Calculateur d'hypothèque

Le Calculateur d'hypothèque est un outil utile pour calculer le paiement mensuel et les autres dépenses liées à la possession d'une maison. Vous pouvez inclure des frais supplémentaires ou un pourcentage d'augmentation annuelle dans les coûts totaux associés à l'hypothèque. Les citoyens américains constituent le principal public cible de ce calculateur.

Les hypothèques

Une hypothèque est un prêt garanti par un bien immobilier, le plus souvent une maison. Les prêteurs définissent les prêts immobiliers comme l'argent emprunté pour payer un bien immobilier. Les acheteurs qui contractent un prêt immobilier auprès d'un prêteur sont souvent tenus de le rembourser dans un certain délai, généralement 15 ou 30 ans aux États-Unis. Chaque mois, l'acheteur doit rembourser le prêt. Le principal, ou le montant initial emprunté, est remboursé en partie lors des paiements mensuels.

Les intérêts sont la valeur payée au prêteur pour l'utilisation de l'argent. Les comptes séquestres sont parfois utilisés pour compenser les coûts des taxes foncières et des assurances. Tant que la dernière mensualité n'est pas payée, l'acheteur ne peut être considéré comme le propriétaire complet du bien hypothéqué.

Le prêt à taux fixe sur 30 ans est un type de prêt hypothécaire très répandu aux États-Unis. Aux États-Unis, les prêts hypothécaires sont le principal moyen de financer l'achat d'un logement.

Les composantes d'un Calculateur d'hypothèque

Un prêt hypothécaire comporte généralement plusieurs composantes, et notre calculateur les inclut.

Le montant du prêt est la somme empruntée à une banque ou à un prêteur. Ce montant est égal au prix d'achat moins l'acompte. Le montant maximal du prêt qui peut être contracté est généralement lié au revenu familial ou à l'accessibilité financière.

La durée du prêt définit le moment où vous devez rembourser l'intégralité du prêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont souvent une durée de 15, 20 ou 30 ans. Les durées de remboursement plus courtes, comme 15 ou 20 ans, ont souvent des taux d'intérêt plus bas.

L’apport est le paiement initial pour l'achat, généralement une proportion du coût total. En général, les prêteurs hypothécaires exigent un acompte d'au moins 20 % du montant total du prêt. Dans certains cas, les emprunteurs peuvent verser un acompte de 3 %.

Les emprunteurs seront obligés de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) si leur mise de fonds est inférieure à 20 %. Les emprunteurs doivent avoir cette assurance jusqu'à ce que le solde impayé du prêt devienne inférieur à 80 % du prix d'achat initial de la maison. Plus l’apport initial est élevé, plus le taux d'intérêt est avantageux et plus le prêt a de chances d'être approuvé.

Le taux d'intérêt est la proportion du prêt qui est facturée comme frais d'emprunt.

Il existe deux types de prêts hypothécaires : à taux fixe et à taux ajustable. Comme son nom l'indique, les taux d'intérêt du prêt à taux fixe sont les mêmes pendant toute la durée du prêt. Seuls les taux fixes sont calculés à l'aide du calculateur ci-dessus.

Avec les taux ajustables, les taux d'intérêt sont généralement fixés pour une certaine période, après quoi ils sont périodiquement ajustés en fonction des indices du marché. Les taux ajustables transfèrent une partie du risque aux emprunteurs. Par conséquent, les taux d'intérêt initiaux sont généralement de 0,5 à 2 % inférieurs à ceux des prêts à taux fixes avec la même durée de prêt.

Les taux d'intérêt hypothécaires sont généralement exprimés en taux annuel effectif global (TAEG), parfois appelé TAEG nominal ou TAEG effectif. Il s'agit du taux d'intérêt exprimé en tant que taux périodique multiplié par le nombre de périodes de composition dans une année. Par exemple, si le taux hypothécaire est de 6 % TAEG, l'emprunteur devra payer 6 % divisé par douze, soit 0,5 % d'intérêt chaque mois.

Les coûts liés à la possession d'une maison et à l'obtention d'un prêt hypothécaire

Les versements hypothécaires mensuels constituent la majeure partie des coûts financiers liés à la possession d'une maison. Mais il y a d'autres coûts importants à garder à l'esprit. Pour les catégoriser, nous avons divisé ces frais entre les dépenses récurrentes et non récurrentes.

