Hypotheken-Rechner

Der Hypothekenrechner ist ein hilfreiches Instrument zur Berechnung der monatlichen Zahlung und anderer Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz eines Hauses. Sie können zusätzliche Gebühren oder einen jährlichen prozentualen Anstieg der Gesamtkosten im Zusammenhang mit der Hypothek einbeziehen.

Hypotheken

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch eine Immobilie, meist ein Haus, gesichert ist. Kreditgeber definieren Immobilienkredite als das Geld, das zur Bezahlung einer Immobilie aufgenommen wird. Käufer, die einen Immobilienkredit bei einem Kreditgeber aufnehmen, müssen diesen oft innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzahlen, in den Vereinigten Staaten in der Regel 15 oder 30 Jahre. Jeden Monat zahlt der Käufer den Kredit zurück. Ein Teil der monatlichen Zahlung ist der Kapitalbetrag, also der ursprünglich geliehene Betrag.

Die Zinsen sind der Wert, der dem Kreditgeber für die Nutzung des Geldes gezahlt wird. Treuhandkonten werden manchmal verwendet, um die Kosten für Grundsteuer und Versicherung auszugleichen. Solange die letzte monatliche Zahlung nicht erfolgt ist, kann der Käufer nicht als vollständiger Eigentümer der mit einer Hypothek belasteten Immobilie angesehen werden.

Das 30-jährige Festzinsdarlehen ist eine in den Vereinigten Staaten weit verbreitete Hypothekenart. In den Vereinigten Staaten sind Hypotheken das wichtigste Mittel, mit dem Privatpersonen den Kauf eines Hauses finanzieren.

Bestandteile eines Hypothekenrechners

Ein Hypothekendarlehen besteht in der Regel aus mehreren Komponenten, die unser Rechner berücksichtigt. Der Kreditbetrag ist die Summe, die von einer Bank oder einem Kreditgeber geliehen wird. Dieser Betrag ist gleich dem Kaufpreis abzüglich der Anzahlung. Der maximale Kreditbetrag, der aufgenommen werden kann, hängt in der Regel vom Familieneinkommen oder der Erschwinglichkeit ab.

Die Kreditlaufzeit legt fest, wann Sie den Kredit vollständig zurückzahlen müssen. Festzinshypotheken haben oft eine Laufzeit von 15, 20 oder 30 Jahren. Kürzere Laufzeiten, wie 15 oder 20 Jahre, haben oft niedrigere Zinssätze.

Die Anzahlung ist die erste Zahlung für den Kauf, in der Regel ein Teil der Gesamtkosten. In der Regel verlangen Hypothekarkreditgeber eine Anzahlung von mindestens 20 % des gesamten Kreditbetrags. In einigen Fällen können die Kreditnehmer 3 % anzahlen.

Kreditnehmer müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, wenn ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt. Die Kreditnehmer müssen diese Versicherung abschließen, bis der ausstehende Saldo des Kredits unter 80 % des ursprünglichen Kaufpreises des Hauses fällt. Je höher die Anzahlung ist, desto günstiger ist der Zinssatz und desto wahrscheinlicher ist es, dass der Kredit genehmigt wird.

Der Zinssatz ist der Anteil des Kredits, der als Sollzins erhoben wird.

Es gibt zwei Arten von Hypotheken: Darlehen mit festem Zinssatz (FRM) und Darlehen mit anpassbarem Zinssatz (ARM). Wie der Name schon sagt, sind die Zinssätze des FRM-Darlehens während der gesamten Laufzeit fest. Nur feste Zinssätze werden mit dem obigen Rechner berechnet.

Bei ARMs werden die Zinssätze in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, danach werden sie regelmäßig auf der Grundlage von Marktindizes angepasst. ARMs verlagern ein gewisses Risiko auf die Kreditnehmer. Daher sind die anfänglichen Zinssätze in der Regel 0,5-2 % niedriger als bei FRMs mit der gleichen Laufzeit.

