Calculadora de Empréstimo Imobiliário

Seja você um comprador de primeira viagem ou alguém buscando refinanciar o seu imóvel atual, uma calculadora de hipoteca pode ajudá-lo a entender e planejar suas parcelas mensais. É fundamental compreender como o valor da entrada, as taxas de juros, os prazos do empréstimo, a localização da propriedade e outros fatores impactam o seu custo mensal. Continue lendo para saber mais sobre como funciona um simulador de financiamento imobiliário e por que você deve utilizá-lo.

Definição de Hipoteca

Uma hipoteca (ou financiamento imobiliário) é um empréstimo utilizado para manter ou comprar um terreno, uma casa ou outras propriedades. As hipotecas são empréstimos nos quais o próprio imóvel serve como garantia da operação. Trata-se de um acordo legal que comprova o consentimento do mutuário em fazer pagamentos regulares a um credor ao longo do tempo, cobrindo o valor principal e os juros do empréstimo.

A solicitação de uma hipoteca é normalmente feita por meio de uma instituição financeira ou banco. Esse credor verificará se o comprador atende a todos os requisitos necessários, incluindo o valor de entrada e a pontuação de crédito. O pedido de financiamento passa por um rigoroso processo de análise de crédito (subscrição) antes de chegar à fase de assinatura do contrato. Existem vários tipos de empréstimos hipotecários, incluindo empréstimos de taxa fixa e financiamentos convencionais.

Como Funciona a Hipoteca

Empresas e indivíduos utilizam os empréstimos hipotecários para adquirir imóveis sem a necessidade de pagar o valor total à vista. Uma vez que a hipoteca é aprovada, espera-se que o tomador do empréstimo reembolse o valor principal acrescido de juros durante um determinado número de anos, até que o imóvel seja totalmente quitado e fique livre de ônus.

Muitas hipotecas tradicionais utilizam um cronograma de amortização no qual o valor da parcela mensal permanece o mesmo do início ao fim. A única diferença é que a proporção de juros e principal cobrada em cada parcela varia ao longo da vida do empréstimo. A maioria das hipotecas nos Estados Unidos possui prazos de 15 ou 30 anos.

Você também pode ouvir a hipoteca ser chamada de alienação fiduciária ou garantia imobiliária. Portanto, se o mutuário não cumprir o cronograma de amortização, o credor tem o direito legal de executar a hipoteca do imóvel.

Por exemplo, se um comprador compromete-se a hipotecar sua casa a um banco, isso significa que a instituição passa a ter uma garantia sobre o imóvel. Isso protege o credor: caso o comprador fique inadimplente, o banco pode iniciar um processo de execução hipotecária (foreclosure). Durante a execução, o credor pode despejar o morador, vender a propriedade e utilizar o dinheiro para recuperar o saldo da dívida.

O Processo Hipotecário

O processo de hipoteca começa com a apresentação do pedido de empréstimo a um ou mais credores. A instituição financeira exigirá provas de que o potencial comprador tem capacidade para arcar com a dívida. Serão solicitados documentos como extratos bancários e de investimentos, comprovantes de renda ou vínculo empregatício atual, e declarações de impostos. O credor também fará verificações no seu histórico de crédito para avaliar seu comportamento de pagamentos.

Após a aprovação, o banco oferece ao mutuário uma hipoteca com um valor e uma taxa de juros específicos. Esse processo pode ser iniciado por meio de uma pré-aprovação, enquanto você ainda está procurando um imóvel, ou logo após já ter encontrado a casa ideal. Consultar as instituições financeiras para garantir uma carta de pré-aprovação é uma estratégia muito eficaz para se posicionar melhor no mercado imobiliário. Quando o comprador possui essa carta, ele prova ao vendedor que tem os fundos necessários para sustentar a sua oferta.

Depois que o comprador e o vendedor concordam com todos os termos, ocorre a reunião de fechamento do contrato (closing). Às vezes, os próprios compradores comparecem; em outras, são representados por procuradores. É no fechamento que o mutuário paga o valor da entrada (down payment), e o vendedor transfere a propriedade e recebe o seu dinheiro. O comprador pode precisar assinar documentos adicionais, e o credor pode cobrar taxas de abertura de crédito (origination fees). Em alguns casos, essas taxas são pagas antecipadamente na forma de pontos de hipoteca (mortgage points).

Tipos de Hipotecas

Há diversos tipos de empréstimos imobiliários disponíveis no mercado. Entre os mais comuns, estão as hipotecas de taxa fixa com prazos de 15 e 30 anos. No entanto, alguns financiamentos têm prazos tão curtos quanto cinco anos, enquanto outros podem durar 40 anos ou mais. Ao utilizar uma calculadora de amortização, você perceberá que, se optar por um prazo mais longo, o custo da parcela mensal será reduzido, mas você pagará muito mais juros ao longo da vida do empréstimo.

A duração do contrato, porém, não é a única diferença. Existem modalidades específicas de crédito imobiliário nos EUA, como empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA Loans), empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA Loans) e financiamentos do Departamento de Agricultura (USDA Loans). Esses programas são voltados para compradores com perfis específicos que podem não ter a pontuação de crédito, o valor de entrada ou a renda exigida para se qualificar em um empréstimo convencional.

