، بدون پرداخت کل هزینه خرید از همان ابتدا استفاده می‎کنند. پس از تأیید وام مسکن، وام‌گیرنده باید اصل وام به‌اضافه سود آن را در مدت‌زمان معینی بازپرداخت کند، تا زمانی که هزینه ملک پرداخت شود و مالکیت آن کامل شود.

بسیاری از وام مسکن‌های سنتی، یک برنامه استهلاک وام مسکن دارند که در آن پرداخت‌های هر ماه به یک اندازه هستند. تنها فرقش این است که نسبت سود و اصل وام در طول مدت آن، متفاوت خواهد بود. اکثر وام مسکن‌ها در ایالات متحده دارای مدت‌زمان 15 یا 30ساله هستند.

حتی ممکن است بشنوید که وام مسکن به‌عنوان حق تصرف در برابر ملک یا به‌عنوان ادعای مالکیت یک ملک عنوان می‎شود؛ بنابراین، اگر وام‌گیرنده از برنامه استهلاک وام مسکن تبعیت نکند، وام‌دهنده ممکن است املاک را سلب کند.

به‌عنوان‌مثال، یک خریدار خانه خود را در گرو وام‌دهنده می‎گذارد، این یعنی وام‌دهنده حالا ادعای مالکیت خانه را دارد. این امر سودی برای وام‌دهنده در این خانه ایجاد می‌کند، یعنی در صورت عدم پرداخت وام توسط خریدار، وام‌دهنده می‎تواند آن را سلب کند. در طول سلب مالکیت، وام‌دهنده می‎تواند خریدار را بیرون کند، خانه را بفروشد و از پول آن برای جبران بدهی وام مسکن خود استفاده کند.

فرایند وام مسکن

فرایند وام مسکن با ارائه درخواست وام توسط وام‌گیرندگان به یک یا چند وام‌دهنده آغاز می‎شود. وام‌دهنده شواهدی می‎خواهد مبنی بر اینکه خریدار احتمالی، توانایی بازپرداخت وام را دارد. آنها اسنادی مانند گواهی سرمایه‌گذاری و صورت‌حساب بانکی، گواهی اشتغال فعلی و اظهارنامه مالیاتی را درخواست خواهند کرد. همچنین وام‌دهنده اعتبار شما را چک می‎کند تا سابقه پرداختی شما بررسی کند.

پس از تأیید، وام‌دهنده یک وام مسکن با مبلغ و نرخ بهره مشخص را به وام‌گیرنده پیشنهاد می‎کند. این فرایند را می‌توانید وقتی هنوز در حال خرید خانه در مرحله تأیید اولیه هستید یا حتی پس از یافتن خانه، شروع کنید. پرس‌وجو از وام‌دهندگان برای اطمینان از اینکه از قبل تأیید شده‌اید، یک راه مؤثر برای داشتن موقعیت بهتر در بازار مسکن است. هنگامی که خریدار پیش از تأییدنامه دارد، به فروشنده می‎گوید که آن شخص بودجه لازم برای حمایت از پیشنهاد خود را دارد.

پس از توافق خریدار و فروشنده در مورد شرایط، جلسه‌ای برای بستن قرارداد تشکیل خواهد شد. گاهی خود خریداران خانه حضور پیدا می‌کنند و گاهی هم فقط نمایندگان آنها می‎آیند. فرایند بستن قرارداد زمانی است که وام‌گیرنده پیش‌پرداخت را پرداخت می‎کند و فروشنده مالکیت را به خریدار منتقل می‎کند و پول را از او می‌گیرد. ممکن است لازم باشد خریدار اسناد اضافی برای وام مسکن امضا کند و وام‌دهنده ممکن است هزینه‌های تأمین وام را دریافت کند. گاهی اوقات، این هزینه‌ها به‌صورت امتیازهای وام مسکن ارائه می‌شوند.

انواع وام مسکن

انواع مختلفی از وام‌های وام مسکن وجود دارد. از رایج‌ترین آنها می‎توان به وام‌های 15ساله و 30ساله با نرخ ثابت اشاره کرد. بااین‌حال، برخی از وام‌های مسکن دارای شرایط کمتر از پنج سال هستند، درحالی‌که برخی دیگر می‌توانند مدتی تا 40 سال یا بیشتر داشته باشند. با استفاده از یک محاسبه‌گر استهلاک، متوجه خواهید شد که اگر وام‌های بلندمدت‌تری بگیرید، هزینه پرداختی هر ماه شما کاهش می‎یابد، اما در طول مدت وام، سود بیشتری پرداخت خواهید کرد.

