Kalkulator kredytu mieszkaniowego

Niezależnie od tego, czy kupujesz dom po raz pierwszy, czy refinansujesz już istniejący, kalkulator kredytu hipotecznego może pomóc ci zrozumieć miesięczne płatności. Zrozumienie, w jaki sposób twoja zaliczka, stopa procentowa, okres kredytowania, lokalizacja nieruchomości i inne czynniki wpłyną na miesięczny koszt, ma kluczowe znaczenie. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o kalkulatorze spłaty kredytu hipotecznego i dlaczego warto z niego korzystać.

Definicja hipoteki

Kredyt hipoteczny to pożyczka wykorzystywana do utrzymania lub zakupu ziemi, domu lub innych nieruchomości. Kredyty hipoteczne są pożyczkami zabezpieczonymi, w których nieruchomość służy jako zabezpieczenie. Są to umowy zawierane w celu wykazania, że pożyczkobiorca wyraża zgodę na dokonywanie regularnych płatności na rzecz pożyczkodawcy w czasie w celu spłaty kapitału pożyczki i odsetek.

Ubieganie się o kredyt hipoteczny odbywa się zazwyczaj za pośrednictwem pożyczkodawcy. Osoba ta sprawdzi, czy kupujący spełnia wszystkie wymagania, w tym dotyczące zaliczek i zdolności kredytowej. Wniosek o kredyt hipoteczny przechodzi rygorystyczny proces oceny ryzyka przed wejściem w fazę finalizacji. Istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych, w tym kredyty o stałym oprocentowaniu i kredyty konwencjonalne.

Jak działają kredyty hipoteczne

Firmy i osoby fizyczne korzystają z kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości bez płacenia za cały zakup z góry. Po zatwierdzeniu kredytu hipotecznego oczekuje się, że pożyczkobiorca spłaci kapitał pożyczki wraz z odsetkami przez określoną liczbę lat, aż nieruchomość zostanie spłacona i stanie się wolna od obciążeń.

Wiele tradycyjnych kredytów hipotecznych posiada harmonogram amortyzacji kredytu hipotecznego, w którym regularne płatności są takie same każdego miesiąca. Jedyną różnicą jest to, że proporcje odsetek i kapitału będą stosowane w różny sposób przez cały okres trwania pożyczki. Większość kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych jest udzielana na okres 15 lub 30 lat.

Możesz nawet usłyszeć, że kredyt hipoteczny jest określany jako zastaw na nieruchomości lub roszczenie do nieruchomości. Tym samym, jeśli pożyczkobiorca nie przestrzega harmonogramu spłaty kredytu hipotecznego, pożyczkodawca może zająć nieruchomość.

Przykładowo, kupujący zastawia swój dom pożyczkodawcy, co oznacza, że pożyczkodawca ma teraz roszczenie do domu. Daje to pożyczkodawcy udział w domu, a jeśli kupujący nie spłaci pożyczki, pożyczkodawca może przejąć nieruchomość. W przypadku przejęcia pożyczkodawca może eksmitować nabywcę, sprzedać dom i wykorzystać pieniądze do odzyskania długu hipotecznego.

Proces hipoteczny

Proces udzielania kredytu hipotecznego rozpoczyna się, gdy kredytobiorca składa wniosek kredytowy do jednego lub kilku kredytodawców. Pożyczkodawca będzie chciał upewnić się, że potencjalny nabywca jest w stanie spłacić pożyczkę. Poprosi o dokumenty, takie jak wyciągi z rachunku inwestycyjnego i bankowego, dowód aktualnego zatrudnienia i zeznania podatkowe. Pożyczkodawca przeprowadzi również kontrolę kredytową w celu zweryfikowania historii płatności.

Po zatwierdzeniu, pożyczkodawca zaoferuje pożyczkobiorcy kredyt hipoteczny na określoną kwotę i stopę procentową. Proces ten można rozpocząć, gdy nadal szukasz domu, poprzez wstępne zatwierdzenie lub po znalezieniu domu. Sprawdzenie u pożyczkodawców, czy jesteś wstępnie zatwierdzony, jest skutecznym sposobem na lepsze pozycjonowanie się na rynku mieszkaniowym. Gdy kupujący posiada wstępne zatwierdzenie, pokazuje sprzedającemu, że posiada niezbędne środki na wsparcie swojej oferty.