Les dépenses récurrentes

La plupart des dépenses récurrentes persistent pendant toute la durée de l'hypothèque et au-delà. Les taxes foncières, l'assurance habitation, les frais de copropriété et d'autres coûts augmentent au fil du temps comme un sous-produit de l'inflation. Ils constituent un facteur financier important.

Les frais récurrents sont placés sous la case « Inclure les options ci-dessous » du calculateur. Le calculateur propose également des options supplémentaires pour le pourcentage d'augmentation annuelle dans la section « Autres options ». Leur utilisation peut conduire à des calculs plus précis.

L'assurance habitation est un type d'assurance qui couvre la maison d'une personne contre divers types de périls. Elle protège contre les poursuites judiciaires impliquant des blessures à l'intérieur et à l'extérieur de la propriété. La couverture de la responsabilité civile personnelle peut être incluse dans les polices d'assurance habitation. Le coût de l'assurance habitation est affecté par plusieurs variables, notamment l'emplacement, l'âge, l'état de la maison et le niveau de protection souhaité.

Les taxes foncières. Les propriétaires de biens immobiliers paient des taxes aux gouvernements locaux. En général, aux États-Unis, l'impôt foncier est géré par les gouvernements locaux ou de comté. Des impôts fonciers locaux sont prélevés dans chacun des 50 États. Les propriétaires aux États-Unis dépensent généralement environ 1,1 % de la valeur de leur maison en impôts fonciers chaque année.

Les frais dû à l’association de propriétaires sont des frais prélevés sur une propriété appartenant à une association de propriétaires. Cette organisation entretient et améliore la propriété et l'environnement des communautés sous sa juridiction. Les frais de l’association de propriétaires sont souvent exigés pour les appartements, les résidences sécurisées et certaines résidences unifamiliales. Ces frais annuels sont généralement inférieurs à 1 % de la valeur de la propriété.

L’assurance hypothécaire privée. L'assurance hypothécaire privée protège le prêteur lorsqu'un emprunteur ne peut pas rembourser un prêt. Les prêteurs américains exigent souvent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée si la mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété et si le ratio prêt/valeur (LTV) est inférieur à 78-80 %. Le montant de l’apport, le montant du prêt et le crédit de l'emprunteur influencent le coût de l'assurance hypothécaire privée. Entre 0,3 et 1,9 pour cent du montant du prêt est facturé chaque année.

Les coûts supplémentaires. L'entretien annuel de la propriété peut coûter jusqu'à 1 % de sa valeur totale. Les services publics, l'entretien de la maison et d'autres dépenses sont inclus dans cette catégorie de coûts.

Les dépenses non récurrentes

Le calculateur n'inclut pas ces dépenses, mais elles ne doivent pas être négligées.

Les améliorations initiales: Avant d'emménager, certains acheteurs aiment apporter des améliorations fondamentales à la propriété. La rénovation d'une maison peut tout englober, du remplacement du revêtement de sol et de la peinture des murs à la refonte complète de l'intérieur ou de l'extérieur. Les dépenses de rénovation peuvent rapidement s'accumuler, mais les propriétaires ont la possibilité de les retarder ou de les éviter complètement.

Les frais de clôture sont les frais encourus après une transaction immobilière. Aux États-Unis, les frais de clôture d'un prêt hypothécaire peuvent comprendre les frais de service des titres, les frais d'avocat, la taxe de transfert de propriété, les frais d'arpentage, les frais d'enregistrement, les frais de demande de prêt hypothécaire, la commission de courtage, la garantie du logement, les frais d'inspection, les frais d'évaluation, les impôts fonciers au prorata, l'assurance habitation prépayée, les intérêts au prorata, les cotisations à l'association des propriétaires, etc.

L'acheteur supporte généralement ces dépenses, bien qu'un « crédit » puisse être négocié avec le vendeur ou le prêteur. Pour une transaction de 400.000 $, il n'est pas rare que l'acheteur paie environ 10.000 $ de frais de clôture.

Divers: Le nouvel ameublement, les nouveaux appareils électroménagers, les réparations et les frais de déménagement sont des coûts ponctuels associés à l'achat d'une maison.

Le remboursement anticipé et les fonds supplémentaires

Les emprunteurs peuvent vouloir rembourser leur prêt hypothécaire plus tôt que prévu pour diverses raisons, y compris, mais sans s'y limiter, des taux d'intérêt plus bas, le désir de vendre leur maison ou la possibilité de refinancement. Par exemple, notre calculateur peut prendre en compte des paiements uniques ou réguliers. Les emprunteurs devraient connaître les avantages et les inconvénients de faire des paiements hypothécaires supplémentaires.

