Kalkulator Hipotek

Kalkulator Hipotek adalah alat yang berguna untuk menghitung pembayaran bulanan dan pengeluaran lain yang terkait dengan memiliki rumah. Anda dapat memasukkan biaya tambahan atau peningkatan persentase tahunan dalam total biaya yang terkait dengan hipotek. Warga negara AS adalah audiens target utama untuk kalkulator ini.

Hipotek

Hipotek adalah pinjaman yang dijamin oleh sebidang properti, paling umum sebuah rumah. Pemberi pinjaman mendefinisikan pinjaman real estat sebagai uang yang dipinjam untuk membayar properti. Pembeli yang mengambil pinjaman rumah dari pemberi pinjaman sering diminta untuk membayar kembali dalam jangka waktu tertentu, biasanya 15 atau 30 tahun di Amerika Serikat. Setiap bulan, pembeli membayar kembali pinjamannya. Pokok, atau jumlah asli yang dipinjam, adalah bagian dari pembayaran bulanan.

Bunga adalah nilai yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman untuk penggunaan uang. Rekening escrow terkadang digunakan untuk mengimbangi biaya pajak properti dan asuransi. Sampai pembayaran bulanan terakhir dibayar, pembeli tidak dapat dianggap sebagai pemilik lengkap dari properti yang digadaikan.

Pinjaman berbunga tetap selama 30 tahun adalah jenis hipotek yang lazim di Amerika Serikat. Di Amerika Serikat, hipotek adalah cara utama yang digunakan individu untuk membiayai pembelian rumah.

Komponen Kalkulator Hipotek

Biasanya ada beberapa komponen untuk pinjaman hipotek, dan kalkulator kami menyertakannya.

Jumlah pinjaman adalah jumlah yang dipinjam dari bank atau pemberi pinjaman. Jumlah ini sama dengan harga beli dikurangi uang muka. Jumlah maksimum pinjaman yang dapat diambil biasanya terkait dengan pendapatan keluarga atau keterjangkauan.

Jangka waktu pinjaman menentukan kapan Anda harus melunasi pinjaman secara penuh. Hipotek suku bunga tetap sering memiliki jangka waktu 15, 20, atau 30 tahun. Jangka waktu pembayaran yang lebih pendek, seperti 15 atau 20 tahun, seringkali memiliki tingkat bunga yang lebih rendah.

Uang muka adalah pembayaran awal untuk pembelian, biasanya sebagian dari seluruh biaya. Biasanya, pemberi pinjaman hipotek membutuhkan uang muka minimal 20% dari jumlah total pinjaman. Dalam beberapa kasus, peminjam dapat menurunkan 3%.

Peminjam akan dipaksa untuk membeli asuransi hipotek swasta (PMI) jika uang muka mereka kurang dari 20%. Peminjam harus memiliki asuransi ini sampai saldo pinjaman jatuh di bawah 80% dari harga pembelian awal rumah. Semakin tinggi uang muka, semakin baik tingkat bunga dan semakin besar kemungkinan pinjaman akan disetujui.

Tingkat bunga adalah proporsi pinjaman yang dibebankan sebagai biaya pinjaman.

Ada dua jenis hipotek: fixed-rate (FRM) dan adjustable-rate (ARM). Seperti namanya, suku bunga pinjaman FRM tetap selama pinjaman. Hanya tarif tetap yang dihitung menggunakan kalkulator di atas.

Dengan ARM, suku bunga biasanya ditetapkan untuk jangka waktu tertentu, setelah itu disesuaikan secara berkala berdasarkan indeks pasar. ARM mengalihkan beberapa risiko kepada peminjam. Oleh karena itu, suku bunga awal biasanya 0,5-2% lebih rendah dari FRM dengan jangka waktu pinjaman yang sama.

Suku bunga hipotek biasanya dinyatakan dalam tingkat persentase tahunan (APR), kadang-kadang disebut APR nominal atau APR efektif. Ini adalah tingkat bunga yang dinyatakan sebagai tingkat periodik dikalikan dengan jumlah periode majemuk dalam setahun. Misalnya, jika tingkat hipotek adalah 6% APR, peminjam harus membayar 6% dibagi dua belas, yaitu bunga 0,5% setiap bulan.

Biaya Memiliki Rumah dan Mendapatkan Hipotek

Pembayaran hipotek bulanan membuat sebagian besar biaya keuangan memiliki rumah. Tetapi ada biaya signifikan lainnya yang perlu diingat. Untuk kategorisasi, biaya ini dibagi antara biaya berulang dan tidak berulang.