بااین‌حال، فرق وام‌های مسکن فقط در طول مدت آنها نیست. به‌عنوان‌مثال، انواع خاصی از وام‌های مسکن، مانند وام‌های وزارت امور کهنه سربازان (VA)، وام‌های اداره مسکن فدرال (FHA) و وام‌های وزارت کشاورزی (USDA) وجود دارند. این وام‌ها برای گروه خاصی از خریداران طراحی شده‌اند که امتیاز اعتباری، پیش‌پرداخت یا درآمد لازم برای واجد شرایط وام‌های مسکن معمولی بودن را ندارند.

در اینجا نگاهی دقیق‌تر به رایج‌ترین انواع وام مسکن خواهیم داشت:

با نرخ قابل‌تطبیق

وام‌هایی با نرخ قابل‌تطبیق، برای یک دوره ابتدایی، یک نرخ بهره ثابت دارند و سپس معمولاً نرخ آنها بر اساس نرخ‌های بهره فعلی تغییر می‎کنند. اغلب نرخ بهره اولیه کمتر از نرخ فعلی بازار است، و این باعث می‌شود که وام‌های مسکن بسیار مقرون‌به‌صرفه‌تر باشند. اما اگر نرخ بهره به‌شدت افزایش یابد، احتمالاً صرفه اقتصادی این وام‌ها در آینده کمتر خواهد بود. این وام‌ها به‌طورکلی سقف‌هایی دارند برای این که نرخ بهره می‎تواند هر بار و در کل طول مدت وام چقدر افزایش یابد.

فقط سود

وام‌های مسکن با بهره کمتر، از دیگر انواع رایج هستند و اغلب شامل برنامه‌های پیچیده استهلاک وام مسکن می‌شوند که برای وام‌گیرندگان حساس بهترین گزینه است. حواستان باشد این طبیعی است که این وام‌ها در پایان دوره وام شما، پرداخت بالون بالایی بخواهند.

این نوع وام مسکن باعث شد بسیاری از صاحبان خانه در اوایل دهه 2000 حین حباب مسکن، با ویرانی مالی مواجه شوند.

نرخ ثابت

این یکی از محبوب‌ترین انواع وام مسکن است، زیرا وام‌گیرندگان دقیقاً می‎دانند که هر ماه چه مقدار پرداخت می‎کنند. پس از شروع وام و قفل‌شدن نرخ بهره، تا پایان وام یا تا زمانی که مجدداً سرمایه‌گذاری نکنید، این نرخ تغییر نخواهد کرد. اگرچه این وام‌ها برای بودجه‌بندی صورت‌حساب‌های ماهانه شما عالی هستند، اما مانند وام مسکن با نرخ قابل‌تطبیق، از کاهش نرخ بهره در طول مدت‌زمان وام بهره‌مند نخواهید شد.

وام مسکن معکوس

از بین تمام وام‌های موجود، این منحصربه‌فردترین نوع است. این وام‌ها برای افراد بالای 62 سال طراحی شده‌اند که می‎خواهند بخشی از سرمایه خانه خود را به پول نقد تبدیل کنند. این ابزارهای مالی به صاحبان خانه اجازه می‎دهند تا معادل ارزش خانه خود وام بگیرند و پرداخت را به‌صورت یکجا، اعتباری یا پرداختی ثابت ماهانه دریافت کنند. باقی‌مانده وام زمانی سررسید می‎شود که وام‌گیرنده خانه را بفروشد، به طور دائم از آن نقل‌مکان کند یا از دنیا برود.

میانگین نرخ فعلی وام مسکن

مبلغی که برای وام مسکن می‎پردازید، بستگی به نوع انتخابی شما، مدت، نرخ بهره و امتیاز تخفیف پرداختی دارد. درک این نکته که نرخ بهره می‎تواند از وام‌دهنده‌ای به وام‌دهنده دیگر یا از هفته‌ای به هفته دیگر متفاوت باشد، بسیار مهم است، بنابراین مطمئن شوید که فرصت‌های موجود در بازار را بررسی می‌کنید.

در سال 2020، نرخ‌های وام مسکن در ایالات متحده به پایین‌ترین حد خود رسید و میانگین نرخ آن برای نرخ ثابت 30ساله حدود 2.66 درصد کاهش یافت. نرخ وام مسکن تا سال 2021 نسبتاً پایین باقی ماند، اما در ماه آخر سال روند صعودی خود را آغاز کرد. در اینجا نگاهی به نرخ بهره وام مسکن از سپتامبر 2022 خواهیم داشت:

• وام مسکن 30ساله با نرخ ثابت: 6.89 درصد
• وام مسکن 15ساله با نرخ ثابت: 5.528 درصد
• 10/6 وام مسکن با نرخ قابل‌تطبیق: 6.435 درصد

پرداخت‌های مشمول در وام مسکن

چهار عامل اصلی در محاسبه پرداخت وام مسکن وجود دارد. این عوامل عبارت‌اند از بهره، اصل وام، بیمه و مالیات. برای مثال اطلاعات زیر از یک وام مسکن 100000 دلار استفاده می‎کند.