Aqui está uma visão mais detalhada dos tipos mais comuns de hipotecas:

Taxa Ajustável

Os empréstimos com taxa ajustável (ARM) apresentam uma taxa de juros fixa durante um período inicial, que depois passa a flutuar periodicamente com base nas taxas de mercado. Frequentemente, a taxa de juros inicial é inferior à média atual, tornando essa opção de financiamento mais acessível no curto prazo. No entanto, ela pode se tornar consideravelmente mais cara no futuro, caso os juros sofram uma alta acentuada. Esses empréstimos costumam ter limites (caps) que restringem o quanto a taxa pode subir a cada reajuste e ao longo de todo o prazo.

Somente Juros

Os financiamentos do tipo "somente juros" (interest-only) são menos comuns e geralmente envolvem cronogramas complexos de amortização, sendo recomendados apenas para mutuários e investidores experientes. É importante estar ciente de que, muitas vezes, esses empréstimos exigem o pagamento de uma quantia final muito alta, conhecida como "parcela balão" (balloon payment), no término do contrato.

Esse modelo de hipoteca causou a ruína financeira de muitos proprietários de imóveis durante o estouro da bolha imobiliária no início dos anos 2000.

Taxa Fixa

Esta é uma das modalidades mais procuradas porque os mutuários sabem exatamente quanto irão pagar todos os meses. Uma vez que o empréstimo é concedido e a taxa de juros é fixada, ela não sofrerá nenhuma alteração até o final do prazo ou até que você faça um refinanciamento. Embora sejam excelentes para o planejamento financeiro mensal, esses empréstimos não permitem que você se beneficie de eventuais quedas nos juros ao longo do tempo, como aconteceria em uma hipoteca de taxa ajustável.

Hipotecas Reversas

De todas as opções disponíveis, as hipotecas reversas são as mais peculiares. Elas são desenvolvidas exclusivamente para pessoas com mais de 62 anos que desejam converter uma parcela do patrimônio líquido do seu imóvel (equity) em dinheiro. Esses instrumentos financeiros permitem que os proprietários tomem um empréstimo usando a própria casa como garantia e recebam os valores em um pagamento único, como uma linha de crédito ou em parcelas mensais fixas. O saldo devedor vence apenas quando o mutuário vende a casa, muda-se permanentemente ou falece.

Taxas Hipotecárias Médias Atuais

O valor final que você pagará por uma hipoteca depende do tipo escolhido, do prazo estipulado, das taxas de juros em vigor e dos pontos de desconto adquiridos. Entender que as taxas de juros variam de um credor para outro, ou mesmo semana a semana, é fundamental; portanto, certifique-se de pesquisar e comparar as oportunidades disponíveis no mercado.

Em 2020, as taxas hipotecárias nos EUA atingiram baixas quase recordes, com a média caindo para cerca de 2,66% em hipotecas de taxa fixa de 30 anos. Elas mantiveram-se bastante acessíveis até 2021, mas começaram a subir no último mês daquele ano. Confira um panorama das taxas de juros para empréstimos imobiliários referentes a setembro de 2022:

• Hipoteca com taxa fixa de 30 anos: 6,89%
• Hipoteca com taxa fixa de 15 anos: 5,528%
• Hipoteca com taxa ajustável 10/6: 6,435%

Pagamentos Incluídos em uma Hipoteca

Existem quatro fatores principais que compõem o cálculo do seu pagamento hipotecário: principal, juros, impostos e seguros. Os exemplos a seguir utilizarão uma hipoteca base de $100.000 para facilitar o entendimento.

Principal

Cada parcela mensal da hipoteca inclui um valor específico que abate diretamente o saldo devedor do empréstimo. As amortizações são estruturadas de forma que a parcela do principal comece baixa e vá aumentando a cada pagamento concluído. Sendo assim, durante os primeiros anos do financiamento, você paga proporcionalmente muito mais juros do que principal; o cenário se inverte no final do contrato. Em nosso exemplo, o valor do principal original é de $100.000.

Juros

O banco cobra juros como recompensa por assumir o risco de emprestar o dinheiro a você. Essa taxa afeta diretamente o valor mensal que o mutuário precisará desembolsar. Quanto maior for a taxa de juros, mais altas serão as parcelas.

É fundamental mencionar que taxas de juros mais altas reduzem o poder de compra (o valor total que você consegue financiar), enquanto taxas mais baixas o aumentam. Para o nosso exemplo, digamos que a taxa de juros sobre o principal de $100.000 seja de 6%. O principal e os juros combinados para um financiamento de 30 anos girariam em torno de $600, dependendo da sua localização. No entanto, se o mesmo empréstimo de $100.000 tivesse uma taxa de juros de 9%, o valor mensal ficaria mais próximo de $800.

Impostos

Os impostos sobre a propriedade (Property Taxes, equivalentes ao IPTU) são cobrados pelo governo local para financiar serviços e programas públicos como infraestrutura, escolas, polícia e bombeiros. Geralmente esses impostos são anuais, mas é comum diluí-los mensalmente nas parcelas do financiamento. O valor devido é dividido pelo número de meses no ano, e o credor arrecada esse dinheiro, guardando-o em uma conta de garantia (escrow) até o momento de pagar o governo em seu nome.