Hypothekenzinsen werden in der Regel als effektiver Jahreszins ausgedrückt, manchmal auch als nominaler oder effektiver Jahreszins. Dies ist der Zinssatz, ausgedrückt als periodischer Satz multipliziert mit der Anzahl der Zinseszinsperioden im Jahr. Wenn der Hypothekenzinssatz beispielsweise 6 % effektiver Jahreszins beträgt, muss der Kreditnehmer 6 % geteilt durch zwölf zahlen, was 0,5 % Zinsen pro Monat entspricht.

Kosten für Wohneigentum und Hypothekenaufnahme

Die monatlichen Hypothekenzahlungen machen den größten Teil der finanziellen Kosten eines Eigenheims aus. Aber es gibt noch andere wichtige Kosten, die man im Auge behalten sollte. Zur Kategorisierung werden diese Ausgaben in wiederkehrende und nicht wiederkehrende Kosten unterteilt.

Wiederkehrende Ausgaben

Die meisten wiederkehrenden Ausgaben bleiben während der gesamten Laufzeit der Hypothek und darüber hinaus bestehen. Immobiliensteuern, Hausversicherungen, Gebühren für die Hausverwaltung und andere Kosten steigen mit der Zeit als Nebenprodukt der Inflation. Sie sind ein wichtiger finanzieller Faktor.

Wiederkehrende Kosten werden im Rechner unter dem Kontrollkästchen "Optionen unten einbeziehen" angezeigt. Der Rechner verfügt auch über zusätzliche Optionen für den jährlichen prozentualen Anstieg im Abschnitt "Weitere Optionen". Deren Verwendung kann zu genaueren Berechnungen führen.

Die Hausratversicherung ist eine Versicherung, die das Haus einer Person gegen verschiedene Arten von Gefahren absichert. Sie schützt vor Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Verletzungen auf dem Grundstück und außerhalb des Grundstücks. Eine Privathaftpflichtversicherung kann in die Hausratversicherung eingeschlossen werden. Die Kosten für eine Hausratversicherung hängen von mehreren Variablen ab, darunter der Standort, das Alter und der Zustand des Hauses sowie das gewünschte Schutzniveau.

Grundsteuern. Grundstückseigentümer zahlen Steuern an die örtlichen Behörden. In den Vereinigten Staaten wird die Grundsteuer in der Regel von den Kommunal- oder Kreisverwaltungen erhoben. Lokale Grundsteuern werden in jedem der 50 Bundesstaaten erhoben. Im Allgemeinen geben Hausbesitzer in den Vereinigten Staaten jedes Jahr etwa 1.1 Prozent des Wertes ihres Hauses für Grundsteuern aus.

Die HOA-Gebühr ist eine Gebühr, die auf eine Immobilie erhoben wird, die sich im Besitz einer Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) befindet. Diese Organisation kümmert sich um den Erhalt und die Verbesserung des Eigentums und der Umwelt in den Gemeinden, die ihrer Zuständigkeit unterliegen. HOA-Gebühren werden häufig für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und bestimmte Einfamilienhäuser verlangt. Die jährlichen HOA-Gebühren betragen in der Regel weniger als 1 % des Immobilienwerts.

Private Hypothekenversicherung (PMI). Die private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber, wenn ein Kreditnehmer einen Kredit nicht zurückzahlen kann. Kreditgeber in den USA verlangen häufig, dass Kreditnehmer eine PMI abschließen, wenn die Anzahlung weniger als 20 % des Immobilienwerts beträgt und der Beleihungsauslauf (LTV) weniger als 78-80 % beträgt. Anzahlung, Darlehenshöhe und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers beeinflussen die Kosten der privaten Hypothekenversicherung (PMI). Sie beträgt jährlich zwischen 0,3 und 1,9 % des Darlehensbetrags.

Zusätzliche Kosten. Die jährliche Instandhaltung der Immobilie kann bis zu 1 % des Immobilienwerts kosten. Versorgungsleistungen, Instandhaltung des Hauses und andere Ausgaben sind in dieser Kostenkategorie enthalten.