Biaya Berulang

Sebagian besar biaya berulang tetap ada selama masa hipotek dan seterusnya. Pajak real estat, asuransi rumah, biaya HOA, dan biaya lainnya meningkat seiring waktu sebagai produk sampingan dari inflasi. Mereka adalah faktor keuangan yang signifikan.

Biaya berulang ditempatkan di bawah kotak centang “Sertakan Opsi Di Bawah” di kalkulator. Kalkulator juga memiliki opsi tambahan untuk peningkatan persentase tahunan di bagian "Opsi lainnya". Penggunaannya dapat menghasilkan perhitungan yang lebih akurat.

Asuransi rumah adalah jenis asuransi yang melindungi rumah seseorang terhadap berbagai jenis bahaya. Ini melindungi terhadap tuntutan hukum yang melibatkan cedera di dalam dan di luar properti. Cakupan tanggung jawab pribadi dapat dimasukkan dalam polis asuransi rumah. Biaya asuransi rumah dipengaruhi oleh beberapa variabel, antara lain lokasi, usia, kondisi rumah, dan tingkat perlindungan yang diinginkan.

Pajak properti. Pemilik properti membayar pajak kepada pemerintah daerah. Biasanya, di Amerika Serikat, pajak properti ditangani oleh pemerintah daerah atau daerah. Pajak properti lokal dipungut di masing-masing 50 negara bagian. Umumnya, pemilik rumah di Amerika Serikat menghabiskan sekitar 1,1 persen dari nilai rumah mereka untuk pajak properti setiap tahun.

Biaya HOA adalah biaya yang dikenakan pada properti yang dimiliki oleh asosiasi pemilik rumah (HOA). Organisasi ini memelihara dan meningkatkan properti dan lingkungan masyarakat di bawah yurisdiksinya. Biaya HOA sering diperlukan untuk kondominium, townhouse, dan tempat tinggal keluarga tunggal tertentu. Biaya HOA tahunan biasanya kurang dari 1% dari nilai properti.

Asuransi hipotek pribadi (PMI). Asuransi hipotek swasta (PMI) melindungi pemberi pinjaman ketika peminjam tidak dapat membayar kembali pinjaman. Pemberi pinjaman di A.S. sering meminta peminjam membeli PMI jika uang muka kurang dari 20 persen dari nilai properti dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) lebih rendah dari 78-80%. Uang muka, ukuran pinjaman, dan kredit peminjam mempengaruhi biaya asuransi hipotek swasta (PMI). Antara 0,3 dan 1,9 persen dari jumlah pinjaman dibebankan setiap tahun.

Biaya tambahan. Pemeliharaan properti tahunan dapat menghabiskan biaya hingga 1% dari nilai properti. Utilitas, pemeliharaan rumah, dan pengeluaran lainnya termasuk dalam kategori biaya ini.

Biaya tidak berulang

Kalkulator tidak termasuk pengeluaran ini, tetapi tidak boleh diabaikan.

Perbaikan awal: Sebelum pindah, beberapa pembeli ingin melakukan perbaikan mendasar pada properti. Merenovasi rumah dapat mencakup segala hal mulai dari mengganti lantai dan mengecat dinding hingga benar-benar mengulang bagian dalam atau luar. Pengeluaran renovasi dapat dengan cepat menumpuk, tetapi pemilik memiliki pilihan untuk menunda atau menghindarinya sama sekali.

Biaya penutupan adalah biaya yang timbul setelah transaksi real estat. Biaya penutupan hipotek di Amerika Serikat dapat mencakup biaya layanan judul, biaya pengacara, pajak transfer properti, biaya survei, biaya pencatatan, biaya aplikasi hipotek, komisi perantara, garansi rumah, biaya inspeksi, biaya penilaian, pajak properti pro-rata, asuransi rumah dibayar di muka, bunga pro-rata, iuran asosiasi pemilik rumah pro-rata, dll.

Pembeli biasanya menanggung biaya ini, meskipun "kredit" mungkin dinegosiasikan dengan penjual atau pemberi pinjaman. Pada transaksi $400.000, tidak jarang pembeli membayar biaya penutupan sekitar $10.000. Aneka ragam: Perabotan baru, peralatan baru, perbaikan, dan biaya relokasi adalah biaya satu kali yang terkait dengan pembelian rumah.

Pelunasan Lebih Awal dari Jadwal dan Dana Tambahan

Peminjam mungkin ingin melunasi hipotek mereka lebih cepat daripada nanti karena berbagai alasan, termasuk, tetapi tidak terbatas pada, suku bunga yang lebih rendah, keinginan untuk menjual rumah mereka, atau kemampuan untuk membiayai kembali. Misalnya, kalkulator kami dapat mempertimbangkan pembayaran satu kali atau reguler. Peminjam harus mengetahui keuntungan dan kerugian dari melakukan pembayaran hipotek tambahan.

