住宅ローン計算機

住宅ローン計算機は、月々の支払額や住宅所有にかかるその他の支出の算出に役立つツールです。住宅ローンにかかる総費用に、追加料金や年利上昇を含めることができます。アメリカ市民がこの電卓の主な対象者です。

住宅ローン

住宅ローンとは、不動産、最も一般的には住宅が担保となっているローンです。貸付者は、不動産購入にかかった費用を返済するために不動産ローンを与えます。住宅ローンを組んだ購入者は、多くの場合、一定期間内にそのローンを返済する必要があり、通常アメリカでは15年または30年です。毎月、購入者はローンを返済します。元金、つまり最初に借りた金額は、毎月の支払額の一部です。

利息はローンの対価として貸付者に支払われます。エスクロー口座は、固定資産税や保険料の負担を相殺するために使用されることもあります。最後の月額支払いが完了するまで、購入者は抵当物件の所有者とはみなされません。

30年固定金利ローンは、米国で広く普及している住宅ローンのタイプである。米国では、住宅ローンは個人が住宅購入資金を調達する主な手段である。

住宅ローン計算機の要素

通常、住宅ローンにはいくつかの要素があり、当社の計算機にはそれらが含まれています。ローン金額とは銀行や貸付者から借りた合計です。この金額は、購入価格から頭金を引いたものと同じです。一般的にローンが組める上限は家族の収入や経済的余裕に左右されます。

ローン期間は、いつローンを全額返済しなければならないかを定めています。固定金利型住宅ローンは、多くの場合、15年、20年または30年の期間が設けられています。15年や20年など返済期間が短いほど、金利が低くなることが多いです。

一般的に、頭金とは住宅購入時に最初に支払う金額のことで、住宅ローン会社はローン総額の少なくとも20%を頭金として請求します。場合によっては3％の頭金でいい場合もあります。

頭金が20％未満の場合、借り手は民間住宅ローン保険(PMI)への加入を強いられます。ローン残高が住宅購入価格の80％を下回るまで、この保険に加入しなければなりません。頭金が多いほど金利が優遇され、ローンが承認される可能性が高くなります。

住宅ローンは2種類あります：固定金利型(FRM)と変動金利型(ARM)です。その名の通り、FRMローンの金利はずっと一定です。固定金利のみ、上記の計算機で計算されます。

一般的に、ARMの場合の金利は一定期間固定され、その後定期的に市場の指標に基づいて調整されます。ARM は一部のリスクを借り手に転嫁する代わりに、ARMの初期金利は、同じ融資期間のFRMよりも0.5〜2％低くなっています。

一般的に、住宅ローン金利は年率(APR)で表され、名目金利または実効金利と呼ばれることもあります。これは、定期金利に1年間の複利期間の数を掛けた金利で表されます。例えば、住宅ローン金利が年率6％の場合、借り手は6%を12 で割った金額を支払う、つまり毎月 0.5%の利息になります。

住宅所有および住宅ローン取得にかかる費用

住宅ローンの月々の支払いが、家を所有するためのコストのほとんどを占めています。しかし、それ以外にも多額の費用がかかるので注意が必要です。分類すると、これらの費用は経常費用と非経常費用に分けられます。

経常費用

ほとんどの経常費用は、住宅ローンの期間中ずっとかかり続けます。不動産税、住宅保険、管理費及びその他の費用はインフレに伴い時間の経過とともに増加します。これらは重要な金融的な要因です。

経常費用は、電卓の「下のオプションを含める」チェックボックスの下でご確認いただけます。計算機の「その他のオプション」項目には、年間増加率の追加オプションもあります。これらを使用することで、より正確な計算が可能になります。

住宅保険は、様々な危険から住宅を守るための保険の一種です。それは、不動産内外での怪我に関わる訴訟から保護するものです。個人賠償責任保険は、住宅保険に含まれることがあります。住宅保険費用は、場所、年齢、家の状態および希望する保護度合いなど、いくつかの変数によって変わります。

固定資産税。不動産所有者は、地方自治体に税金を納める必要があります。通常、アメリカにおいて固定資産税は、地方自治体または郡政府によって管理されています。地方の固定資産税は、50州それぞれで課税されます。一般的に、アメリカにおける住宅所有者は、毎年、住宅価格の約1.1％を固定資産税に費やしています。

