Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator Kredytu Hipotecznego jest pomocnym narzędziem do obliczania miesięcznych płatności i innych wydatków związanych z posiadaniem domu. Możesz uwzględnić dodatkowe opłaty lub roczny wzrost procentowy w całkowitych kosztach związanych z kredytem hipotecznym. Głównymi odbiorcami tego kalkulatora są obywatele Stanów Zjednoczonych.

Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny to pożyczka gwarantowana przez nieruchomość, najczęściej dom. Pożyczkodawcy definiują pożyczki na nieruchomości jako pieniądze pożyczone na zakup nieruchomości. Kupujący, którzy zaciągają pożyczkę na dom od pożyczkodawcy, są często zobowiązani do jej spłaty w określonym czasie. W Stanach Zjednoczonych spłata odbywa się zwykle w ciągu 15 lub 30 lat. Każdego miesiąca kupujący spłaca pożyczkę. Kwota główna, czyli pierwotnie pożyczona kwota, stanowi część miesięcznej płatności.

Odsetki to wartość płacona pożyczkodawcy za korzystanie z pieniędzy. Rachunki Escrow są czasami wykorzystywane do kompensowania kosztów podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. Dopóki ostatnia miesięczna płatność nie zostanie uiszczona, kupujący nie może być uważany za całkowitego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.

Najpopularniejszym kredytem hipotecznym w Stanach Zjednoczonych jest 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu, stanowiący 70-90% wszystkich kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne są najpowszechniejszą metodą posiadania domu w Stanach Zjednoczonych.

Elementy składowe kalkulatora hipotecznego

Kredyt hipoteczny składa się zazwyczaj z kilku elementów, które uwzględnia nasz kalkulator. Kwota pożyczki to suma pożyczona od banku lub pożyczkodawcy. Kwota ta jest równa cenie zakupu pomniejszonej o zaliczkę. Maksymalna kwota pożyczki, jaką można zaciągnąć, jest zwykle związana z dochodem rodziny lub przystępnością cenową.

Okres kredytowania określa, kiedy należy spłacić pożyczkę w całości. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu często udzielane są na okres 15, 20 lub 30 lat. Krótsze okresy spłaty, takie jak 15 lub 20 lat, często mają niższe stopy procentowe.

Zaliczka to początkowa płatność za zakup, zwykle stanowiąca część całego kosztu. Zazwyczaj kredytodawcy hipoteczni wymagają zaliczki w wysokości co najmniej 20% całkowitej kwoty kredytu. W niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą wpłacić 3%.

Kredytobiorcy będą zmuszeni do wykupienia prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (ang. Private Mortgage Insurance - PMI), jeśli ich zaliczka jest niższa niż 20%. Pożyczkobiorcy muszą posiadać to ubezpieczenie, dopóki saldo pożyczki nie spadnie poniżej 80% początkowej ceny zakupu domu. Im wyższa zaliczka, tym lepsze oprocentowanie i większe prawdopodobieństwo, że pożyczka zostanie zatwierdzona.

Stopa procentowa to część pożyczki pobierana jako opłata za pożyczkę.

Istnieją dwa rodzaje kredytów hipotecznych: o stałym oprocentowaniu (ang. Fixed-Rate Mortgage - FRM) i o zmiennym oprocentowaniu (ang. Adjustable-Rate Mortgage - ARM). Jak sama nazwa wskazuje, oprocentowanie kredytu FRM jest stałe przez cały okres kredytowania. Tylko stałe stopy procentowe są obliczane za pomocą powyższego kalkulatora.

W przypadku ARM stopy procentowe są zwykle ustalane na pewien okres, po którym są okresowo dostosowywane w oparciu o indeksy rynkowe. ARM przenoszą część ryzyka na kredytobiorców. Dlatego też początkowe stopy procentowe ARM są zwykle o 0,5-2% niższe niż FRM w tym samym okresie kredytowania.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zwykle wyrażane w rocznej stopie oprocentowania (ang. Annual Percentage Rate - APR), czasami nazywanej nominalną APR lub efektywną APR. Jest to stopa procentowa wyrażona jako stopa okresowa pomnożona przez liczbę kapitalizacji w roku. Na przykład, jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 6% APR, pożyczkobiorca będzie musiał zapłacić 6% podzielone przez dwanaście, co stanowi 0,5% odsetek każdego miesiąca.

Koszty posiadania domu i uzyskania kredytu hipotecznego

Miesięczne raty kredytu hipotecznego stanowią większość kosztów finansowych związanych z posiadaniem domu. Istnieją jednak inne znaczące koszty, o których należy pamiętać. W celu kategoryzacji, wydatki te zostały podzielone na koszty cykliczne i jednorazowe.