مبلغ اصلی

هر پرداخت ماهانه وام مسکن شامل مبلغ خاصی است که مستقیماً جبران مانده اصل وام می‎شود. وام‌های مسکن ساختاریافته هستند، بنابراین پرداخت‌های اصلی از مقادیر کم شروع می‎شوند و با تکمیل هر پرداخت، افزایش می‎یابد. به همین دلیل، پرداخت‌هایی که در چند سال اول انجام می‌شوند، بیشتر به اصل سرمایه می‌روند تا به بهره آن، و در پایان مدت وام شما این مسئله برعکس است. در این مثال، مبلغ اصلی برابر 100000 دلار است.

سود

وام‌دهنده برای اینکه به خودش برای پذیرفتن ریسک پول دادن به شما پاداش بدهد، سود دریافت می‎کند. این نرخ مستقیماً بر مبلغی که وام‌گیرنده در هر ماه می‎پردازد، تأثیر می‎گذارد. هر چه نرخ بهره بیشتر باشد، پرداخت ماهانه وام مسکن نیز بیشتر می‎شود.

لازم به ذکر است که نرخ‌های بهره بالاتر، مقدار کلی وام را کاهش می‎دهند، درحالی‌که نرخ‌های پایین‌تر، مقدار کل وام را افزایش می‎دهند. برای مثال، فرض کنید نرخ بهره با مبلغ اصلی معادل 100000 دلار برابر 6 درصد است. سود ترکیبی و اصل وام 30ساله، بسته به موقعیت مکانی، شما حدود 600 دلار خواهد بود. بااین‌حال، اگر وام 100000 دلار دارای نرخ بهره 9 درصد بود، پرداخت ماهانه آن نزدیک به 800 دلار می‌شد.

مالیات‌ها

مالیات بر املاک یا مستغلات نیز از سوی دولت محلی ارزیابی می‎شود و برای تأمین مالی برنامه‌های عمومی مانند پلیس، مدارس و ادارات آتش‌نشانی استفاده می‎گردد. این مالیات‌ها سالانه ارزیابی می‎شوند، اما شما می‎توانید آنها را ماهانه در پرداخت‌های وام مسکن خود، پرداخت کنید. مقدار بدهی شما باید بر تعداد پرداخت‌هایی که در یک سال انجام می‎دهید، تقسیم شود. وام‌دهنده شما تا زمان پرداخت مالیات، پرداخت‌ها را جمع‌آوری و سپرده می‎کند.

بیمه

آخرین عاملی که بر پرداخت وام مسکن شما تأثیر می‎گذارد، بیمه است که مشابه با مالیات بر دارایی اعمال می‎شود. در این باره باید بدانید ممکن است دو نوع بیمه در برنامه استهلاک وام مسکن شما گنجانده شود.

نوع اول، بیمه اموال است که از اموال و متعلقات در برابر بلایایی مانند سرقت یا آتش‌سوزی محافظت می‎کند. نوع دیگر بیمه PMI است که برای هر کسی اعمال می‌شود که خانه‎ای با کمتر از 20 درصد کاهش قیمت خریداری کند. در شرایطی که وام‌گیرنده نتواند وام را بازپرداخت کند، این بیمه برای محافظت از وام‌دهنده ایجاد شده است.

ازآنجایی‌که این بیمه خطر عدم پرداخت وام را کاهش می‎دهد، PMI به وام‌دهندگان اجازه می‎دهد تا وام مسکن را به سرمایه‌گذاران بفروشند. PMI تضمین می‎کند که سرمایه‌گذاری بدهی سرمایه‌گذار، بازیابی می‎شود. پس از اینکه خانه وام‌گیرنده، حداقل 20 درصد حقوق صاحبان سهام را صاحب شد، می‎توان این بیمه حذف کرد.

اگرچه سود، اصل وام، مالیات و بیمه عمده مبالغ وام‌های مسکن را تشکیل می‌دهند، اما می‌توانید وام مسکنی را انتخاب کنید که بیمه یا مالیات در پرداختی آن نباشد. به یاد داشته باشید اگرچه پرداخت‌های ماهانه شما کمتر است، اما همچنان باید بیمه و مالیات را بپردازید.

