Calculadora de Hipoteca

A Calculadora de Hipoteca é uma ferramenta útil para calcular o pagamento mensal e outras despesas relacionadas com a compra de uma casa. Você pode incluir taxas adicionais ou um aumento percentual anual nos custos totais associados à hipoteca. Os cidadãos dos EUA são o principal público-alvo desta calculadora.

Hipotecas

Uma hipoteca é um empréstimo garantido por uma propriedade, mais comumente uma casa. Os empréstimos imobiliários são o dinheiro emprestado para pagar uma propriedade. Os compradores que fazem um empréstimo para habitação geralmente são obrigados a pagá-lo dentro de um determinado período, normalmente de 15 ou 30 anos nos Estados Unidos. A cada mês, o comprador paga uma parcela do empréstimo. O principal, ou valor original emprestado, é uma parte do pagamento mensal.

Os juros são o valor pago ao credor pelo uso do dinheiro. As contas de garantia às vezes são usadas para compensar os custos de impostos sobre propriedade e seguros. Até que a última mensalidade seja paga, o comprador não pode ser considerado o proprietário completo do imóvel hipotecado.

O empréstimo com juros fixos de 30 anos é um tipo de hipoteca predominante nos Estados Unidos. Nos Estados Unidos, as hipotecas são o principal meio pelo qual as pessoas financiam a compra de uma casa.

Componentes de uma calculadora de hipoteca

Geralmente, existem vários componentes em um empréstimo hipotecário, e nossa calculadora os inclui. O valor do empréstimo é a soma emprestada de um banco ou credor. Este valor é igual ao preço de compra menos o adiantamento. O valor máximo do empréstimo que pode ser contratado geralmente está relacionado à renda familiar ou à acessibilidade.

O prazo do empréstimo define quando você deve reembolsar o empréstimo integralmente. As hipotecas de taxa fixa geralmente têm prazos de 15, 20 ou 30 anos. Prazos de reembolso mais curtos, como 15 ou 20 anos, geralmente têm taxas de juros mais baixas.

O pagamento inicial é o pagamento inicial da compra, geralmente uma proporção do custo total. Normalmente, os credores hipotecários precisam de um adiantamento de pelo menos 20% do valor total do empréstimo. Em alguns casos, os mutuários podem fazer um pagamento inicial de 3%.

Os tomadores são obrigados a comprar um seguro de hipoteca privada (PMI) se o pagamento for inferior a 20%. Os tomadores devem manter esse seguro até que o saldo devedor do empréstimo caia abaixo de 80% do preço inicial de compra da casa. Quanto maior a entrada, melhor a taxa de juros e maior a probabilidade de o empréstimo ser aprovado.

A taxa de juros é a proporção do empréstimo cobrada como taxa de empréstimo.

Existem dois tipos de hipotecas: taxa fixa (FRM) e taxa ajustável (ARM). Como o nome sugere, as taxas de juros do empréstimo FRM são fixas ao longo do empréstimo. Apenas taxas fixas são calculadas usando a calculadora acima.

Com as ARMs, as taxas de juros são geralmente fixadas por um determinado período, após o qual são ajustadas periodicamente com base nos índices de mercado. As ARMs transferem algum risco para os tomadores. Portanto, as taxas de juros iniciais são geralmente de 0,5 a 2% mais baixas do que as FRMs com o mesmo prazo de empréstimo.

As taxas de juros de hipotecas são geralmente expressas em taxa percentual anual (TAEG), às vezes chamada de TAEG nominal ou TAEG efetiva. Esta é a taxa de juros expressa como uma taxa periódica multiplicada pelo número de períodos compostos em um ano. Por exemplo, se a taxa de hipoteca é de 6% TAEG, o mutuário terá que pagar 6% dividido por doze, ou seja, 0,5% de juros ao mês.

Custos de possuir uma casa e obter uma hipoteca

Os pagamentos mensais da hipoteca compõem a maior parte dos custos financeiros de possuir uma casa. Mas há outros custos significativos a serem lembrados. Para categorização, essas despesas são divididas entre custos recorrentes e não recorrentes.

