Calcolatore del mutuo per la casa

Che si tratti di un primo acquisto o di un rifinanziamento di una casa esistente, un calcolatore di mutui può aiutarvi a capire i vostri pagamenti mensili. È fondamentale capire come l'acconto versato, il tasso di interesse, la durata, l'ubicazione dell'immobile e altri fattori influiranno sul costo mensile. Continuate a leggere per saperne di più sul calcolatore di pagamenti ipotecari e sul perché usarne uno.

Definizione di mutuo

Un mutuo è un prestito utilizzato per mantenere o acquistare un terreno, una casa o altre proprietà. I mutui sono prestiti garantiti in cui la proprietà funge da garanzia. Sono accordi creati per dimostrare che il mutuatario acconsente a effettuare pagamenti regolari al prestatore nel tempo per il capitale e gli interessi del prestito.

La richiesta di un mutuo viene generalmente effettuata tramite un prestatore. Questa persona controllerà per garantire che l'acquirente soddisfi tutti i requisiti, inclusi acconti e punteggi di credito. Una richiesta di mutuo passa attraverso un rigoroso processo di sottoscrizione prima di entrare nella fase di chiusura. Esistono diversi tipi di mutui ipotecari, compresi quelli a tasso fisso e quelli convenzionali.

Come funzionano i mutui

Le imprese e gli individui utilizzano i mutui ipotecari per acquistare immobili senza pagare in anticipo l'intero acquisto. Una volta approvato un mutuo, ci si aspetta che il mutuatario ripaghi il capitale del prestito più gli interessi per un certo periodo di anni fino a quando la proprietà non sarà pagata e posseduta libera e chiara.

Molti mutui tradizionali prevedono un piano di ammortamento del mutuo, in cui i pagamenti regolari sono gli stessi ogni mese. L'unica differenza è che le proporzioni tra interesse e capitale verranno applicate in modo diverso durante la durata del prestito. La maggior parte dei mutui negli Stati Uniti hanno una durata di 15 o 30 anni.

Potresti anche sentire un'ipoteca denominata privilegio contro la proprietà o credito sulla proprietà. Pertanto, se il mutuatario non rispetta il piano di ammortamento del mutuo, il creditore può pignorare l'immobile.

Ad esempio, un acquirente impegna la propria casa a un creditore, il che significa che il creditore ora ha un credito sulla casa. Ciò fornisce al creditore l'interesse sulla casa, dove se l'acquirente è inadempiente sul prestito può pignorare. Durante un pignoramento, l'istituto di credito può sfrattare l'acquirente, vendere la casa e utilizzare il denaro per recuperare il debito ipotecario.

La procedura del mutuo

Il processo di mutuo inizia con i mutuatari che presentano richieste di prestito a uno o più istituti di credito. Il creditore vorrà la prova che il potenziale acquirente può rimborsare il prestito. Chiederanno documentazione come investimenti ed estratti conto bancari, prova dell'attuale impiego e dichiarazioni dei redditi. L'istituto di credito eseguirà anche controlli del credito per esaminare la cronologia dei pagamenti.

Dopo l'approvazione, il creditore offre al mutuatario un mutuo per un importo e un tasso di interesse specifici. Il processo può essere avviato mentre stai ancora cercando una casa tramite una preapprovazione o dopo averne già trovata una. Verificare con gli istituti di credito per assicurarsi di essere pre-approvati è un modo efficace per posizionarsi meglio nel mercato immobiliare. Quando un acquirente riceve una lettera di pre-approvazione, informa il venditore che la persona ha i fondi per sostenere la propria offerta.

Dopo che l'acquirente e il venditore avranno concordato i termini, ci sarà un incontro per la chiusura. A volte partecipano gli acquirenti di case, a volte sono solo i loro rappresentanti. Il processo di chiusura avviene quando il mutuatario paga l'acconto e il venditore trasferisce la proprietà all'acquirente e riceve il suo denaro. L'acquirente potrebbe dover firmare ulteriori documenti ipotecari e il creditore potrebbe riscuotere le commissioni di concessione del prestito. A volte, queste commissioni si presentano sotto forma di punti ipotecari.

Tipi di mutui

Sono disponibili diversi tipi di mutui ipotecari. Tra i più comuni ci sono i prestiti a 15 e 30 anni a tasso fisso. Tuttavia, alcuni mutui hanno una durata minima di cinque anni, mentre altri possono durare 40 anni o più. Utilizzando un calcolatore di ammortamento, scoprirai che se sottoscrivi prestiti più lunghi, ridurrai il costo ogni mese, ma pagherai più interessi per tutta la durata del prestito.

Tuttavia, i mutui possono differire anche per altri aspetti, oltre alla durata dei termini. Ad esempio, esistono tipi specifici di mutui per la casa come i prestiti del Dipartimento degli affari dei veterani (VA), i prestiti della Federal Housing Administration (FHA) e i prestiti del Dipartimento dell'agricoltura (USDA). Questi prestiti sono progettati per specifici acquirenti di case che non hanno i punteggi di credito, gli acconti o il reddito per qualificarsi per i mutui immobiliari convenzionali.

