모기지 계산기

모기지 계산기는 집을 소유하는 데 연결된 월간 지불금과 기타 지출을 계산하는 데 도움이 되는 도구입니다. 모기지와 관련된 총 비용에 추가 수수료나 연간 비율 증가를 포함할 수 있습니다. 이 계산기의 주 대상 사용자는 미국 시민입니다.

모기지

모기지는 주로 집과 같은 부동산에 의해 보장되는 대출입니다. 대출자는 부동산 구입을 위해 빌린 돈으로 부동산 대출을 정의합니다. 대출을 받는 구매자는 대부분의 경우 미국에서는 보통 15년 또는 30년 이내에 대출금을 상환해야 합니다. 매달 구매자는 대출금을 상환합니다. 월별 지불금의 일부는 대출받은 원금입니다.

이자는 돈을 사용하기 위해 대출자에게 지불하는 값입니다. 때때로 부동산 세금과 보험 비용을 상쇄하기 위해 에스크로 계좌가 사용됩니다. 마지막 월별 지불금이 지불될 때까지 구매자는 담보 부동산의 완전한 소유자로 간주될 수 없습니다.

30년 고정 이자 대출은 미국에서 널리 사용되는 모기지 유형입니다. 미국에서는 모기지가 개인이 주택 구매를 재정적으로 지원하는 주요 수단입니다.

모기지 계산기의 구성 요소

모기지 대출에는 여러 구성 요소가 일반적으로 있으며, 우리의 계산기는 이를 포함합니다. 대출 금액은 은행이나 대출자로부터 빌린 금액입니다. 이 금액은 구매 가격에서 다운 페이먼트를 뺀 금액과 동일합니다. 대출 최대 금액은 보통 가족 소득이나 여유도와 관련이 있습니다.

대출 기간은 대출을 전액 상환해야 하는 시기를 정의합니다. 고정 이자율 모기지는 보통 15, 20, 또는 30년의 기간을 가집니다. 15년이나 20년과 같은 더 짧은 상환 기간은 대부분 더 낮은 이자율을 가집니다.

다운 페이먼트는 구매의 초기 지불금으로, 보통 전체 비용의 일정 비율입니다. 일반적으로 모기지 대출자는 총 대출 금액의 최소 20%에 해당하는 다운 페이먼트를 필요로 합니다. 어떤 경우에는 대출자가 3%를 내릴 수 있습니다.

다운 페이먼트가 20% 미만인 경우, 대출자는 개인 모기지 보험(PMI)을 구매해야 합니다. 대출자는 대출의 잔여 대출금이 주택의 초기 구매 가격의 80% 아래로 떨어질 때까지 이 보험을 유지해야 합니다. 다운 페이먼트가 높을수록 이자율이 더 좋아지고 대출 승인 가능성이 높아집니다.

이자율은 대출 금액의 일부가 대출 수수료로 부과되는 비율입니다.

모기지에는 고정금리(FRM)와 변동금리(ARM)의 두 가지 유형이 있습니다. 이름에서 알 수 있듯이, FRM 대출의 이자율은 대출 기간 내내 고정됩니다. 위의 계산기에서는 고정 이자율만 계산됩니다.

ARM의 경우, 이자율은 일정 기간 동안 고정되어 있으며, 그 후에는 시장 지수에 기반하여 주기적으로 조정됩니다. ARM은 일부 위험을 대출자에게 이전합니다. 따라서, ARM의 초기 이자율은 일반적으로 같은 대출 기간을 가진 FRM보다 0.5-2% 낮습니다.

모기지 이자율은 일반적으로 연간 이자율(APR)로 표현되며, 때로는 명목 APR 또는 실질 APR이라고 합니다. 이는 주기적 이자율을 연간 복리 기간의 수로 곱한 것입니다. 예를 들어, 모기지 이자율이 6% APR인 경우, 대출자는 12로 나눈 6%, 즉 매월 0.5%의 이자를 지불해야 합니다.

주택 소유 및 모기지 취득 비용

월 모기지 지불금이 주택 소유의 대부분 재정적 비용을 차지합니다. 하지만 염두에 두어야 할 기타 중요한 비용도 있습니다. 분류를 위해, 이러한 비용은 반복되는 비용과 반복되지 않는 비용으로 나뉩니다.