Despesas recorrentes

A maioria das despesas recorrentes persiste ao longo da vida da hipoteca e além. Impostos imobiliários, seguro residencial, taxas de HOA e outros custos aumentam ao longo do tempo como um subproduto da inflação. São um fator financeiro significativo.

Os custos recorrentes são colocados na caixa de seleção “Incluir opções abaixo” na calculadora. A calculadora também tem opções adicionais para o aumento percentual anual na seção “Mais opções”. Seu uso pode levar a cálculos mais precisos.

Um seguro residencial é um tipo de seguro que cobre a casa de uma pessoa contra vários tipos de perigos. Ele protege contra ações judiciais envolvendo lesões dentro e fora da propriedade. A cobertura de responsabilidade pessoal pode ser incluída nas apólices de seguro residencial. O custo do seguro residencial é afetado por diversas variáveis, incluindo a localização, idade, condição da casa e o nível de proteção desejado.

Impostos sobre a propriedade. Os proprietários de imóveis pagam impostos aos governos locais. Normalmente, nos Estados Unidos, o imposto predial é administrado pelos governos locais ou distritais. Os impostos locais sobre a propriedade são cobrados em todos os 50 estados. Geralmente, os proprietários de imóveis nos Estados Unidos gastam cerca de 1,1% do valor de suas casas em impostos sobre a propriedade a cada ano.

Taxa de HOA é uma taxa cobrada em uma propriedade de uma associação de proprietários (HOA). Esta organização mantém e melhora a propriedade e o meio ambiente das comunidades sob sua jurisdição. As taxas de HOA geralmente são exigidas em condomínios, casas geminadas e residências unifamiliares específicas. As taxas anuais do HOA são normalmente inferiores a 1% do valor da propriedade.

Seguro de hipoteca privada (PMI).O seguro de hipoteca privada (PMI) protege o credor quando um mutuário não pode pagar um empréstimo. Os credores nos EUA geralmente exigem que os mutuários comprem o PMI se o pagamento inicial for inferior a 20% do valor da propriedade e a relação empréstimo/valor (LTV) for inferior a 78-80%. O adiantamento, o tamanho do empréstimo e o crédito do mutuário influenciam o custo do seguro hipotecário privado (PMI). Entre 0,3 e 1,9 por cento do valor do empréstimo é cobrado a cada ano.

Custos adicionais. A manutenção anual da propriedade pode custar até 1% do valor da propriedade. Utilitários, manutenção da casa e outras despesas estão incluídas nesta categoria de custo.

Despesas não recorrentes

A calculadora não inclui essas despesas, mas elas não devem ser negligenciadas.

Melhorias iniciais: Antes de se mudar, alguns compradores gostam de fazer melhorias fundamentais na propriedade. Renovar uma casa pode abranger tudo, desde substituir o piso e pintar as paredes até refazer completamente o interior ou o exterior. As despesas de renovação podem se acumular rapidamente, mas os proprietários têm a opção de adiá-las ou evitá-las completamente.

Custos finais são as taxas incorridas após uma transação imobiliária. Um custo de fechamento de hipoteca nos Estados Unidos pode incluir as taxas de serviço de título, honorários advocatícios, imposto de transferência de propriedade, taxas de vistoria, taxas de registro, taxa de solicitação de hipoteca, comissão de corretagem, garantia residencial, taxa de inspeção, taxa de avaliação, impostos de propriedade pro-rata, seguro residencial pré-pago, juros pro rata, taxas de associação de proprietários pro rata, etc.

O comprador geralmente arca com essas despesas, embora um “crédito” possa ser negociado com o vendedor ou credor. Em uma transação de R$ 400.000, não é incomum que um comprador pague cerca de R$ 10.000 em custos de fechamento.

Diversos: Novos móveis, novos eletrodomésticos, reparos e despesas de realocação são custos únicos associados à compra de uma casa.