Wydatki cykliczne

Większość powtarzających się wydatków utrzymuje się przez cały okres trwania kredytu hipotecznego i później. Podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty za stowarzyszenie mieszkańców (ang. Homeowner Association – HOA) i inne koszty rosną z czasem jako produkt uboczny inflacji. Są one istotnym czynnikiem finansowym.

Koszty cykliczne znajdują się w kalkulatorze w polu wyboru „Uwzględnij poniższe opcje”. Kalkulator posiada również dodatkowe opcje rocznego wzrostu procentowego w sekcji „Więcej opcji”. Ich użycie może prowadzić do dokładniejszych obliczeń.

Ubezpieczenie domu to rodzaj ubezpieczenia, które zabezpiecza dom danej osoby przed różnego rodzaju zagrożeniami. Chroni ono przed pozwami sądowymi dotyczącymi obrażeń odniesionych na terenie nieruchomości i poza nią. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej może być zawarte w polisie ubezpieczenia domu. Koszt ubezpieczenia domu zależy od kilku zmiennych, w tym lokalizacji, wieku, stanu domu i pożądanego poziomu ochrony.

Podatki od nieruchomości. Właściciele nieruchomości płacą podatki na rzecz władz lokalnych. W Stanach Zjednoczonych to władze lokalne lub hrabstwa zazwyczaj zajmują się podatkiem od nieruchomości. Lokalne podatki od nieruchomości nakładane są w każdym z 50 stanów. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele domów w Stanach Zjednoczonych wydają około 1,1% wartości swoich domów na podatki od nieruchomości każdego roku.

Opłata HOA to opłata pobierana od nieruchomości należącej do stowarzyszenia mieszkańców (HOA). Organizacja ta zajmuje się utrzymaniem i ulepszaniem nieruchomości i środowiska społeczności podlegających jej jurysdykcji. Opłaty HOA są często wymagane w przypadku mieszkań z prawem własności, kamienic i określonych rezydencji jednorodzinnych. Roczne opłaty HOA wynoszą zazwyczaj mniej niż 1% wartości nieruchomości.

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipoteczne (ang. Private Mortgage Insurance - PMI) chroni pożyczkodawcę, gdy pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić pożyczki. Pożyczkodawcy w Stanach Zjednoczonych często wymagają od pożyczkobiorców zakupu PMI, jeśli zaliczka jest niższa niż 20% wartości nieruchomości, a wskaźnik stosunku wysokości kredytu do wartości nieruchomości jest niższy niż 78-80%. Zaliczka, wielkość pożyczki i kredyt kredytobiorcy wpływają na koszt prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Każdego roku pobierane jest od 0,3 do 1,9% kwoty pożyczki.

Dodatkowe koszty. Roczne utrzymanie nieruchomości może kosztować do 1% jej wartości. Media, utrzymanie domu i inne wydatki są uwzględnione w tej kategorii kosztów.

Wydatki jednorazowe

Chociaż kalkulator nie uwzględnia tych wydatków, nie należy ich pomijać.

Wstępne ulepszenia domu: Przed wprowadzeniem się niektórzy nabywcy chcą dokonać podstawowych ulepszeń swoich nieruchomości. Renowacja domu może obejmować wszystko, od wymiany podłogi i malowania ścian po całkowitą przebudowę części wewnętrznych lub zewnętrznych. Wydatki na renowację mogą szybko rosnąć, ale właściciele mają możliwość ich opóźnienia lub całkowitego uniknięcia.

Koszty finalizacji transakcji to opłaty ponoszone po zawarciu transakcji na rynku nieruchomości. Koszty finalizacji kredytu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych mogą obejmować opłaty za wystawienie tytułu własności, koszty adwokackie, podatek od przeniesienia własności, opłaty geodezyjne, opłaty rejestracyjne, opłatę za wniosek o kredyt hipoteczny, prowizję maklerską, gwarancję na dom, opłatę za inspekcję, opłatę za wycenę, proporcjonalne podatki od nieruchomości, opłacone z góry ubezpieczenie domu, proporcjonalne odsetki, proporcjonalne składki na stowarzyszenie mieszkańców itp.

Koszty te zazwyczaj ponosi kupujący, choć może on wynegocjować ze sprzedającym lub pożyczkodawcą „kredyt”. W przypadku transakcji o wartości 400 000 USD nie jest niczym niezwykłym, że kupujący płaci około 10 000 USD kosztów finalizacji transakcji.

Różne: Nowe umeblowanie, nowe urządzenia, naprawy i wydatki na przeprowadzkę to jednorazowe koszty związane z zakupem domu.

Spłata przed terminem i dodatkowe fundusze

Kredytobiorcy mogą chcieć spłacić swój kredyt hipoteczny wcześniej niż później z różnych powodów, w tym między innymi z powodu niższych stóp procentowych, chęci sprzedaży domu lub możliwości refinansowania. Nasz kalkulator może na przykład uwzględniać płatności jednorazowe lub cykliczne. Kredytobiorcy powinni znać korzyści i wady dokonywania dodatkowych spłat kredytu hipotecznego.