Les différentes stratégies pour un remboursement anticipé de la dette

Outre le remboursement final de l'hypothèque, il existe trois principales façons d'y parvenir. Les emprunteurs utilisent ces méthodes pour économiser de l'argent sur les intérêts. Vous pouvez utiliser une combinaison de ces stratégies ou les utiliser individuellement.

Les paiements supplémentaires

Il s'agit simplement d'un paiement supplémentaire en plus du paiement mensuel. Dans les prêts hypothécaires à long terme typiques, une grande partie des paiements supplémentaires sert à rembourser les intérêts et non le capital. Les paiements supplémentaires réduisent le solde du prêt, ce qui diminue le montant des intérêts et permet à l'emprunteur de rembourser son prêt plus tôt.

Certaines personnes prennent l'habitude d'effectuer des paiements supplémentaires chaque mois ; d'autres le font lorsque cela est possible. Le Calculateur d'hypothèque dispose de paramètres supplémentaires pour inclure de nombreux paiements supplémentaires, et il peut être utile de comparer les résultats du montant de l’hypothèque avec et sans paiements supplémentaires.

Le paiement bihebdomadaire

Dans le cadre du plan de paiement bihebdomadaire, l'emprunteur effectue toutes les deux semaines un paiement égal à la moitié du montant mensuel habituel. Étant donné qu'il y a 52 semaines dans une année, l'emprunteur effectuera 26 paiements bihebdomadaires. Cela équivaut à 13 paiements mensuels complets par an, au lieu des 12 paiements effectués dans le cadre d'un calendrier mensuel standard.

Cette approche peut s'aligner sur le cycle budgétaire des personnes qui sont payées toutes les deux semaines, car elle leur permet de consacrer une partie de leur salaire au remboursement de leur prêt hypothécaire. Sur une année, cette stratégie se traduit par un paiement mensuel supplémentaire, qui est appliqué au capital. Cela permet d'accélérer la réduction du solde du capital et peut se traduire par des économies d'intérêts significatives sur la durée du prêt, ainsi que par une réduction potentielle de la durée totale de l'hypothèque.

Le refinancement, pour un prêt à plus court terme

Le refinancement consiste à contracter un nouveau prêt pour rembourser un prêt existant. Grâce à cette stratégie, les emprunteurs peuvent raccourcir la durée du prêt, ce qui se traduit généralement par un taux d'intérêt plus faible. Cela permet d'accélérer le remboursement et de réduire les frais d'intérêt. Cependant, l'emprunteur effectue généralement un paiement mensuel plus important. De plus, lors du refinancement, l'emprunteur devra probablement payer des frais de clôture ainsi que d’autres frais.

Les raisons d’anticiper le remboursement d’un prêt

Vous pouvez tirer les avantages suivants en effectuant des paiements supplémentaires:

Un délai de remboursement plus court: Le fait de raccourcir la période de remboursement signifie que le remboursement sera fini avant la durée initiale spécifiée par le contrat de prêt hypothécaire. L'emprunteur pourra ainsi rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement.

Une réduction des frais d'intérêt: Les emprunteurs peuvent économiser sur les intérêts, qui représentent souvent une dépense importante.

L’épanouissement personnel: Le sentiment de bien-être émotionnel que peut procurer l'allégement de la dette n’est pas négligeable. Le fait de ne plus avoir de dettes permet également aux emprunteurs de dépenser et d'investir dans d'autres sphères.

Les inconvénients du remboursement anticipé des dettes

En revanche, les paiements supplémentaires ont un coût. Les demandeurs de prêts devraient considérer les points suivants avant d'effectuer des paiements supplémentaires sur leur hypothèque :

Les pénalités de remboursement anticipé: Une pénalité de remboursement anticipé est un accord entre l'emprunteur et le prêteur hypothécaire qui réglemente ce que l'emprunteur peut rembourser et quand. Le montant de la pénalité est généralement exprimé en pourcentage du solde dû au moment du remboursement anticipé ou d'un certain nombre de mois d'intérêts courus.

Le montant de la pénalité diminue habituellement et fini par disparaître dans les cinq ans. Un remboursement unique dû à la vente d'une maison n'est généralement pas soumis à la pénalité de remboursement anticipé.