Gdy kupujący i sprzedający uzgodnią warunki, odbędzie się spotkanie w celu sfinalizowania transakcji. Czasami uczestniczą w nim nabywcy domów, a czasami tylko ich przedstawiciele. Proces finalizacji to moment, w którym pożyczkobiorca wpłaca zaliczkę, a sprzedający przenosi własność na kupującego i otrzymuje jego pieniądze. Kupujący może być zmuszony do podpisania dodatkowych dokumentów hipotecznych, a pożyczkodawca może pobierać opłaty za udzielenie pożyczki. Czasami opłaty te mają formę punktów hipotecznych.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Dostępnych jest kilka rodzajów kredytów hipotecznych. Do najpopularniejszych należą 15-letnie i 30-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu. Jednak niektóre kredyty hipoteczne mają okres spłaty wynoszący zaledwie pięć lat, podczas gdy inne mogą trwać 40 lat lub dłużej. Korzystając z kalkulatora amortyzacji, przekonasz się, że jeśli zaciągniesz dłuższą pożyczkę, zmniejszy to miesięczny koszt, ale zapłacisz więcej odsetek przez cały okres trwania pożyczki.

Kredyty hipoteczne mogą jednak różnić się między sobą nie tylko długością okresu kredytowania. Istnieją na przykład określone rodzaje pożyczek mieszkaniowych, takie jak pożyczki Departamentu ds. Weteranów (z ang. Department of Veteran Affairs - VA), pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (z ang. Federal Housing Administration - FHA) i pożyczki Departamentu Rolnictwa (z ang. Department of Agriculture - USDA). Pożyczki te są przeznaczone dla konkretnych nabywców, którzy nie mają zdolności kredytowej, zaliczki lub dochodu kwalifikującego do uzyskania konwencjonalnych kredytów mieszkaniowych.

Przyjrzyjmy się bliżej najpopularniejszym rodzajom kredytów hipotecznych:

Zmienne oprocentowanie

Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu charakteryzują się stałą stopą procentową na początku okresu, a następnie zazwyczaj zmieniają się w zależności od aktualnych stóp procentowych. Często początkowa stopa procentowa jest niższa niż bieżąca stopa rynkowa, dzięki czemu takie kredyty hipoteczne są od razu bardziej przystępne. Są one jednak potencjalnie mniej opłacalne w przyszłości, jeśli stopy procentowe gwałtownie wzrosną. Pożyczki te mają zazwyczaj pułapy określające, o ile stopa procentowa może wzrosnąć za każdym razem i łącznie w okresie kredytowania.

Tylko spłata odsetek

Pożyczki ze spłatą wyłącznie odsetek są mniej powszechne niż inne rodzaje i często wiążą się ze złożonymi harmonogramami amortyzacji kredytów hipotecznych, które są najlepsze dla zaawansowanych kredytobiorców. Pamiętaj, że nierzadko pożyczki te wymagają dużej raty balonowej na koniec okresu spłaty.

Ten rodzaj kredytu hipotecznego spowodował ruinę finansową wielu właścicieli domów podczas bańki na rynku nieruchomości na początku 2000 roku.

Stałe oprocentowanie

Jest to jeden z najpopularniejszych rodzajów kredytów hipotecznych, ponieważ kredytobiorcy dokładnie wiedzą, ile będą płacić każdego miesiąca. Po zaciągnięciu pożyczki i ustaleniu stopy procentowej, nie zmieni się ona do końca okresu kredytowania lub do momentu refinansowania. Chociaż pożyczki te są bardzo przydatne w budżetowaniu, nie skorzystasz na obniżkach stóp procentowych w czasie, tak jak w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu.

Odwrócona hipoteka

Spośród wszystkich dostępnych kredytów hipotecznych, te są najbardziej wyjątkowe. Są one przeznaczone dla osób w wieku powyżej 62 lat, które chcą zamienić część swojego kapitału własnego na gotówkę. Te instrumenty finansowe pozwalają właścicielom domów na zaciągnięcie pożyczki pod zastaw wartości ich domu i otrzymanie płatności w postaci jednej kwoty ryczałtowej, linii kredytowej lub stałych miesięcznych płatności. Pozostałe saldo pożyczki staje się należne, gdy pożyczkobiorca sprzedaje dom, przeprowadza się na stałe lub umiera.