Ecco uno sguardo più da vicino alle tipologie di mutuo più comuni:

Tasso regolabile

I prestiti a tasso variabile prevedono un tasso di interesse fisso per un periodo iniziale e poi in genere cambiano in base ai tassi di interesse correnti. Spesso il tasso di interesse iniziale è inferiore all’attuale tasso di mercato, rendendo tali mutui subito più convenienti. Ma sono potenzialmente meno redditizi in futuro se i tassi di interesse aumentano bruscamente. Questi prestiti generalmente hanno limiti su quanto il tasso di interesse può aumentare ogni volta e in totale durante la durata del prestito.

Solo interessi

I mutui per la casa con soli interessi sono meno comuni di altri tipi e spesso comportano complessi piani di ammortamento dei mutui che sono i migliori per i mutuatari sofisticati. Attenzione: non è raro che questi prestiti richiedano un grosso pagamento in blocco alla fine del mandato.

Questo tipo di mutuo ha causato la devastazione finanziaria di molti proprietari di case durante la bolla immobiliare dei primi anni 2000.

Tasso fisso

Questo è uno dei tipi di mutuo più popolari perché i mutuatari sanno esattamente cosa pagheranno ogni mese. Dopo che il prestito è stato concesso e il tasso di interesse è bloccato, non cambierà fino alla fine del prestito o fino al rifinanziamento. Sebbene questi prestiti siano ottimi per pianificare le bollette mensili, non beneficerai di diminuzioni dei tassi di interesse nel tempo, come faresti con un mutuo a tasso variabile.

Mutui inversi

Di tutti i mutui disponibili, questi sono i più singolari. Sono pensati per le persone di età superiore ai 62 anni che desiderano convertire una parte del proprio patrimonio immobiliare in contanti. Questi strumenti finanziari consentono ai proprietari di casa di contrarre prestiti in base al valore della loro casa e di ricevere il pagamento in un’unica soluzione, una linea di credito o pagamenti mensili fissi. Il saldo residuo del prestito diventa dovuto quando il mutuatario vende la casa, si trasferisce definitivamente da essa o muore.

Tassi ipotecari medi attuali

L'importo che pagherai per un mutuo dipende dalla tipologia scelta, dalla durata, dai tassi di interesse e dai punti di sconto pagati. Comprendere che i tassi di interesse possono variare da prestatore a prestatore o da settimana a settimana è fondamentale, quindi assicurati di controllare più opportunità disponibili sul mercato.

Nel 2020, i tassi ipotecari negli Stati Uniti hanno raggiunto livelli quasi record, con un tasso medio sceso intorno al 2,66% per un tasso fisso di 30 anni. I tassi ipotecari sono rimasti piuttosto bassi per tutto il 2021, ma hanno iniziato a tendere al rialzo durante l’ultimo mese dell’anno. Ecco uno sguardo ai tassi di interesse sui mutui per la casa a partire da settembre 2022:

• Mutuo trentennale a tasso fisso: 6,89%
• Mutuo a tasso fisso 15 anni: 5,528%
• Mutuo 10/6 a tasso variabile: 6,435%

Pagamenti inclusi nel mutuo

Ci sono quattro fattori principali inclusi nel calcolo della rata del mutuo. Questi fattori sono gli interessi, il capitale, l’assicurazione e le tasse. Le seguenti informazioni utilizzeranno un mutuo di $ 100.000 per l'esempio.

Capitale

Ogni rata mensile del mutuo include un importo specifico che va direttamente al saldo principale del prestito. I mutui sono strutturati, quindi i pagamenti principali iniziano con un valore basso e aumentano con ogni pagamento completato. Pertanto, i pagamenti effettuati nei primi anni si applicano maggiormente agli interessi rispetto al capitale, e il contrario è vero alla fine del mandato. Nell'esempio, l'importo principale è $ 100.000.

Interesse

Il creditore addebita gli interessi per premiarsi per aver corso il rischio di prestarti i soldi. Questo tasso influisce direttamente sull'importo che il mutuatario paga ogni mese. Più alto è il tasso di interesse, maggiori saranno le rate mensili del mutuo.

È fondamentale ricordare che tassi di interesse più elevati ridurranno l’importo complessivo che puoi prendere in prestito, mentre tassi più bassi aumenteranno l’importo. Per il nostro esempio, supponiamo che il tasso di interesse sul capitale di $ 100.000 sia del 6%. L'interesse e il capitale combinati su un prestito di 30 anni ammonterebbero a circa $ 600, a seconda della tua posizione. Tuttavia, se il prestito di 100.000 dollari avesse un tasso di interesse del 9%, la rata mensile del mutuo sarebbe più vicina agli 800 dollari.