반복되는 비용

대부분의 반복되는 비용은 모기지의 수명과 그 이상 동안 지속됩니다. 부동산 세금, 주택 보험, HOA 비용 및 기타 비용은 인플레이션의 부산물로 시간이 지남에 따라 증가합니다. 이들은 중요한 재정적 요소입니다.

반복되는 비용은 계산기의 "아래 옵션 포함" 체크박스 아래에 배치됩니다. 계산기에는 "더 많은 옵션" 섹션에서 연간 비율 증가에 대한 추가 옵션이 있습니다. 이러한 옵션을 사용하면 더 정확한 계산이 가능합니다.

주택 보험은 다양한 종류의 위험으로부터 사람의 집을 보호하는 보험 유형입니다. 주택 내외부에서 발생하는 부상 관련 소송을 보호합니다. 개인 책임 보장은 주택 보험 정책에 포함될 수 있습니다. 주택 보험 비용은 위치, 나이, 주택의 상태 및 원하는 보호 수준과 같은 여러 변수에 의해 영향을 받습니다.

부동산 세금. 부동산 소유자는 지방 정부에 세금을 납부합니다. 일반적으로 미국에서는 부동산 세금이 지방 또는 군 정부에 의해 처리됩니다. 지방 부동산 세금은 50개 주 각각에 부과됩니다. 일반적으로 미국의 주택 소유자는 매년 자신의 집 가치의 약 1.1 퍼센트를 부동산 세금으로 지출합니다.

HOA 요금은 주택 소유자 협회(HOA)가 소유한 부동산에 부과되는 요금입니다. 이 기구는 자신의 관할 구역 내 커뮤니티의 부동산과 환경을 유지하고 개선합니다. HOA 요금은 종종 콘도미니엄, 타운하우스 및 특정 단독 주택에 필요합니다. 연간 HOA 요금은 일반적으로 부동산 가치의 1% 미만입니다.

개인 모기지 보험(PMI). 개인 모기지 보험(PMI)은 대출자가 대출을 상환할 수 없을 때 대출자를 보호합니다. 미국의 대출자들은 종종 다운 페이먼트가 부동산 가치의 20 퍼센트 미만이고 대출 대 가치 비율(LTV)이 78-80% 미만일 경우 대출자가 PMI를 구매하도록 요구합니다. 다운 페이먼트, 대출 규모 및 대출자의 신용은 개인 모기지 보험(PMI) 비용에 영향을 미칩니다. 매년 대출 금액의 0.3에서 1.9 퍼센트가 부과됩니다.

추가 비용. 연간 부동산 유지 관리 비용은 부동산 가치의 최대 1%까지 소요될 수 있습니다. 이 비용 범주에는 유틸리티, 집 유지보수 및 기타 비용이 포함됩니다.

일회성 비용

계산기는 이러한 비용을 포함하지 않지만, 무시해서는 안 됩니다.

초기 개선: 일부 구매자는 이사하기 전에 부동산에 근본적인 개선을 하고 싶어 합니다. 집을 개조하는 것은 바닥 교체와 벽 칠하기부터 내부나 외부를 완전히 다시 하는 것까지 모든 것을 포함할 수 있습니다. 개조 비용은 빠르게 쌓일 수 있지만, 소유주는 이를 지연시키거나 전혀 피할 수 있는 선택권을 가집니다.

마감 비용은 부동산 거래 후 발생하는 수수료입니다. 미국에서의 모기지 마감 비용에는 타이틀 서비스 수수료, 변호사 수수료, 부동산 이전 세, 조사 수수료, 기록 수수료, 모기지 신청 수수료, 중개 수수료, 홈 워런티, 검사 수수료, 평가 수수료, 비례 부동산 세금, 선불 주택 보험, 비례 이자, 비례 주택 소유자 협회 회비 등이 포함될 수 있습니다.

이러한 비용은 일반적으로 구매자가 부담하지만, 판매자나 대출자와 "크레딧"을 협상할 수 있습니다. $400,000 거래에서 구매자가 약 $10,000의 마감 비용을 지불하는 것은 드문 일이 아닙니다.

기타: 새 가구, 새 가전제품, 수리 및 이사 비용은 집을 구매할 때 발생하는 일회성 비용입니다.