Nicht wiederkehrende Ausgaben

Der Rechner berücksichtigt diese Ausgaben nicht, aber sie sollten nicht übersehen werden.

Erste Verbesserungen: Bevor sie einziehen, möchten einige Käufer grundlegende Verbesserungen an der Immobilie vornehmen. Die Renovierung eines Hauses kann alles umfassen, vom Auswechseln der Bodenbeläge und dem Streichen der Wände bis hin zur kompletten Neugestaltung des Innen- oder Außenbereichs. Die Ausgaben für die Renovierung können sich schnell summieren, aber die Eigentümer haben die Möglichkeit, sie aufzuschieben oder ganz zu vermeiden.

Abschlusskosten sind die Gebühren, die nach einer Immobilientransaktion anfallen. Zu den Abschlusskosten einer Hypothek in den Vereinigten Staaten können die Gebühren für die Eigentumsübertragung, Anwaltskosten, Grunderwerbssteuer, Vermessungsgebühren, Aufzeichnungsgebühren, Hypothekenantragsgebühr, Maklerprovision, Hausgarantie, Inspektionsgebühr, Schätzungsgebühr, anteilige Grundsteuer, vorausbezahlte Hausversicherung, anteilige Zinsen, anteilige Beiträge für die Hausbesitzervereinigung usw. gehören.

In der Regel trägt der Käufer diese Kosten, obwohl mit dem Verkäufer oder dem Kreditgeber eine "Gutschrift" ausgehandelt werden kann. Bei einer Transaktion im Wert von 400.000 $ ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer rund 10.000 $ an Abschlusskosten zahlt.

Sonstiges: Neue Möbel, neue Geräte, Reparaturen und Umzugskosten sind einmalige Kosten, die mit dem Kauf eines Hauses verbunden sind.

Vorzeitige Rückzahlung und zusätzliche Mittel

Kreditnehmer möchten ihre Hypothek aus verschiedenen Gründen lieber früher als später abbezahlen, z. B. wegen niedrigerer Zinssätze, dem Wunsch, ihr Haus zu verkaufen, oder der Möglichkeit einer Refinanzierung. Unser Rechner kann zum Beispiel einmalige oder regelmäßige Zahlungen berücksichtigen. Kreditnehmer sollten die Vor- und Nachteile von zusätzlichen Hypothekenzahlungen kennen.

Strategien zur vorzeitigen Schuldentilgung

Neben der endgültigen Rückzahlung der Hypothek gibt es vor allem drei Möglichkeiten, dies zu tun. Um Zinsen zu sparen, nutzen die Kreditnehmer diese Methoden. Sie können eine Kombination dieser Strategien anwenden oder sie einzeln nutzen.

Zusätzliche Zahlungen

Es handelt sich dabei einfach um eine zusätzliche Zahlung zu der monatlichen Rate. Bei typischen langfristigen Hypotheken wird ein großer Teil der zusätzlichen Kosten für die Tilgung von Zinsen und nicht von Kapital verwendet. Alle zusätzlichen Kosten reduzieren den Kreditsaldo, wodurch die Zinsen sinken und der Kreditnehmer den Kredit langfristig früher zurückzahlen kann.

Manche Menschen machen es sich zur Gewohnheit, jeden Monat zusätzliche Zahlungen zu leisten, andere tun es, wenn es möglich ist. Der Hypothekenrechner verfügt über zusätzliche Parameter für die Berücksichtigung vieler zusätzlicher Kosten, und es kann hilfreich sein, die Ergebnisse einer Hypothekenergänzung mit und ohne zusätzliche Zahlungen zu vergleichen.

Zweiwöchentliche Zahlung

Beim zweiwöchentlichen Zahlungsplan leistet der Kreditnehmer alle zwei Wochen eine Zahlung in Höhe der Hälfte des typischen Monatsbetrags. Da ein Jahr 52 Wochen hat, muss der Kreditnehmer 26 zweiwöchentliche Zahlungen leisten. Dies entspricht 13 vollen monatlichen Zahlungen pro Jahr anstelle der 12 Zahlungen, die bei einem Standard-Monatsplan geleistet werden.