Aktualne średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych

Kwota, jaką zapłacisz za kredyt hipoteczny, zależy od wybranego typu, okresu kredytowania, stóp procentowych i zapłaconych punktów rabatowych. Ważne jest, aby zrozumieć, że stopy procentowe mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy lub z tygodnia na tydzień, więc koniecznie sprawdź więcej dostępnych możliwości na rynku.

W 2020 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych osiągnęło niemal rekordowo niski poziom, a średnia stopa procentowa spadła o około 2,66% dla 30-letniej stałej stopy procentowej. W 2021 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymywało się na stosunkowo niskim poziomie, ale w ostatnim miesiącu roku zaczęło rosnąć. Oto zestawienie stóp procentowych kredytów hipotecznych we wrześniu 2022 r.:

• 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu: 6,89%
• 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu: 5,528%
• Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 10/6: 6,435%

Płatności zawarte w hipotece

Istnieją cztery główne czynniki uwzględniane w obliczeniach spłaty kredytu hipotecznego. Są to odsetki, kapitał, ubezpieczenie i podatki. Poniższe informacje dotyczą przykładowego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD.

Kwota główna

Każda miesięczna rata kredytu hipotecznego zawiera określoną kwotę, która trafia bezpośrednio do salda głównego kredytu. Kredyty hipoteczne są skonstruowane w taki sposób, że spłaty kapitału zaczynają się od niskich kwot i rosną z każdą zakończoną płatnością. W związku z tym płatności dokonywane w ciągu pierwszych kilku lat są w większym stopniu przeznaczane na odsetki niż na kapitał, a pod koniec okresu spłaty jest odwrotnie. W naszym przykładzie kwota główna wynosi 100 000 USD.

Odsetki

Pożyczkodawca nalicza odsetki, aby wynagrodzić siebie za podjęcie ryzyka pożyczenia ci pieniędzy. Stopa ta ma bezpośredni wpływ na kwotę, jaką pożyczkobiorca płaci co miesiąc. Im wyższa stopa procentowa, tym wyższe miesięczne raty kredytu hipotecznego.

Ważne jest, aby pamiętać, że wyższe stopy procentowe zmniejszą całkowitą kwotę pożyczki, podczas gdy niższe stopy ją zwiększą. Na potrzeby naszego przykładu załóżmy, że oprocentowanie kapitału w wysokości 100 000 USD wynosi 6%. Łączne odsetki i kapitał od 30-letniej pożyczki wyniosłyby około 600 USD, w zależności od lokalizacji. Jeśli jednak pożyczka w wysokości 100 000 USD miałaby oprocentowanie w wysokości 9%, miesięczna rata kredytu hipotecznego byłaby bliższa 800 USD.

Podatki

Podatki od nieruchomości są również naliczane przez władze lokalne i wykorzystywane do finansowania programów publicznych, takich jak policja, szkoły i straż pożarna. Podatki te są obliczane corocznie, ale można je płacić co miesiąc w ramach spłaty kredytu hipotecznego. Kwotę zadłużenia należy podzielić przez liczbę płatności dokonywanych w ciągu roku. Pożyczkodawca pobierze płatności i zdeponuje je na rachunku zastrzeżonym do czasu, gdy podatki staną się należne.

Ubezpieczenie

Ostatnim czynnikiem, który ma wpływ na twoją ratę kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie, które jest obsługiwane podobnie jak podatki od nieruchomości. W związku z tym powinieneś zrozumieć, że w harmonogramie amortyzacji kredytu hipotecznego mogą być uwzględnione dwie formy ubezpieczenia.

Pierwszym rodzajem jest ubezpieczenie majątkowe, które chroni nieruchomość i dobytek przed katastrofami, takimi jak kradzież lub pożar. Drugim rodzajem ubezpieczenia jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (z ang. Private Mortgage Insurance – PMI), które jest obowiązkowe dla każdego, kto kupuje dom z wkładem mniejszym niż 20%. Ubezpieczenie to ma na celu ochronę pożyczkodawcy, jeśli pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić pożyczki.

Ponieważ ubezpieczenie to zmniejsza ryzyko niespłacenia pożyczki, umożliwia pożyczkodawcom sprzedaż kredytu hipotecznego inwestorom. PMI gwarantuje, że inwestycja inwestora w dług zostanie odzyskana. Z ubezpieczenia można zrezygnować, gdy dom pożyczkobiorcy ma co najmniej 20% kapitału własnego.