管理費とは、管理組合(HOA)が所有する不動産に課される費用のことで、管理組合は管轄下にあるコミュニティの財産と環境を維持します。管理費は、コンドミニアム、タウンハウス、特定の一戸建て住宅に請求されることが多いです。年間の管理費は、一般的に不動産価格の1％未満です。

民間住宅ローン保険(PMI)。民間住宅ローン保険(PMI)は、借入者がローンを返済できない場合に貸付者を守ります。アメリカでは、頭金が物件価格の20％未満で総資産有利子負債比率(LTV)が78～80％未満の場合、貸付者は借入者にPMIの加入を求めることが多いです。頭金、ローン総額、借り手の信用度は、民間住宅ローン保険料(PMI)に影響します。毎年、ローン金額の0.3～1.9％が課されます。

追加費用。年間の物件維持費は、物件価格の1％になることがあります。光熱費、家の維持費、その他の費用はこの費用項目に含まれます。

非経常費用

この計算機には非経常費用は含まれていませんが、無視することはできません。

入居前の修繕：入居前に物件を修繕したい購入者もいます。住宅のリノベーションは、フローリングの張り替えや壁の塗装から、内外装の全面的な改装に至るまで、あらゆるものが含まれます。改装費用は急速に膨れ上がる可能性がありますが、所有者には、それらを遅らせる又は完全に回避する選択肢があります。

クロージングコストとは、不動産取引後に発生する費用のことです。アメリカにおける住宅ローンのクロージングコストには、権利処理手数料、弁護士費用、不動産譲渡税、調査費用、記録費用、住宅ローン申請料、仲介手数料、住宅保証料、検査料、鑑定料、日割固定資産税、前払い住宅保険料、日割金利、日割住宅所有者組合費などが含まれます。

また、売り手や貸し手と交渉して「クレジット」を付けることもありますが、一般的に購入者がこれらの費用を負担します。400,000ドルの取引で、購入者が約10,000ドルのクロージングコストを支払うのは珍しいことではありません。

雑費：新しい家具・家電製品、修理・転居費用などは住宅購入に伴う一回限りの費用です。

早期返済と追加資金

借入者は、低金利、家を売りたい又は借り換えができるなど様々な理由で、早く住宅ローンを返済したいと思うかもしれません。例えば、当社の計算機は一回払いや月々支払いを考慮して計算することができます。借入者は、余分な住宅ローンの支払いを行うことの利点と欠点を知っておく必要があります。

ローンを早期返済するための戦略

住宅ローン返済のほか、利息を抑える方法は主に3つあります。これらの戦略を組み合わせて使うこともできますし、個別に使うこともできます。

追加支払い

単純に月々の支払いに上乗せして支払う方法です。一般的な長期住宅ローンでは、追加費用の大部分は元金ではなく利息の返済に回されます。追加費用がローン残高に当てられ、金利が下がり、借入者は長期的にローンを早く返済することができます。

毎月追加で支払う人もいれば、可能な限り追加で支払う人もいます。住宅ローン計算機には、多くの追加費用を盛り込むためのパラメータが用意されているため、追加支払いの有無にかかわらず、住宅ローンの補足の結果を比較するのに便利です。

隔週払い

隔週払いプランでは、借り手は2週間ごとに一般的な月額の半額を支払う。1年が52週あることを考えると、借り手は隔週で26回支払うことになる。これは、標準的な毎月のスケジュールで行われる12回の支払いではなく、年間13回の完全な毎月の支払いに相当します。

この方法は、給与の一部を住宅ローンの支払いに充てることができるため、隔週で給与を受け取っている人の予算編成サイクルに合わせることができる。1年間で、この戦略は毎月の支払額を1回増やすことになり、それが元金に充当される。これにより、元金残高の減少が加速され、ローン期間中の利息が大幅に節約されるだけでなく、住宅ローン全体の期間も短縮される可能性がある。

短期ローンへの借り換え

借り換えとは、既存ローンを返済するために新たなローンを組むことです。この戦略により、借入者はローン期間を短縮することができ、一般的に金利を減らすことができます。この方法を使うと、返済スピードが上がり、利息を抑えることができます。しかし、一般的に月々の支払額がより多くなります。また、借り換えの際、借入者はおそらくクロージングコストと手数料を支払わなければならないでしょう。