Seguro

O último fator que impacta sua parcela mensal é o seguro, gerenciado de maneira muito parecida com os impostos sobre a propriedade. Vale ressaltar que duas modalidades de seguro podem ser embutidas no seu cronograma de pagamentos.

A primeira é o seguro residencial, que protege o imóvel e os bens contra incêndios, desastres naturais ou roubos. A outra modalidade é o PMI (Seguro de Hipoteca Privada), obrigatório para qualquer pessoa que compre uma casa dando menos de 20% de entrada. Esse seguro serve especificamente para proteger o credor caso o mutuário fique inadimplente e não consiga pagar a dívida.

Como o PMI diminui drasticamente o risco de calote, ele permite que os bancos repassem ou vendam essas hipotecas no mercado para investidores, garantindo que o dinheiro será recuperado. A boa notícia é que o PMI pode ser cancelado assim que o mutuário atingir um patrimônio líquido consolidado (equity) de pelo menos 20% no imóvel.

Embora o principal, os juros, os impostos e o seguro (comumente chamados de PITI) formem a estrutura básica das parcelas, você pode optar por um financiamento que exclua impostos e seguros da cobrança conjunta. Contudo, tenha em mente que, mesmo com o pagamento mensal ao banco sendo menor, você continuará sendo o responsável legal por quitar o seguro e os impostos por conta própria.

Como Encontrar a Melhor Hipoteca

No passado, cooperativas de crédito, grandes bancos e associações de poupança eram quase as únicas opções para obter financiamento imobiliário. Hoje, há uma infinidade de credores hipotecários e fintechs à sua escolha.

Ao pesquisar no mercado, certifique-se de usar uma calculadora de hipoteca gratuita. Ela ajudará a comparar rapidamente diferentes estimativas com base no tipo de crédito, valor de entrada e taxas de juros vigentes. Essa é também a ferramenta ideal para descobrir qual a faixa de preço de imóvel que realmente cabe no seu bolso.

Lembre-se de que, além dos juros e do saldo principal, o banco pode administrar a conta de garantia (escrow) para pagar o seguro, os impostos e outras despesas da propriedade de forma consolidada, adicionando esses custos ao pagamento do seu empréstimo.

Por fim, pesquisar ativamente é a forma mais inteligente de fechar o melhor negócio. Depois de usar uma calculadora de amortização e entender seus limites de crédito, procure um credor que esteja disposto a financiar seu sonho com condições favoráveis dentro do seu orçamento.

Como Se Qualificar para um Empréstimo Hipotecário

As instituições financeiras avaliam vários fatores cruciais para determinar se uma pessoa está apta a receber crédito habitacional. Responda a estas perguntas de forma honesta antes de solicitar a sua hipoteca:

• Você possui uma pontuação de crédito (credit score) considerada boa ou excelente?
• Você declarou falência recentemente ou passou por algum processo de execução hipotecária?
• O seu orçamento mensal já está comprometido por dívidas elevadas?
• Seu histórico apresenta cobranças judiciais ou múltiplos pagamentos em atraso?
• Os limites dos seus cartões de crédito estão estourados?

Dizer "sim" a apenas um desses critérios não o exclui automaticamente. No caso da pontuação de crédito, por exemplo, existem programas específicos que aprovam mutuários com scores a partir de 580. No entanto, se você disse sim a vários itens desta lista, a melhor estratégia é arrumar a casa e melhorar a sua saúde financeira antes de enviar uma proposta a qualquer credor.

Terminologia Importante de Hipoteca

Uma calculadora de empréstimo hipotecário online ajudará você a projetar seus pagamentos mensais preenchendo apenas alguns campos. Para utilizá-la com total eficácia, familiarize-se com estes termos importantes:

• Preço do imóvel: O valor total de mercado que você deverá pagar pela casa.
• Entrada (Down payment): O capital inicial pago diretamente ao vendedor na aprovação da compra.
• Valor do empréstimo: A quantia exata que precisará ser financiada. Para encontrar esse valor, você subtrai a entrada do preço total do imóvel.
• Prazo do empréstimo: O período em anos durante o qual a hipoteca ficará ativa.
• Taxa de juros: A porcentagem cobrada pelo credor para conceder o capital emprestado.

Exemplo de Cálculo de uma Hipoteca nos Estados Unidos.

Vamos supor que o imóvel que você deseja adquirir custe $100.000. O banco lhe oferece um contrato de 30 anos com uma taxa de juros de 6%. Para descobrir quanto você pagará todos os meses, abra a nossa calculadora de hipoteca gratuita e insira os dados:

• Preço de compra: $100.000
• Entrada: Usaremos 20% para o nosso exemplo
• Prazo da hipoteca: 30 anos com taxa fixa
• Código Postal (ZIP Code): Usaremos 90005 para este exemplo

Como você poderá conferir nos resultados, a parcela base mensal para um empréstimo de $80.000, nessas condições, seria de exatos $622,90.