Chociaż odsetki, kapitał, podatki i ubezpieczenie stanowią większość kredytów hipotecznych, możesz zdecydować się na kredyt mieszkaniowy, który nie obejmuje ubezpieczenia ani podatków jako części płatności. Pamiętaj, że chociaż miesięczne płatności są niższe, nadal jesteś odpowiedzialny za opłacenie ubezpieczenia i podatków.

Jak znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny

Unie kredytowe, banki oraz instytucje pożyczkowe i oszczędnościowe były kiedyś jedynymi miejscami, w których można było zabezpieczyć kredyty mieszkaniowe. Obecnie do wyboru jest wielu pożyczkodawców hipotecznych, w tym firmy pozabankowe.

Szukając najlepszego kredytu hipotecznego, skorzystaj z bezpłatnego kalkulatora kredytu hipotecznego, aby porównać szacunkowe płatności w oparciu o rodzaj kredytu hipotecznego, zaliczkę i stopę procentową. Jest to również świetne narzędzie, które pomoże ci zdecydować, na jaki dom możesz sobie wygodnie pozwolić.

Oprócz odsetek i kapitału, podmiot obsługujący kredyt hipoteczny lub pożyczkodawca może również otworzyć rachunek powierniczy w celu opłacenia ubezpieczenia nieruchomości, podatków i innych wydatków. Koszty te są dodawane do miesięcznych spłat kredytu hipotecznego.

Ostatecznie najłatwiejszym sposobem na znalezienie najlepszego kredytu hipotecznego jest rozejrzenie się. Po skorzystaniu z kalkulatora amortyzacji, aby ustalić, na jaką kwotę możesz sobie pozwolić na zakup domu, musisz znaleźć pożyczkodawcę, który zaoferuje ci pożyczkę w tych granicach.

Jak zakwalifikować się do kredytu hipotecznego

Kredytodawcy sprawdzają kilka istotnych czynników, aby określić, czy dana osoba może kwalifikować się do otrzymania kredytu mieszkaniowego. Oto pytania, które powinieneś sobie zadać przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny:

• Czy masz „dobrą” zdolność kredytową?
• Czy niedawno złożyłeś wniosek o ogłoszenie upadłości lub miałeś zajęcie nieruchomości?
• Czy masz już duże miesięczne zadłużenie?
• Czy twoja historia kredytowa zawiera windykacje lub wiele opóźnionych płatności?
• Czy twoje karty kredytowe są maksymalnie obciążone?

Odpowiedzenie „tak” na jedno z tych pytań nie oznacza automatycznego wykluczenia. Na przykład, w przypadku zdolności kredytowej, niektóre rodzaje pożyczek mieszkaniowych pozwalają na uzyskanie nawet 580 punktów. Jeśli jednak odpowiedziałeś twierdząco na kilka pytań z listy, najlepiej będzie popracować nad tymi punktami przed złożeniem wniosku u pożyczkodawcy.

Ważna terminologia hipoteczna, którą musisz znać

Kalkulator kredytu hipotecznego online pomoże ci oszacować miesięczne raty kredytu hipotecznego przy użyciu niewielkiej ilości informacji. Aby efektywnie korzystać z kalkulatora, powinieneś znać następującą terminologię:

• Cena domu: Kwota w dolarach, jaką będziesz musiał zapłacić za dom.
• Zaliczka: Pieniądze przekazane osobie sprzedającej dom.
• Kwota pożyczki: Kwota, która zostanie sfinansowana na zakup domu. Aby znaleźć tę liczbę, należy odjąć kwotę zaliczki od ceny domu.
• Okres kredytowania: Okres, na jaki zaciągniesz kredyt hipoteczny.
• Stopa procentowa: Kwota płacona pożyczkodawcy za umożliwienie ci pożyczenia pieniędzy.

Przykład obliczania kredytu hipotecznego w USA

Załóżmy, że dom, który chcesz kupić, kosztuje 100 000 USD. Pożyczkodawca oferuje ci pożyczkę na 30 lat z oprocentowaniem 6%. Aby określić miesięczne raty kredytu hipotecznego, skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego i wprowadź następujące dane:

• Cena zakupu: 100 000 USD
• Zaliczka: W naszym przykładzie użyliśmy 20%
• Okres kredytowania: 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu
• Kod pocztowy: W naszym przykładzie użyliśmy 90005

Jak zobaczysz, miesięczna rata kredytu w wysokości 80 000 USD wyniosłaby 622,90 USD.