Reembolso Antecipado e Fundos Adicionais

Os mutuários podem querer pagar suas hipotecas mais cedo ou mais tarde por vários motivos, incluindo, mas não limitado a, taxas de juros mais baixas, o desejo de vender sua casa ou a capacidade de refinanciar. Por exemplo, nossa calculadora pode considerar pagamentos únicos ou regulares. Os mutuários devem conhecer as vantagens e desvantagens de fazer pagamentos extras de hipoteca.

Estratégias para pagar dívidas antecipadamente

Além do pagamento final da hipoteca, existem três maneiras principais de fazer isso. Para economizar dinheiro com juros, os mutuários usam esses métodos. Você pode usar uma combinação dessas estratégias ou usá-las individualmente.

Pagamentos extras

É simplesmente um pagamento extra além do pagamento mensal. Em hipotecas típicas de longo prazo, uma grande parte dos custos adicionais vai para o pagamento dos juros, não do principal. Os pagamentos extras reduzem o saldo do empréstimo, diminuindo os juros e permitindo que o tomador pague o empréstimo mais cedo a longo prazo.

Algumas pessoas desenvolvem o hábito de fazer pagamentos extras todos os meses; outros fazem isso quando possível. A calculadora de hipoteca tem parâmetros adicionais para incluir muitos custos extras, e pode ser útil comparar os resultados de um suplemento de hipoteca com e sem pagamentos extras.

Pagamento quinzenal

No plano de pagamento quinzenal, o mutuário faz um pagamento igual à metade do valor mensal típico a cada duas semanas. Considerando que há 52 semanas em um ano, o mutuário fará 26 pagamentos quinzenais. Isso equivale a 13 pagamentos mensais completos por ano, em vez dos 12 pagamentos feitos em uma programação mensal padrão.

Essa abordagem pode se alinhar bem com o ciclo orçamentário de pessoas que recebem salário quinzenal, pois permite sincronizar uma parte de cada contracheque diretamente para o pagamento da hipoteca. No período de um ano, essa estratégia resulta em um pagamento mensal adicional, que é aplicado ao principal. Isso pode acelerar a redução do saldo principal e resultar em uma economia significativa de juros ao longo da duração do empréstimo, além de uma possível redução no prazo total da hipoteca.

Refinanciamento em um empréstimo de curto prazo

O refinanciamento consiste em fazer um novo empréstimo para pagar um já existente. Usando essa estratégia, os tomadores podem encurtar o prazo do empréstimo, o que geralmente resulta em uma taxa de juros mais baixa. Isso acelera o reembolso e economiza custos de juros. No entanto, o mutuário geralmente faz um pagamento mensal maior. Além disso, ao refinanciar, o mutuário provavelmente terá de pagar custos e taxas de fechamento.

Razões para pagar um empréstimo antecipadamente

Você pode obter os seguintes benefícios ao fazer pagamentos adicionais:

Um prazo mais curto para o reembolso: Encurtar o período de reembolso significa que o reembolso virá mais cedo do que o prazo original especificado no contrato de hipoteca. Isso faz com que o mutuário pague a hipoteca mais rapidamente.

Custos de juros mais baixos: os mutuários podem economizar em juros, o que geralmente é uma despesa significativa.

Realização pessoal: A sensação de bem-estar emocional que pode vir com o alívio da dívida. Estar livre de dívidas também permite que os mutuários gastem e invistam em outras esferas.

As desvantagens de pagar as dívidas antecipadamente

Os pagamentos adicionais, por outro lado, têm um custo. Os solicitantes de empréstimo devem considerar o seguinte antes de fazer pagamentos extras em sua hipoteca:

Penalidades de pré-pagamento: Uma penalidade de reembolso antecipado é um acordo entre o mutuário e o credor hipotecário que regula o que o mutuário pode reembolsar e quando. O valor da multa é geralmente expresso como uma porcentagem do saldo devedor no momento do pagamento antecipado ou um determinado número de meses de juros acumulados.

O valor da multa geralmente diminui até que eventualmente desapareça dentro de cinco anos. Um reembolso único devido à venda de uma casa geralmente não está sujeito à penalidade de pré-pagamento.