Strategi Melunasi Utang Lebih Awal

Selain pembayaran hipotek akhir, ada tiga cara utama untuk melakukan ini. Untuk menghemat uang dengan bunga, peminjam menggunakan metode ini. Anda dapat menggunakan kombinasi dari strategi ini atau menggunakannya secara individual.

Pembayaran ekstra

Ini hanyalah pembayaran tambahan di atas pembayaran bulanan. Dalam hipotek jangka panjang yang khusus, sebagian besar biaya tambahan digunakan untuk membayar bunga, bukan pokok. Setiap biaya tambahan mengurangi saldo pinjaman, menurunkan bunga dan memungkinkan peminjam untuk melunasi pinjaman lebih awal dalam jangka panjang.

Beberapa orang mengembangkan kebiasaan melakukan pembayaran ekstra setiap bulan; orang lain melakukannya bila memungkinkan. Kalkulator hipotek memiliki parameter tambahan untuk memasukkan banyak biaya tambahan, dan akan sangat membantu untuk membandingkan hasil suplemen hipotek dengan dan tanpa pembayaran tambahan.

Pembayaran dua mingguan

Dalam rencana pembayaran dua mingguan, peminjam melakukan pembayaran sebesar setengah dari jumlah bulanan yang biasa dilakukan setiap dua minggu. Mengingat ada 52 minggu dalam satu tahun, peminjam akan melakukan 26 kali pembayaran dua mingguan. Ini setara dengan 13 kali pembayaran bulanan penuh per tahun, daripada 12 kali pembayaran yang dilakukan pada jadwal bulanan standar.

Pendekatan ini dapat menyelaraskan dengan baik dengan siklus penganggaran individu yang dibayar setiap dua minggu, karena memungkinkan mereka untuk menyinkronkan sebagian dari setiap gaji langsung ke pembayaran cicilan mereka. Dalam kurun waktu satu tahun, strategi ini menghasilkan satu pembayaran bulanan tambahan, yang dibebankan pada pokok pinjaman. Hal ini dapat mempercepat pengurangan saldo pokok dan dapat menghasilkan penghematan bunga yang signifikan selama masa pinjaman, serta potensi pengurangan jangka waktu KPR secara keseluruhan.

Refinancing menjadi pinjaman jangka pendek

Refinancing adalah mengambil pinjaman baru untuk melunasi yang sudah ada. Dengan menggunakan strategi ini, peminjam dapat mempersingkat jangka waktu pinjaman, yang biasanya menghasilkan tingkat bunga yang lebih rendah. Ini mempercepat pembayaran dan menghemat biaya bunga. Namun, peminjam biasanya melakukan pembayaran bulanan yang lebih besar. Juga, saat membiayai kembali, peminjam kemungkinan harus membayar biaya dan biaya penutupan.

Alasan untuk membayar kembali pinjaman lebih awal

Anda dapat memperoleh manfaat berikut dari melakukan pembayaran tambahan:

Jangka waktu pembayaran yang lebih singkat: Memperpendek jangka waktu pelunasan berarti pelunasan akan dilakukan lebih cepat dari jangka waktu semula yang ditentukan dalam kontrak hipotek. Hal ini menyebabkan peminjam untuk melunasi hipotek lebih cepat.

Biaya bunga lebih rendah: Peminjam dapat menghemat bunga, yang seringkali merupakan pengeluaran yang signifikan.

Pemenuhan pribadi: Rasa kesejahteraan emosional yang bisa datang dengan keringanan utang. Bebas dari utang juga memungkinkan peminjam untuk membelanjakan dan berinvestasi di bidang lain.

Kerugian dari melunasi hutang lebih awal

Pembayaran tambahan, di sisi lain, dikenakan biaya. Pemohon pinjaman harus mempertimbangkan hal berikut sebelum melakukan pembayaran tambahan pada hipotek mereka:

Sanksi pembayaran di muka: Denda pelunasan awal adalah kesepakatan antara peminjam dan pemberi pinjaman hipotek yang mengatur apa yang peminjam dapat membayar dan kapan. Jumlah penalti biasanya dinyatakan sebagai persentase dari saldo terutang pada saat pembayaran di muka atau sejumlah bulan tertentu dari bunga yang masih harus dibayar.

Jumlah penalti biasanya berkurang sampai akhirnya hilang dalam waktu lima tahun. Pembayaran satu kali karena penjualan rumah umumnya tidak dikenakan penalti pembayaran di muka.

Modal rumah terkunci: Uang yang diinvestasikan dalam sebuah rumah adalah uang yang tidak dapat dibelanjakan oleh peminjam di tempat lain. Hal ini pada akhirnya dapat memaksa peminjam untuk mengambil pinjaman tambahan jika ada kebutuhan uang tunai yang tidak terduga.

