按揭计算器

按揭计算器是计算每月付款和与拥有住房有关的其他开支的有用工具。你可以将额外费用或年增长百分比计入与抵押贷款相关的总成本中。美国公民是该计算器的主要目标受众。

抵押贷款

抵押贷款是以房产（最常见的是房屋）为担保的贷款。贷款人将房地产贷款定义为用于支付房产费用的借款。向贷款人申请住房贷款的购房者通常需要在一定期限内偿还贷款，在美国通常为 15 年或 30 年。购房者每月偿还贷款。本金或原始借款金额是每月还款额的一部分。

利息是支付给贷款人的资金使用价值。托管账户有时用于抵消房产税和保险费用。在支付最后一笔月供之前，买方不能被视为抵押房产的完全所有人。

在美国，30 年固定利息贷款是一种普遍的抵押贷款类型。抵押贷款是个人购房融资的主要方式。

按揭贷款计算器的组成部分

按揭贷款通常由几个部分组成，我们的计算器包括这些部分。

贷款额是向银行或贷款机构借贷的金额。该金额等于购买价格减去首付款。可贷款的最高金额通常与家庭收入或负担能力有关。

贷款期限规定了你必须全额偿还贷款的时间。固定利率抵押贷款的期限通常为 15、20 或 30 年。较短的还款期限，如 15 年或 20 年，通常利率较低。

首付款是购房的初始付款，通常占全部费用的一定比例。通常情况下，抵押贷款机构要求首付款至少占贷款总额的 20%。在某些情况下，借款人可以首付 3%。

如果借款人的首付款不足 20%，则必须购买私人按揭保险（PMI）。借款人必须购买该保险，直到贷款余额低于房屋初始购买价格的 80%。首付越高，利率越高，贷款越有可能获得批准。 利率是贷款中作为借款费用收取的比例。

抵押贷款有两种：固定利率（FRM）和可调利率（ARM）。顾名思义，FRM 贷款的利率在整个贷款期间都是固定的。使用上述计算器只能计算固定利率。

对于 ARM，利率通常在一定时期内是固定的，之后会根据市场指数定期调整。ARM 将一些风险转嫁给借款人。因此，ARM 的初始利率通常比相同贷款期限的 FRM 低 0.5-2%。

抵押贷款利率通常以年利率（APR）表示，有时也称为名义年利率或实际年利率。这是以定期利率乘以一年中的复利计息期数表示的利率。例如，如果按揭利率为 6% APR，借款人每月需支付 6% 除以 12，即 0.5% 的利息。

拥有房屋和获得抵押贷款的成本

每月按揭付款是拥有房屋的大部分财务成本。但还有其他一些重要的费用需要注意。为了便于分类，这些费用分为经常性费用和非经常性费用。

经常性开支

大多数经常性开支在整个抵押贷款期间及以后都会持续存在。房地产税、房屋保险、房屋管理费和其他费用会随着时间的推移而增加，这是通货膨胀的副产品。它们是一个重要的财务因素。

计算器中的“包括以下选项”复选框中包含了经常性费用。在“更多选项”部分，计算器还提供了有关年百分比增长的其他选项。这些选项可以提供更准确的计算结果。

房屋保险是一种针对个人住房各种危险的保险。它可以防止涉及财产内外伤害的诉讼。个人责任保险可以包含在房屋保险中。房屋保险的费用受多个变量的影响，包括地点、房龄、房屋状况和所需的保护级别。

财产税：业主向地方政府纳税。在美国，房产税通常由地方或县政府负责征收。美国 50 个州都征收地方房产税。一般来说，美国房主每年的房产税支出约占房屋价值的 1.1%。

业主协会费是对业主协会（HOA）所拥有的房产征收的费用。该组织负责维护和改善所辖社区的财产和环境。公寓、联排别墅和特定的单户住宅通常需要缴纳业主协会费。HOA 年费通常不到房产价值的 1%。

私人按揭保险 (PMI)：私人按揭保险（PMI）在借款人无法偿还贷款时为贷款人提供保护。在美国，如果首付款少于房产价值的 20%，且贷款价值比 (LTV) 低于 78-80%，贷款人通常会要求借款人购买私人按揭保险。首付款、贷款规模和借款人信用会影响私人抵押贷款保险（PMI）的成本。每年收取贷款额的 0.3%至 1.9%。

额外费用：每年的房产维护费用可达房产价值的 1%。水电费、房屋维护费和其他费用都包括在这一费用类别中。

非经常性开支

计算器不包括这些费用，但也不应被忽视。

初步装修： 在入住之前，一些购房者喜欢对房产进行基本装修。房屋翻新可以包括更换地板、粉刷墙壁，也可以完全重新装修内部或外部。装修支出可能会迅速堆积，但业主可以选择延迟或完全避免。

过户费是房地产交易后产生的费用。在美国，抵押贷款过户费可能包括产权服务费、律师费、财产转让税、调查费、登记费、抵押贷款申请费、中介佣金、房屋保修费、检查费、评估费、按比例计算的财产税、预付房屋保险费、按比例计算的利息、按比例计算的业主协会会费等。

这些费用通常由买方承担，但可以与卖方或贷款方协商 "抵扣"。在一笔 40 万美元的交易中，买方支付约 1 万美元的过户费并不罕见。

杂费： 新家具、新电器、维修和搬迁费用都是与买房相关的一次性费用。

提前还款和额外资金

出于各种原因，借款人可能希望尽早还清抵押贷款，这些原因包括但不限于利率较低、希望出售房屋或有能力进行再融资。例如，我们的计算器可以考虑一次性付款或定期付款。借款人应了解额外支付按揭贷款的利弊。