일정보다 빠른 상환 및 추가 자금

대출자는 다양한 이유로 자신의 모기지를 가능한 한 빨리 상환하고자 할 수 있습니다. 여기에는 낮은 이자율, 집을 팔고자 하는 욕구, 재융자 할 수 있는 능력 등이 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 우리의 계산기는 일회성 또는 정기적인 지불을 고려할 수 있습니다. 대출자는 추가 모기지 지불을 하는 것의 장단점을 알아야 합니다.

조기에 빚을 갚는 전략

최종 모기지 상환 외에도, 이를 수행하는 세 가지 주요 방법이 있습니다. 대출자는 이러한 방법을 사용하여 이자를 절약합니다. 이 전략들을 조합하거나 개별적으로 사용할 수 있습니다.

추가 지불

단순히 월별 지불금 외에 추가로 지불하는 것입니다. 전형적인 장기 모기지에서, 추가 비용의 큰 부분은 원금이 아닌 이자 상환에 갑니다. 모든 추가 비용은 대출 잔액을 줄여 이자를 낮추고 대출자가 장기적으로 대출을 더 일찍 상환할 수 있게 합니다.

일부 사람들은 매달 추가 지불을 하는 습관을 개발하고, 다른 사람들은 가능할 때만 그렇게 합니다. 모기지 계산기에는 여러 추가 비용을 포함하기 위한 추가 매개변수가 있으며, 추가 지불이 있는 및 없는 모기지 보충의 결과를 비교하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

격주 지불

격주 지불 계획에서, 대출자는 매 2주마다 평소 월별 금액의 절반에 해당하는 지불을 합니다. 1년에 52주가 있기 때문에, 대출자는 26번의 격주 지불을 하게 됩니다. 이것은 1년에 13번의 전체 월별 지불과 같으며, 표준 월별 일정에 따라 이루어진 12번의 지불보다 많습니다.

이 접근법은 격주로 급여를 받는 개인의 예산 짜기 주기와 잘 맞을 수 있으며, 각 급여의 일부를 직접 모기지 지불로 동기화할 수 있게 합니다. 1년 동안, 이 전략은 원금에 적용되는 추가적인 월별 지불을 가져오며, 이는 원금 잔액의 감소를 가속화하고 대출 기간 동안 상당한 이자 절감을 가져올 수 있으며, 모기지의 전체 기간을 줄일 수 있는 잠재력이 있습니다.

기간이 짧은 대출로 재융자

재융자는 기존 대출을 상환하기 위해 새로운 대출을 받는 것입니다. 이 전략을 사용하여 대출자는 대출 기간을 단축할 수 있으며, 이는 보통 더 낮은 이자율로 이어집니다. 이는 상환 속도를 높이고 이자 비용을 절약합니다. 하지만, 대출자는 보통 더 큰 월별 지불을 하게 됩니다. 또한, 재융자 시 대출자는 마감 비용과 수수료를 지불해야 할 가능성이 높습니다.

대출을 조기에 상환하는 이유

추가 지불을 함으로써 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다:

더 짧은 상환 기간: 상환 기간을 단축하면 모기지 계약에 명시된 원래 기간보다 더 빨리 상환됩니다. 이는 대출자가 모기지를 더 빨리 상환하게 합니다.

낮은 이자 비용: 대출자는 이자를 절약할 수 있으며, 이는 종종 상당한 비용입니다.

개인적 만족: 부채 해소로 인해 발생할 수 있는 정서적 웰빙의 감각입니다. 또한, 빚 없는 상태는 대출자가 다른 분야에 지출하고 투자할 수 있게 합니다.

조기에 빚을 갚는 단점

한편, 추가 지불은 비용이 발생합니다. 대출 신청자는 모기지에 추가 지불을 하기 전에 다음 사항을 고려해야 합니다:

선결제 위약금: 조기 상환 위약금은 대출자와 모기지 대출자 사이의 계약으로, 대출자가 언제 얼마나 상환할 수 있는지를 규제합니다. 위약금 금액은 보통 선결제 시점의 잔액의 특정 비율이나 특정 개월 수의 누적 이자로 표현됩니다.

위약금 금액은 보통 5년 내에 점차 감소하여 결국 사라집니다. 집의 판매로 인한 일회성 상환은 일반적으로 선결제 위약금의 대상이 아닙니다.