Pengurangan pajak yang hilang: Peminjam di AS dapat mengurangi biaya bunga hipotek dari pajak mereka. Pembayaran bunga yang lebih rendah menghasilkan pengurangan yang lebih rendah. Namun, hanya wajib pajak yang merinci jumlah yang terutang (bukan menerima pengurangan standar) yang dapat memanfaatkan manfaat ini.

Biaya Peluang: Memprioritaskan pelunasan KPR lebih awal mungkin tidak selalu merupakan keputusan finansial yang optimal. Mengingat suku bunga KPR sering kali lebih rendah daripada potensi keuntungan dari investasi lain, penting untuk mempertimbangkan manfaatnya. Misalnya, menggunakan kelebihan dana untuk melunasi hipotek dengan suku bunga 4% mungkin tidak akan menguntungkan jika dana yang sama dapat menghasilkan imbal hasil 7% atau lebih jika diinvestasikan secara bijak. Perbedaan potensi pendapatan merupakan biaya peluang yang harus dipertimbangkan dengan cermat dalam perencanaan keuangan.

Sejarah singkat hipotek di Amerika Serikat

Pada dekade awal abad ke-20, membeli rumah sering kali berarti memberikan uang muka yang besar dan menyetujui pinjaman jangka pendek, yang biasanya membutuhkan pembayaran balon yang signifikan setelah jangka waktu sekitar tiga hingga lima tahun. Persyaratan yang begitu ketat membuat kepemilikan rumah tidak terjangkau oleh sebagian besar orang Amerika; data historis menunjukkan bahwa sebelum tahun 1930-an, tingkat kepemilikan rumah berkisar di angka 40%.

Terjadinya Depresi Besar menyebabkan peningkatan drastis dalam penyitaan, dengan perkiraan yang menunjukkan bahwa hampir 25% pemegang hipotek kehilangan rumah mereka karena penyitaan. Periode ini menggarisbawahi perlunya reformasi dalam pembiayaan perumahan.

Menanggapi kebutuhan ini, pemerintah AS mengambil langkah pada tahun 1930-an untuk membentuk kembali sistem pembiayaan perumahan. Pembentukan Federal Housing Administration (FHA) dan Federal National Mortgage Association, yang umumnya dikenal sebagai Fannie Mae, menandai titik balik. FHA memperkenalkan asuransi hipotek, mengurangi risiko bagi pemberi pinjaman dan dengan demikian memungkinkan jangka waktu pinjaman yang lebih lama dan uang muka yang lebih rendah, membuat kepemilikan rumah lebih mudah dicapai oleh rata-rata orang Amerika. Fannie Mae didirikan untuk menyediakan pasar sekunder untuk hipotek, meningkatkan ketersediaan dana untuk pinjaman.

Setelah Perang Dunia II, lembaga-lembaga ini berperan penting dalam memfasilitasi kepemilikan rumah bagi para veteran, yang berkontribusi pada ledakan perumahan dan pertumbuhan berkelanjutan dalam tingkat kepemilikan rumah. FHA, khususnya, terus memberikan dukungan penting bagi pasar perumahan, terutama selama kemerosotan ekonomi, membantu menstabilkannya.

Pada awal abad ke-21, kombinasi berbagai faktor menyebabkan tingkat kepemilikan rumah mencapai titik tertinggi sepanjang masa, dengan puncaknya mencapai 68,1% pada tahun 2001. Namun, puncak ini diikuti oleh penurunan tajam selama krisis keuangan tahun 2008. Fannie Mae, yang sangat terpengaruh oleh gagal bayar hipotek, dimasukkan ke dalam konservatori federal untuk mencegah keruntuhannya. Setelah beberapa tahun, pada tahun 2012, Fannie Mae telah pulih kembali ke profitabilitas. FHA juga memainkan peran penting dalam menstabilkan pasar dengan memastikan ketersediaan asuransi hipotek selama krisis.

Federal Reserve juga melakukan intervensi, menerapkan kebijakan yang bertujuan untuk memperkuat pasar, yang membantu memulihkan kepercayaan dan stabilitas sekuritas beragun hipotek. Pada tahun 2013, upaya kolektif ini mulai menghasilkan pasar perumahan yang lebih tangguh.

Saat ini, lembaga-lembaga seperti Fannie Mae dan FHA terus menjadi fondasi bagi industri hipotek, memberikan dukungan bagi sebagian besar hipotek untuk rumah keluarga tunggal dan berkontribusi pada fleksibilitas dan aksesibilitas pembiayaan rumah.