提前偿还债务的策略

除了最终偿还抵押贷款外，还有三种主要方法。为了节省利息，借款人会使用这些方法。你可以将这些策略结合起来使用，也可以单独使用。

额外付款

简单地说，这是指在月供之外额外支付一笔款项。在一般的长期抵押贷款中，大部分额外费用用于偿还利息，而非本金。任何额外费用都会减少贷款余额，降低利息，使借款人从长远来看能够提前偿还贷款。

有些人养成了每月支付额外费用的习惯，有些人则在可能的情况下支付额外费用。按揭计算器有额外的参数，可以将许多额外费用计算在内，比较有额外付款和无额外付款的按揭补充结果会很有帮助。

双周付款

在这种方法中，借款人每两周支付一半的月供。鉴于一年有 52 周，因此每两周付款 26 次，相当于每月付款 13 次。

对于每两周领取一次工资的人来说，这种付款策略尤其有利。他们可以从每份工资中拿出一部分来支付房贷，这对他们来说更易管理。在一年的时间里，与标准月供计划相比，这种方法可以让借款人多支付一个月的月供。这笔额外付款有助于更快地减少本金，从而有可能在整个按揭期间节省利息。

再融资换成期限更短的贷款

再融资是指借一笔新贷款来偿还现有贷款。透过采用这种策略，借款人可以缩短贷款期限，通常可以获得较低的利率。这可以加快还款速度，节省利息成本。不过，借款人每月的还款额通常会增加。此外，当再融资时，借款人很可能需要支付过户费和其他费用。

提前偿还贷款的原因

提前还款有以下好处：

缩短还款期限： 缩短还款期限意味着还款时间将早于抵押贷款合同中规定的原定期限。这将使借款人更快地还清贷款。

降低利息成本： 借款人可以节省利息，而利息往往是一笔不小的开支。

个人成就感： 债务减免带来幸福感。无债一身轻还能让借款人在其他方面进行消费和投资。

提前还债的弊端

另一方面，额外还款也是有代价的。贷款申请人在额外支付房贷前应考虑以下几点：

提前还款罚金：提前还款罚金是借款人与按揭贷款人之间的一项协议，规定了借款人的还款额和还款时间。罚金金额通常以提前还款时所欠贷款余额的某个百分比或一定月数的应计利息来表示。

罚息金额通常会递减，直到五年内最终消失。因出售房屋而一次性还款一般不受提前还款违约金的限制。

锁定房屋资本： 投资在房屋上的钱是借款人不能用于其他地方的钱。如果有意外的现金需求，这最终可能会迫使借款人额外贷款。

失去减税优惠： 在美国，借款人可以从税款中扣除抵押贷款利息费用。利息支出越低，扣除额越低。但是，只有将所欠金额逐项计算（而不是按标准扣除）的纳税人才能享受这一优惠。

机会成本： 优先考虑提前偿还按揭贷款可能并不总是最佳的财务决策。鉴于房贷利率通常低于其他投资的潜在回报，权衡收益很重要。例如，如果将剩余资金用于偿还利率为 4% 的按揭贷款，而这些资金如果进行明智的投资，回报率可能会达到 7% 或更高，那么这样做的收益可能就会大打折扣。潜在收益的差异代表着机会成本，在财务规划中应仔细考虑。

美国抵押贷款简史

在 20 世纪早期的几十年里，购房往往意味着要支付大笔首付款并同意短期贷款，通常需要在三到五年后支付大笔气球贷款。这种苛刻的条件意味着大多数美国人无法拥有自己的住房；历史数据表明，在 20 世纪 30 年代之前，住房拥有率徘徊在 40% 左右。

当大萧条爆发后，取消抵押品赎回权的情况急剧增加，据估计，近 25% 的抵押品持有者因取消抵押品赎回权而失去住房。这一时期凸显了住房融资改革的必要性。

为了满足这一需求，美国政府在 20 世纪 30 年代采取措施重塑住房融资体系。联邦住房管理局（FHA）和联邦国民抵押贷款协会（俗称房利美）的成立标志着一个转折点。联邦住房管理局引入了抵押贷款保险，降低了贷款人的风险，从而允许更长的贷款期限和更低的首付，使普通美国人更容易拥有住房。房利美的成立为抵押贷款提供了二级市场，增加了可用于贷款的资金。

二战结束后，这些机构在促进退伍军人拥有住房方面发挥了重要作用，推动了住房繁荣和住房拥有率的持续增长。特别是联邦住房管理局，继续为住房市场提供重要支持，尤其是在经济衰退时期，帮助稳定了住房市场。

到 21 世纪初，在各种因素的共同作用下，住房自有率创下历史新高，2001 年达到 68.1%的峰值。然而，2008 年金融危机爆发后，住房拥有率急剧下降。房利美受到抵押贷款违约的严重影响，为防止其倒闭而被联邦接管。几年后，到 2012 年，房利美已恢复盈利。联邦住房管理局在危机期间通过确保抵押贷款保险的供应，在稳定市场方面也发挥了重要作用。

美联储也进行了干预，实施了旨在支持市场的政策，帮助恢复了人们对抵押贷款支持证券的信心和稳定性。到 2013 年，这些集体努力已开始产生更具弹性的住房市场。

如今，房利美和联邦住房管理局等机构仍然是抵押贷款行业的基础，为很大一部分单户住房抵押贷款提供支持，并为住房融资的灵活性和可获得性做出了贡献。