Strategie wcześniejszej spłaty zadłużenia

Oprócz ostatecznej spłaty kredytu hipotecznego istnieją trzy główne sposoby, aby to zrobić. Kredytobiorcy stosują te metody, aby zaoszczędzić pieniądze na odsetkach. Możesz użyć kombinacji tych strategii lub korzystać z nich pojedynczo.

Dodatkowe płatności

Jest to po prostu dodatkowa płatność do miesięcznej raty. W typowych długoterminowych kredytach hipotecznych duża część dodatkowych kosztów przeznaczana jest na spłatę odsetek, a nie kwoty głównej kredytu. Wszelkie dodatkowe opłaty zmniejszają saldo pożyczki, obniżając odsetki i umożliwiając pożyczkobiorcy wcześniejszą spłatę pożyczki w dłuższej perspektywie czasowej.

Niektórzy ludzie wyrabiają sobie nawyk dokonywania dodatkowych płatności co miesiąc; inni robią to, gdy jest to możliwe. Kalkulator kredytu hipotecznego ma dodatkowe parametry umożliwiające uwzględnienie wielu dodatkowych kosztów i może być pomocny w porównaniu wyników dodatku do kredytu hipotecznego z dodatkowymi płatnościami, a także bez nich.

Płatności dwutygodniowe

W ramach dwutygodniowego planu spłat pożyczkobiorca dokonuje płatności równej połowie typowej miesięcznej kwoty co dwa tygodnie. Biorąc pod uwagę, że w roku są 52 tygodnie, pożyczkobiorca dokona 26 płatności dwutygodniowych. Odpowiada to 13 pełnym płatnościom miesięcznym rocznie, zamiast 12 płatnościom dokonywanym w standardowym harmonogramie miesięcznym.

Takie podejście może być zgodne z cyklem budżetowania osób, które otrzymują wynagrodzenie co dwa tygodnie, ponieważ pozwala im zsynchronizować część każdej wypłaty bezpośrednio ze spłatą kredytu hipotecznego. W ciągu roku strategia ta skutkuje jedną dodatkową miesięczną płatnością, która jest stosowana do kapitału. Może to przyspieszyć redukcję salda kapitału i może skutkować znacznymi oszczędnościami odsetek w okresie trwania pożyczki, a także potencjalnym skróceniem całkowitego okresu spłaty kredytu hipotecznego.

Refinansowanie pożyczki na krótszy okres

Refinansowanie to zaciągnięcie nowej pożyczki w celu spłacenia istniejącej. Korzystając z tej strategii, pożyczkobiorcy mogą skrócić okres kredytowania, co zwykle skutkuje niższą stopą procentową. Przyspiesza to spłatę i obniża koszty odsetek. Jednak pożyczkobiorca zazwyczaj dokonuje większej miesięcznej płatności. Ponadto w przypadku refinansowania pożyczkobiorca prawdopodobnie będzie musiał ponieść koszty i opłaty związane z zamknięciem transakcji.

Powody wcześniejszej spłaty pożyczki

Dokonywanie dodatkowych płatności może przynieść następujące korzyści:

Krótsze ramy czasowe spłaty: Skrócenie okresu spłaty oznacza, że spłata nastąpi wcześniej niż w pierwotnym terminie określonym w umowie kredytu hipotecznego. Powoduje to, że kredytobiorca szybciej spłaca kredyt hipoteczny.

Niższe koszty odsetek: Kredytobiorcy mogą zaoszczędzić na odsetkach, które często stanowią znaczący wydatek.

Samorealizacja: Poczucie dobrego samopoczucia emocjonalnego, które może wynikać z uwolnienia się z długów. Bycie wolnym od długów pozwala również pożyczkobiorcom wydawać i inwestować w inne sfery.

Wady przedwczesnej spłaty zadłużenia

Z drugiej strony, dodatkowe płatności wiążą się z kosztami. Osoby ubiegające się o pożyczkę powinny rozważyć następujące kwestie przed dokonaniem dodatkowych płatności z tytułu kredytu hipotecznego:

Kary za przedwczesną spłatę: Kara za przedwczesną spłatę jest umową pomiędzy kredytobiorcą a kredytodawcą hipotecznym, która reguluje, co kredytobiorca może spłacić i kiedy. Kwota kary jest zwykle wyrażana jako procent salda zadłużenia w momencie przedpłaty lub określonej liczby miesięcy narosłych odsetek.

Kwota kary zwykle maleje, aż ostatecznie znika w ciągu pięciu lat. Jednorazowa spłata z tytułu sprzedaży domu zasadniczo nie podlega karze przedwczesnej spłaty.