집 자본의 묶임: 집에 투자된 돈은 대출자가 다른 곳에 지출할 수 없는 돈입니다. 이는 결국 대출자가 예상치 못한 현금 필요성이 있을 때 추가 대출을 받게 할 수 있습니다.

잃어버린 세금 공제: 미국의 대출자는 자신의 세금에서 모기지 이자 비용을 공제할 수 있습니다. 낮은 이자 지불은 더 낮은 공제를 의미합니다. 그러나, 이 이점을 활용할 수 있는 것은 표준 공제를 받는 대신 빚진 금액을 항목화하는 세금 납부자입니다.

기회 비용: 조기에 모기지 상환을 우선시하는 것이 항상 최적의 재정적 결정은 아닐 수 있습니다. 모기지 이자율이 다른 투자로부터 얻을 수 있는 잠재적 수익률보다 종종 낮기 때문에, 이점을 저울질하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 4%의 이자율을 가진 모기지를 상환하기 위해 여분의 자금을 사용하는 것이, 같은 자금을 현명하게 투자하여 7% 이상의 수익률을 얻을 수 있다면 그만큼 유익하지 않을 수 있습니다. 잠재적 수익의 차이는 재정 계획에서 신중하게 고려해야 할 기회 비용을 나타냅니다.

미국에서의 모기지의 간략한 역사

20세기 초반, 주택 구입은 종종 큰 다운 페이먼트를 제공하고 대략 3년에서 5년 후에 상당한 금액의 일시불 지불을 요구하는 단기 대출에 동의하는 것을 의미했습니다. 이러한 엄격한 조건은 대다수의 미국인에게 주택 소유가 도달하기 어려운 것을 의미했으며, 역사적 데이터는 1930년대 이전에 주택 소유율이 약 40%를 유지했다고 제안합니다.

대공황의 시작은 모기지 소유자의 거의 25%가 모기지로 인해 집을 잃었다고 추정되는 급격한 차압 증가를 목격했습니다. 이 시기는 주택 금융 개혁의 필요성을 강조했습니다.

이러한 필요에 대응하여, 미국 정부는 1930년대에 주택 금융 시스템을 재구성하기 위한 조치를 취했습니다. 연방 주택 관리국(FHA)과 연방 국민 모기지 협회, 일반적으로 패니 메이(Fannie Mae)로 알려진 기관의 창설은 전환점이었습니다. FHA는 모기지 보험을 도입하여 대출자의 위험을 줄이고 따라서 대출 기간을 연장하고 다운 페이먼트를 낮춰 평균 미국인의 주택 소유를 더 접근하기 쉽게 만들었습니다. 패니 메이는 모기지의 이차 시장을 제공하여 대출을 위한 자금의 가용성을 높였습니다.

제2차 세계대전 후, 이 기관들은 베테랑의 주택 소유를 촉진하는 데 중요한 역할을 하여 주택 붐과 지속적인 주택 소유율 성장에 기여했습니다. 특히 FHA는 경제 침체 동안에도 주택 시장에 중요한 지원을 계속 제공하여 이를 안정화하는 데 도움을 주었습니다.

21세기 초반, 여러 요인의 결합으로 주택 소유율이 사상 최고치에 도달하여 2001년에 68.1%의 정점을 찍었습니다. 그러나, 이 정점은 2008년 금융 위기 동안 급격한 하락을 이어갔습니다. 모기지 채무 불이행으로 심각하게 영향을 받은 패니 메이는 붕괴를 막기 위해 연방 보호 관리 하에 들어갔습니다. 몇 년 후, 2012년까지 이익으로 회복되었습니다. FHA도 위기 동안 모기지 보험이 계속 이용 가능하도록 보장함으로써 시장을 안정시키는 데 중요한 역할을 했습니다.

연방준비제도도 시장을 지원하는 데 목표를 둔 정책을 시행하며 개입했으며, 이는 모기지 담보 증권에서의 신뢰와 안정성을 복원하는 데 도움을 주었습니다. 2013년까지, 이러한 집단적 노력은 더욱 회복력 있는 주택 시장을 초래하기 시작했습니다.

오늘날, 패니 메이와 FHA와 같은 기관은 단독 주택 모기지의 상당 부분을 지원하며 주택 금융의 유연성과 접근성에 기여함으로써 모기지 산업의 기반을 이루고 계속해서 중요한 역할을 하고 있습니다.