چگونه بهترین وام مسکن را پیدا کنیم

در گذشته، اتحادیه‌های اعتباری، بانک‌ها و مؤسسات وام و پس‌انداز تنها مکان‌هایی بودند که وام مسکن را تضمین می‎کردند. امروزه، وام‌دهندگان زیادی برای انتخاب وام مسکن، از جمله موارد غیربانکی، وجود دارند.

هنگام انتخاب بهترین وام مسکن، مطمئن شوید که از یک محاسبه‌گر رایگان وام مسکن استفاده کنید تا کمکتان کند که پرداخت‌های تخمینی بر اساس نوع وام مسکن، پیش‌پرداخت و نرخ بهره را با هم مقایسه کنید. این همچنین ابزاری عالی برای کمک به شما است تا در مورد میزان هزینه خانه تصمیم‌گیری کنید.

به‌غیراز سود و اصل سرمایه، ممکن است سرویس‌دهنده وام مسکن یا وام‌دهنده، یک حساب امانی برای پرداخت بیمه اموال، مالیات و سایر هزینه‌ها باز کند. این هزینه‌ها به پرداخت ماهانه وام شما اضافه می‎شوند.

در نهایت، گشت‌وگذار در اطراف ساده‌ترین راه برای یافتن بهترین وام مسکن است. بعد از اینکه از محاسبه‌گر استهلاک استفاده کردید تا ببینید تا چه مبلغی می‎توانید خانه بخرید، باید وام‌دهنده‌ای پیدا کنید که در آن محدوده‌ها وام ارائه کند.

نحوه واجد شرایط بودن برای وام مسکن

وام‌دهندگان چندین عامل مهم را بررسی می‎کنند تا ببینند که آیا یک فرد می‎تواند واجد شرایط وام مسکن باشد یا خیر. در اینجا سؤالاتی وجود دارد که باید قبل از ارائه درخواست وام مسکن، از خود بپرسید:

• آیا امتیاز اعتباری «خوبی» دارید؟
• آیا اخیراً ورشکست شده‌اید یا کسب‌وکارتان توقیف شده است؟
• آیا در حال حاضر بدهی ماهانه زیادی دارید؟
• آیا سابقه اعتباری شما بدهی گذشته یا تأخیر در پرداخت زیادی دارد؟
• آیا کارت‌های اعتباری شما موجودی بالا دارند؟

اگر جوابتان به یکی از این عوامل بله باشد، به این معنی نیست که هیچ شانسی برای دریافت وام ندارید. مثلاً حتی برخی از انواع وام مسکن تا امتیاز اعتباری فقط 580 را هم قبول می‌کنند. بااین‌حال، اگر به چندین سؤال در لیست پاسخ مثبت داده‌اید، ممکن است بهتر باشد قبل از درخواست به وام‌دهنده، روی آن موارد کار کنید.

اصطلاحات مهم درباره وام مسکن که باید بدانید

یک محاسبه‌گر آنلاین وام مسکن، با اندکی اطلاعات به شما کمک می‌کند تا پرداخت ماهانه وام مسکن خود را تخمین بزنید. در اینجا اصطلاحاتی آمده است که برای استفاده مؤثر از محاسبه‌گر باید بدانید:

• قیمت خانه: مبلغی که باید برای خانه بپردازید به دلار.
• پیش‌پرداخت: پولی که به فروشنده خانه داده شده است.
• مبلغ وام: مبلغی که برای خرید خانه تأمین می‎شود. برای یافتن این عدد، مبلغ پیش‌پرداخت را از قیمت خانه کم کنید.
• مدت وام: مدت‌زمان وام مسکن شما
• نرخ بهره: مبلغی که به وام‌دهنده پرداخت می‎شود تا به شما اجازه قرض گرفتن پول را بدهد.

مثالی از محاسبه وام مسکن در ایالات متحده

فرض کنید که می‎خواهید خانه‌ای را به قیمت 100000 دلار بخرید. وام‌دهنده به شما وام 30ساله با بهره 6 درصد ارائه می‎دهد. برای تعیین پرداخت‌های ماهانه وام مسکن خود، از محاسبه‌گر رایگان وام مسکن استفاده کنید و این داده‌ها را وارد کنید:

• قیمت خرید: 100000 دلار
• پیش‌پرداخت: ما از 20 درصد برای مثال خود استفاده کردیم
• مدت وام مسکن: نرخ ثابت 30ساله
• کد پستی: ما از 90005 در مثال خود استفاده کردیم

همان‌طور که می‌بینید، پرداخت ماهانه وام شما به مبلغ 80000 دلار، برابر 622.90دلار خواهد بود.