ローンを早期返済する理由

追加支払いをすることで、以下のようなメリットが得られます：

返済期間の短縮：返済期間を短縮することで、住宅ローン契約で指定した当初の期間よりも早く完済できます。そのため、住宅ローンを早く完済することができます。

金利負担の軽減：借入者は、多額になりがちな利息を抑えることができます。

個人的な満足感：債務が減ると精神的に楽になるでしょう。また、債務から解放されることで他の分野への支出や投資も可能になります。

ローンを早期返済するデメリット

一方、追加支払いには費用がかかります。ローン申請者は、住宅ローンの追加支払いをする前に、以下のことを考慮する必要があります：

繰り上げ返済の違約金：繰り上げ返済のペナルティは、借入者と住宅ローンの貸付者間の取り決めです。通常、違約金は繰り上げ返済時の残高に対する割合または経過利息の月数で算出されます。

通常、違約金は最終的に5年以内になくなるまで減額されます。住宅売却による一括返済は、繰り上げ返済の違約金対象とはなりません。

住宅用資金の他目的禁止：住宅に投資したお金を他の目的で使うことは出来ません。このため、不測の事態で資金が必要になった場合、最終的に追加融資を受けざるを得なくなる可能性があります。

税額控除の対象外：アメリカでは、住宅ローンの金利を控除できます。支払利息が少なければ、控除額も少なくなります。ただ、この特典を利用できるのは、(標準控除ではなく)支払額を項目別に分類している納税者のみです。

機会費用： 住宅ローンの繰り上げ返済を優先することが、常に最適な財務判断とは限りません。住宅ローンの金利は、他の投資による潜在的なリターンよりも低いことが多いため、その利点を比較検討することが重要である。例えば、4％の金利の住宅ローンを返済するために余剰資金を使うことは、同じ資金を賢く投資すれば7％以上のリターンが得られるのであれば、それほど有益ではないかもしれない。潜在的な収益の差は機会費用に相当するため、ファイナンシャル・プランニングでは慎重に考慮する必要がある。

アメリカにおける住宅ローンの簡単な流れ

20世紀初頭の数十年間、住宅を購入するには多額の頭金を用意し、短期間のローンに同意する必要があった。このような厳しい条件は、大多数のアメリカ人にとって持ち家が手の届かないものであったことを意味する。歴史的データによると、1930年代以前の持ち家率は40％前後で推移していた。

大恐慌が始まると、差し押さえが激増し、住宅ローン保有者の25％近くが差し押さえによって家を失ったと推定されている。この時期、住宅金融の改革の必要性が強調された。

この必要性に応え、米国政府は1930年代に住宅金融システムの再構築に踏み切った。連邦住宅局（FHA）と連邦住宅抵当協会（通称ファニーメイ）の設立が転機となった。FHAは抵当保険を導入し、貸し手のリスクを軽減することで、ローン期間の長期化と頭金の引き下げを可能にし、平均的なアメリカ人にとって住宅取得をより手の届きやすいものにした。ファニーメイは、住宅ローンの流通市場を提供するために設立され、融資資金の供給力を高めた。

第二次世界大戦後、これらの機関は退役軍人の住宅取得を促進し、住宅ブームと住宅取得率の持続的な上昇に貢献した。特にFHAは、特に景気後退期に住宅市場に重要な支援を提供し続け、市場の安定化に貢献した。

21世紀初頭には、さまざまな要因が重なり、住宅所有率は史上最高を記録し、2001年には68.1%に達した。しかし、このピークの後、2008年の金融危機で激減した。住宅ローンの債務不履行で深刻な影響を受けたファニーメイは、その破綻を防ぐために連邦政府の保護下に置かれた。数年後、2012年には黒字に回復した。FHAもまた、危機の間、住宅ローン保険の利用可能性を確保することで、市場の安定に重要な役割を果たした。

連邦準備制度理事会（FRB）も介入し、市場を強化することを目的とした政策を実施し、住宅ローン担保証券に対する信頼と安定を回復するのに役立った。2013年までには、こうした総合的な努力により、より強靭な住宅市場が形成され始めた。

今日、ファニーメイやFHAのような機関は、住宅ローン業界の基盤であり続け、一戸建て住宅ローンのかなりの部分を支え、住宅ローンの柔軟性と利用しやすさに貢献している。