Trancando o capital da casa: O dinheiro investido em uma casa é dinheiro que o mutuário não pode gastar em outro lugar. Isso pode eventualmente forçar o mutuário a fazer um empréstimo adicional se houver uma necessidade imprevista de dinheiro.

Dedução fiscal perdida: Os tomadores nos EUA podem deduzir os custos de juros de hipotecas de seus impostos. Pagamentos de juros mais baixos resultam em uma dedução menor. No entanto, apenas os contribuintes que discriminam o valor devido (em vez de receber a dedução padrão) podem usufruir deste benefício.

Custos de oportunidade: Priorizar o pagamento antecipado da hipoteca pode nem sempre ser a melhor decisão financeira. Considerando que as taxas de hipoteca geralmente são mais baixas do que os retornos potenciais de outros investimentos, é importante pesar os benefícios. Por exemplo, usar os fundos excedentes para pagar uma hipoteca com uma taxa de juros de 4% pode não ser tão benéfico se esses mesmos fundos puderem render um retorno de 7% ou mais se investidos com sabedoria. A diferença nos ganhos potenciais representa um custo de oportunidade que deve ser cuidadosamente considerado no planejamento financeiro.

Uma breve história das hipotecas nos Estados Unidos

Nas primeiras décadas do século XX, a compra de uma casa geralmente significava dar uma grande entrada e concordar com um empréstimo de curto prazo, que normalmente exigia um pagamento significativo após um período de cerca de três a cinco anos. Esses termos rigorosos significavam que a propriedade de uma casa estava fora do alcance da maioria dos americanos; dados históricos sugerem que, antes da década de 1930, as taxas de propriedade de casas giravam em torno de 40%.

No início da Grande Depressão, houve um aumento drástico nas execuções hipotecárias, com estimativas indicando que quase 25% dos detentores de hipotecas perderam suas casas por execução hipotecária. Esse período ressaltou a necessidade de reforma no financiamento habitacional.

Em resposta a essa necessidade, o governo dos EUA tomou medidas na década de 1930 para reformular o sistema de financiamento habitacional. A criação da Federal Housing Administration (FHA) e da Federal National Mortgage Association, comumente conhecida como Fannie Mae, marcou um ponto de inflexão. A FHA introduziu o seguro hipotecário, reduzindo o risco para os credores e, assim, permitindo prazos de empréstimo mais longos e pagamentos de entrada mais baixos, tornando a casa própria mais acessível para o americano médio. A Fannie Mae foi criada para oferecer um mercado secundário para hipotecas, aumentando a disponibilidade de fundos para empréstimos.

Após a Segunda Guerra Mundial, essas instituições foram fundamentais para facilitar a aquisição da casa própria pelos veteranos, contribuindo para um boom imobiliário e para o crescimento sustentado das taxas de aquisição da casa própria. A FHA, em particular, continuou a dar apoio fundamental ao mercado imobiliário, especialmente durante as crises econômicas, ajudando a estabilizá-lo.

No início do século XXI, uma combinação de fatores levou a um recorde histórico de propriedade de imóveis, com a taxa chegando a 68,1% em 2001. Entretanto, esse pico foi seguido por um declínio acentuado durante a crise financeira de 2008. A Fannie Mae, gravemente afetada pela inadimplência das hipotecas, foi colocada sob tutela federal para evitar seu colapso. Depois de alguns anos, em 2012, ela havia recuperado a lucratividade. A FHA também desempenhou um papel importante na estabilização do mercado, garantindo a disponibilidade de seguro hipotecário durante a crise.

O Federal Reserve também interveio, implementando políticas destinadas a fortalecer o mercado, o que ajudou a restaurar a confiança e a estabilidade dos títulos lastreados em hipotecas. Em 2013, esses esforços coletivos começaram a produzir um mercado imobiliário mais resiliente.

Atualmente, instituições como a Fannie Mae e a FHA continuam a ser fundamentais para o setor de hipotecas, fornecendo suporte para uma parte substancial das hipotecas de residências unifamiliares e contribuindo para a flexibilidade e a acessibilidade do financiamento residencial.