Dieser Ansatz lässt sich gut mit dem Budgetzyklus von Personen vereinbaren, die zweiwöchentlich bezahlt werden, da sie so einen Teil jedes Gehaltsschecks direkt für ihre Hypothekenzahlung verwenden können. Im Laufe eines Jahres führt diese Strategie zu einer zusätzlichen monatlichen Zahlung, die auf das Kapital angerechnet wird. Dies kann den Abbau des Kapitals beschleunigen und zu erheblichen Zinseinsparungen während der Laufzeit des Kredits sowie zu einer möglichen Verkürzung der Gesamtlaufzeit der Hypothek führen.

Refinanzierung eines Darlehens mit kürzerer Laufzeit

Bei der Refinanzierung wird ein neues Darlehen aufgenommen, um ein bestehendes zu tilgen. Mit dieser Strategie kann der Kreditnehmer die Laufzeit des Kredits verkürzen, was in der Regel zu einem niedrigeren Zinssatz führt. Dies beschleunigt die Rückzahlung und spart Zinskosten. Allerdings muss der Kreditnehmer in der Regel eine höhere monatliche Zahlung leisten. Außerdem muss der Kreditnehmer bei einer Refinanzierung wahrscheinlich Abschlusskosten und Gebühren zahlen.

Gründe für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits

Sie können von den folgenden Vorteilen profitieren, wenn Sie zusätzliche Zahlungen leisten:

Ein kürzerer Zeitrahmen für die Rückzahlung: Die Verkürzung der Rückzahlungsfrist bedeutet, dass die Rückzahlung früher erfolgt als in der ursprünglichen Laufzeit des Hypothekenvertrags vorgesehen. Dies führt dazu, dass der Kreditnehmer die Hypothek schneller zurückzahlen kann.

Niedrigere Zinskosten: Kreditnehmer können Zinsen sparen, die oft einen erheblichen Kostenfaktor darstellen. Persönliche Befriedigung: Das Gefühl des emotionalen Wohlbefindens, das mit dem Schuldenerlass einhergehen kann. Die Schuldenfreiheit ermöglicht es den Kreditnehmern auch, in anderen Bereichen zu investieren und Geld auszugeben.

Die Nachteile einer vorzeitigen Schuldentilgung

Zusätzliche Zahlungen sind jedoch mit Kosten verbunden. Kreditantragsteller sollten die folgenden Punkte berücksichtigen, bevor sie zusätzliche Zahlungen für ihre Hypothek leisten:

Vorfälligkeitsentschädigungen: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und dem Hypothekarkreditgeber, die regelt, was der Kreditnehmer wann zurückzahlen kann. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel als Prozentsatz des zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung geschuldeten Betrags oder als eine bestimmte Anzahl von Monaten aufgelaufener Zinsen ausgedrückt.

Der Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung sinkt in der Regel, bis er schließlich innerhalb von fünf Jahren entfällt. Eine einmalige Rückzahlung aufgrund des Verkaufs einer Wohnung unterliegt im Allgemeinen nicht der Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Kapital des Hauses wird gebunden: Das in ein Haus investierte Geld ist Geld, das der Kreditnehmer nicht anderweitig ausgeben kann. Dies kann den Kreditnehmer schließlich dazu zwingen, einen zusätzlichen Kredit aufzunehmen, wenn er unvorhergesehen Geld braucht.

Verlorener Steuerabzug: Kreditnehmer in den USA können Hypothekenzinskosten von der Steuer absetzen. Niedrigere Zinszahlungen führen zu einem geringeren Abzug. Allerdings können nur Steuerzahler, die den geschuldeten Betrag aufschlüsseln (und nicht den Standardabzug in Anspruch nehmen), diesen Vorteil nutzen.