Le blocage du capital de la maison: L'argent investi dans une maison est de l'argent que l'emprunteur ne peut pas dépenser ailleurs. Cela peut éventuellement obliger l'emprunteur à contracter un prêt supplémentaire en cas de besoin imprévu de liquidités.

La perte de la déduction fiscal: Les emprunteurs américains peuvent déduire les frais d'intérêt hypothécaire de leurs impôts. Des paiements d'intérêts moins élevés entraînent une déduction moins importante. Toutefois, seuls les contribuables qui détaillent le montant dû (au lieu de bénéficier de la déduction standard) peuvent profiter de cet avantage.

Coûts d'opportunité : Donner la priorité au remboursement anticipé du prêt hypothécaire n'est pas toujours la meilleure décision financière. Étant donné que les taux d'intérêt hypothécaires sont souvent inférieurs aux rendements potentiels d'autres investissements, il est important de peser les avantages. Par exemple, l'utilisation de fonds excédentaires pour rembourser un prêt hypothécaire assorti d'un taux d'intérêt de 4 % n'est peut-être pas aussi avantageuse que si ces mêmes fonds pouvaient produire un rendement de 7 % ou plus s'ils étaient investis judicieusement. La différence de revenus potentiels représente un coût d'opportunité qui doit être soigneusement pris en compte dans la planification financière.

Brève histoire des prêts hypothécaires aux États-Unis

Au cours des premières décennies du XXe siècle, l'achat d'un logement impliquait souvent le versement d'un acompte important et l'acceptation d'un prêt à court terme, qui nécessitait généralement un paiement libératoire important après une période d'environ trois à cinq ans. Des conditions aussi strictes signifiaient que l'accession à la propriété était hors de portée pour une majorité d'Américains ; les données historiques suggèrent qu'avant les années 1930, les taux d'accession à la propriété oscillaient autour de 40 %.

Le début de la Grande Dépression a vu une augmentation drastique des saisies, avec des estimations indiquant que près de 25 % des détenteurs d'hypothèques ont perdu leur logement à la suite d'une saisie. Cette période a mis en évidence la nécessité de réformer le financement du logement.

En réponse à ce besoin, le gouvernement américain a pris des mesures dans les années 1930 pour remodeler le système de financement du logement. La création de la Federal Housing Administration (FHA) et de la Federal National Mortgage Association, plus connue sous le nom de Fannie Mae, a marqué un tournant. La FHA a introduit l'assurance hypothécaire, réduisant le risque pour les prêteurs et permettant ainsi des durées de prêt plus longues et des acomptes moins élevés, rendant l'accession à la propriété plus accessible à l'Américain moyen. Fannie Mae a été créée pour fournir un marché secondaire pour les prêts hypothécaires, augmentant ainsi la disponibilité des fonds pour les prêts.

Après la Seconde Guerre mondiale, ces institutions ont contribué à faciliter l'accès à la propriété des anciens combattants, ce qui a favorisé un boom immobilier et une croissance soutenue des taux d'accession à la propriété. La FHA, en particulier, a continué à apporter un soutien essentiel au marché du logement, notamment en période de récession économique, contribuant ainsi à le stabiliser.

Au début du 21e siècle, une combinaison de facteurs a permis d'atteindre un niveau record d'accession à la propriété, avec un taux record de 68,1 % en 2001. Toutefois, ce pic a été suivi d'une chute brutale lors de la crise financière de 2008. Fannie Mae, gravement touchée par les défaillances hypothécaires, a été placée sous tutelle fédérale afin d'éviter son effondrement. Quelques années plus tard, en 2012, elle était redevenue rentable. La FHA a également joué un rôle important dans la stabilisation du marché en garantissant la disponibilité de l'assurance hypothécaire pendant la crise.

La Réserve fédérale est également intervenue en mettant en œuvre des politiques visant à soutenir le marché, ce qui a contribué à rétablir la confiance et la stabilité dans les titres adossés à des créances hypothécaires. En 2013, ces efforts collectifs ont commencé à produire un marché du logement plus résilient.

Aujourd'hui, des institutions telles que Fannie Mae et la FHA continuent de jouer un rôle fondamental dans le secteur hypothécaire, en soutenant une part importante des prêts hypothécaires pour les maisons individuelles et en contribuant à la flexibilité et à l'accessibilité du financement immobilier.