Le tasse

Anche le tasse sulla proprietà o sugli immobili vengono valutate dal governo locale e utilizzate per finanziare programmi pubblici come polizia, scuole e vigili del fuoco. Queste tasse vengono valutate annualmente, ma puoi pagarle mensilmente nelle rate del mutuo. L'importo dovuto dovrebbe essere diviso per il numero di pagamenti che effettuerai in un anno. Il tuo prestatore raccoglierà e depositerà i pagamenti in garanzia fino alla scadenza delle tasse.

Assicurazione

L'ultimo fattore che influisce sulla rata del mutuo è l'assicurazione, che viene gestita in modo simile alle tasse sulla proprietà. Con questo, dovresti capire che due forme di assicurazione possono essere incluse nel piano di ammortamento del tuo mutuo.

Il primo tipo è l'assicurazione sulla proprietà, che protegge la proprietà e gli effetti personali da disastri come furti o incendi. L'altro tipo di assicurazione è la PMI, obbligatoria per chiunque acquisti una casa con uno sconto inferiore al 20%. Questa assicurazione è in atto per proteggere il creditore nel caso in cui il mutuatario non possa rimborsare il prestito.

Poiché questa assicurazione diminuisce il rischio di insolvenza sul prestito, il PMI consente agli istituti di credito di vendere il mutuo agli investitori. Il PMI garantisce che l’investimento di debito dell’investitore verrà recuperato. La copertura può essere abbandonata dopo che la casa del mutuatario ha un patrimonio netto minimo del 20%.

Sebbene interessi, capitale, tasse e assicurazione rappresentino la maggior parte dei mutui, puoi optare per un mutuo per la casa che non include l'assicurazione o le tasse come parte del pagamento. Ricorda che anche se i tuoi pagamenti mensili sono inferiori, sei comunque responsabile del pagamento dell'assicurazione e delle tasse.

Come trovare il miglior mutuo

Le cooperative di credito, le banche e gli istituti di prestito e di risparmio erano alcuni degli unici posti in cui garantire i mutui per la casa. Oggi ci sono molti erogatori di mutui ipotecari tra cui scegliere, compresi quelli non bancari.

Quando acquisti il miglior mutuo, assicurati di utilizzare un calcolatore di mutuo gratuito per confrontare i pagamenti stimati in base al tipo di mutuo, all'acconto e al tasso di interesse. È anche un ottimo strumento per aiutarti a decidere quanta casa puoi comodamente permetterti.

Oltre agli interessi e al capitale, il gestore o il prestatore di mutui ipotecari può anche aprire un conto di deposito a garanzia per pagare l'assicurazione sulla proprietà, le tasse e altre spese. Questi costi vengono aggiunti ai pagamenti mensili del prestito.

In definitiva, comparare offerte in giro è il modo più semplice per trovare il miglior mutuo. Dopo aver utilizzato il calcolatore di ammortamento per vedere quanta casa puoi permetterti, devi trovare un prestatore che offrirà un prestito entro tali limiti.

Come qualificarsi per un mutuo

I finanziatori controllano diversi fattori vitali per determinare se una persona può beneficiare di un mutuo per la casa. Ecco le domande che dovresti farti prima di richiedere un mutuo:

• Hai quello che è considerato un punteggio di credito "buono"?
• Hai recentemente dichiarato fallimento o hai avuto un pignoramento?
• Hai già molti debiti mensili?
• La tua storia creditizia contiene incassi o molti pagamenti in ritardo?
• Le tue carte di credito sono esaurite?

Dire sì a uno solo di questi fattori non ti esclude automaticamente. Ad esempio, con un punteggio di credito, alcuni tipi di mutuo per la casa ti consentono di avere un minimo di 580. Tuttavia, se hai risposto sì a più domande nell'elenco, potrebbe essere meglio lavorare su questi punti prima di presentare domanda a un prestatore.

Terminologia importante da conoscere sui mutui

Un calcolatore di mutuo ipotecario online ti aiuterà a stimare le tue rate mensili del mutuo con poche informazioni. Per utilizzare in modo efficace la calcolatrice, ecco alcuni termini che dovresti conoscere:

• Prezzo della casa: l'importo in dollari che dovrai pagare per la casa.
• Acconto: il denaro dato al venditore della casa.
• Importo del prestito: l'importo che verrà finanziato per acquistare la casa. Per trovare questo numero, deduci l'importo dell'acconto dal prezzo della casa.
• Durata del prestito: la durata del mutuo.
• Tasso di interesse: l'importo pagato al creditore per consentirti di prendere in prestito il denaro.

Esempio di calcolo di un mutuo negli Stati Uniti

Supponiamo che la casa che desideri acquistare costi $ 100.000. L'istituto di credito ti offre un prestito per 30 anni con un interesse del 6%. Per determinare le rate mensili del mutuo, utilizza il calcolatore mutuo gratuito e inserisci questi dati:

• Prezzo d'acquisto: $ 100.000
• Acconto: nel nostro esempio abbiamo utilizzato il 20%.
• Durata del mutuo: 30 anni a tasso fisso
• Codice postale: abbiamo utilizzato 90005 per il nostro esempio

Come vedrai, la rata mensile su un prestito di $ 80.000 sarebbe di $ 622,90.