Opportunitätskosten: Eine vorzeitige Hypothekenrückzahlung ist nicht immer die optimale finanzielle Entscheidung. Da die Hypothekenzinsen oft niedriger sind als die möglichen Renditen anderer Anlagen, ist es wichtig, die Vorteile abzuwägen. So kann es beispielsweise weniger vorteilhaft sein, überschüssige Mittel für die Abzahlung einer Hypothek mit einem Zinssatz von 4 % zu verwenden, wenn dieselben Mittel bei einer klugen Anlage eine Rendite von 7 % oder mehr erzielen könnten. Der Unterschied in den potenziellen Erträgen stellt einen Opportunitätskostenfaktor dar, der bei der Finanzplanung sorgfältig berücksichtigt werden sollte.

Eine kurze Geschichte der Hypotheken in den Vereinigten Staaten

In den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts bedeutete der Erwerb eines Eigenheims häufig eine hohe Anzahlung und die Aufnahme eines kurzfristigen Kredits, der in der Regel nach etwa drei bis fünf Jahren eine hohe Schlussrate erforderte. Solche strengen Bedingungen bedeuteten, dass der Erwerb von Wohneigentum für die Mehrheit der Amerikaner unerreichbar war. Historische Daten zeigen, dass die Wohneigentumsquote vor den 1930er Jahren bei etwa 40 % lag.

Mit Beginn der Weltwirtschaftskrise kam es zu einem drastischen Anstieg der Zwangsvollstreckungen: Schätzungen zufolge verloren fast 25 % der Hypothekeninhaber ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung. Diese Zeit unterstrich die Notwendigkeit einer Reform der Wohnungsbaufinanzierung.

Als Reaktion auf diesen Bedarf unternahm die US-Regierung in den 1930er Jahren Schritte, um das System der Wohnungsfinanzierung neu zu gestalten. Die Gründung der Federal Housing Administration (FHA) und der Federal National Mortgage Association, allgemein bekannt als Fannie Mae, markierte einen Wendepunkt. Die FHA führte eine Hypothekenversicherung ein, die das Risiko für die Kreditgeber verringerte und dadurch längere Darlehenslaufzeiten und niedrigere Anzahlungen ermöglichte, wodurch Wohneigentum für den Durchschnittsamerikaner erschwinglicher wurde. Fannie Mae wurde gegründet, um einen Sekundärmarkt für Hypotheken zu schaffen und so die Verfügbarkeit von Mitteln für die Kreditvergabe zu erhöhen.

Nach dem Zweiten Weltkrieg trugen diese Institutionen maßgeblich dazu bei, Veteranen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen, und trugen so zu einem Immobilienboom und einem anhaltenden Anstieg der Wohneigentumsquote bei. Insbesondere die FHA leistete weiterhin wichtige Unterstützung für den Wohnungsmarkt, vor allem in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs, und trug so zu dessen Stabilisierung bei.

Zu Beginn des 21. Jahrhunderts führte eine Kombination von Faktoren zu einem Allzeithoch bei der Wohneigentumsquote, die im Jahr 2001 mit 68,1 % ihren Höhepunkt erreichte. Auf diesen Höchststand folgte jedoch ein starker Rückgang während der Finanzkrise von 2008. Fannie Mae, die von Hypothekenausfällen schwer betroffen war, wurde unter staatliche Aufsicht gestellt, um ihren Zusammenbruch zu verhindern. Nach einigen Jahren, im Jahr 2012, war das Unternehmen wieder rentabel. Auch die FHA spielte eine wichtige Rolle bei der Beruhigung des Marktes, indem sie während der Krise die Verfügbarkeit von Hypothekenversicherungen sicherstellte.

Auch die Federal Reserve griff ein und führte Maßnahmen zur Stützung des Marktes durch, die dazu beitrugen, das Vertrauen in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere und deren Stabilität wiederherzustellen. Bis 2013 hatten diese gemeinsamen Bemühungen zu einem widerstandsfähigeren Wohnungsmarkt geführt.

Heute sind Institutionen wie Fannie Mae und die FHA nach wie vor von grundlegender Bedeutung für die Hypothekenbranche. Sie sichern einen erheblichen Teil der Hypotheken für Einfamilienhäuser ab und tragen zur Flexibilität und Zugänglichkeit der Hausfinanzierung bei.