Zablokowanie kapitału domu: Pieniądze zainwestowane w dom to pieniądze, których pożyczkobiorca nie może wydać gdzie indziej. Może to ostatecznie zmusić pożyczkobiorcę do zaciągnięcia dodatkowej pożyczki, jeśli pojawi się nieprzewidziana potrzeba gotówki.

Utracone odliczenie podatkowe: Kredytobiorcy w USA mogą odliczyć koszty odsetek od kredytu hipotecznego od podatku. Niższe płatności odsetek skutkują niższym odliczeniem. Jednak tylko podatnicy, którzy wyszczególniają należną kwotę (zamiast otrzymywać standardowe odliczenie), mogą skorzystać z tej korzyści.

Koszty alternatywne: Nadanie priorytetu wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego nie zawsze musi być optymalną decyzją finansową. Biorąc pod uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest często niższe niż potencjalne zyski z innych inwestycji, ważne jest, aby rozważyć korzyści. Przykładowo, wykorzystanie nadwyżki środków na spłatę kredytu hipotecznego oprocentowanego na 4% może nie być tak korzystne, jeśli te same środki mogą przynieść zwrot w wysokości 7% lub więcej, jeśli zostaną mądrze zainwestowane. Różnica w potencjalnych zyskach stanowi koszt alternatywny, który należy dokładnie rozważyć w planowaniu finansowym.

Krótka historia kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych

We wczesnych dekadach XX wieku zakup domu często oznaczał konieczność wpłacenia dużej zaliczki i wyrażenia zgody na krótkoterminową pożyczkę, która zazwyczaj wymagała znacznej płatności balonowej po okresie około trzech do pięciu lat. Tak rygorystyczne warunki oznaczały, że posiadanie domu było poza zasięgiem większości Amerykanów; dane historyczne sugerują, że przed 1930 r. wskaźnik posiadania domu oscylował wokół 40%.

Wraz z nadejściem Wielkiego Kryzysu nastąpił drastyczny wzrost liczby egzekucji z nieruchomości, przy czym szacuje się, że prawie 25% posiadaczy kredytów hipotecznych straciło swoje domy w wyniku egzekucji z nieruchomości. Okres ten uwypuklił potrzebę reformy systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowych.

Odpowiadając na tę potrzebę, rząd Stanów Zjednoczonych podjął w latach 30. kroki w celu przekształcenia systemu finansowania mieszkalnictwa. Punktem zwrotnym było utworzenie Federal Housing Administration (FHA) i Federal National Mortgage Association, powszechnie znanej jako Fannie Mae. FHA wprowadziła ubezpieczenie kredytów hipotecznych, zmniejszając ryzyko dla kredytodawców, a tym samym umożliwiając dłuższe okresy kredytowania i niższe zaliczki, dzięki czemu posiadanie domu stało się bardziej osiągalne dla przeciętnego Amerykanina. Fannie Mae została utworzona w celu zapewnienia wtórnego rynku kredytów hipotecznych, zwiększając dostępność funduszy na udzielanie pożyczek.

Po II wojnie światowej instytucje te odegrały kluczową rolę w ułatwianiu weteranom nabywania domów, przyczyniając się do boomu mieszkaniowego i trwałego wzrostu wskaźników własności domów. W szczególności FHA nadal zapewniała krytyczne wsparcie dla rynku mieszkaniowego, zwłaszcza w okresie spowolnienia gospodarczego, pomagając go ustabilizować.

Na początku XXI wieku kombinacja czynników doprowadziła do rekordowo wysokiego wskaźnika własności domów, który w 2001 roku osiągnął szczytowy poziom 68,1%. Jednak po tym szczycie nastąpił gwałtowny spadek podczas kryzysu finansowego w 2008 roku. Fannie Mae, poważnie dotknięta niespłacalnością kredytów hipotecznych, została objęta federalnym nadzorem konserwatorskim, aby zapobiec jej upadkowi. Po kilku latach, do 2012 roku, odzyskała rentowność. FHA również odegrała znaczącą rolę w ustabilizowaniu rynku, zapewniając dostępność ubezpieczeń kredytów hipotecznych w czasie kryzysu.

Rezerwa Federalna również interweniowała, wdrażając politykę mającą na celu wzmocnienie rynku, co pomogło przywrócić zaufanie i stabilność papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Do 2013 r. te wspólne wysiłki zaczęły przynosić efekty w postaci bardziej odpornego rynku mieszkaniowego.

Obecnie instytucje takie jak Fannie Mae i FHA nadal stanowią podstawę branży kredytów hipotecznych, zapewniając wsparcie dla znacznej części kredytów hipotecznych na domy jednorodzinne i przyczyniając się do elastyczności i dostępności finansowania domów.