Calcolatore mutuo

Il Calcolatore Mutuo è uno strumento utile per calcolare la rata mensile e altre spese legate alla proprietà di una casa. Puoi includere commissioni aggiuntive o un aumento percentuale annuo dei costi totali associati al mutuo. I cittadini statunitensi sono il pubblico target principale di questa calcolatrice.

Mutui

Un mutuo è un prestito garantito da un immobile, più comunemente una casa. Gli istituti di credito definiscono i prestiti immobiliari come il denaro preso in prestito per pagare una proprietà. Gli acquirenti che sottoscrivono un mutuo per la casa da un prestatore sono spesso tenuti a ripagarlo entro un certo periodo, solitamente 15 o 30 anni negli Stati Uniti. Ogni mese l'acquirente rimborsa il prestito. Il capitale, o importo originale preso in prestito, è una parte del pagamento mensile.

L'interesse è il valore pagato al creditore per l'utilizzo del denaro. I conti di deposito a garanzia vengono talvolta utilizzati per compensare i costi delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione. Fino al pagamento dell'ultima rata mensile, l'acquirente non può essere considerato proprietario completo dell'immobile ipotecato.

Il mutuo ipotecario più comune negli Stati Uniti è un prestito a tasso fisso di 30 anni, che rappresenta il 70 – 90% di tutte le ipoteche. I mutui sono il metodo più comune di proprietà della casa negli Stati Uniti.

Componenti di un calcolatore di mutuo

Di solito ci sono diversi componenti in un mutuo ipotecario e il nostro calcolatore li include. L'importo del prestito è la somma presa in prestito da una banca o da un prestatore. Questo importo è pari al prezzo di acquisto meno l'acconto. L'importo massimo del prestito che può essere richiesto è solitamente correlato al reddito familiare o alla disponibilità economica.

La durata del prestito definisce quando è necessario rimborsare integralmente il prestito. I mutui a tasso fisso hanno spesso una durata di 15, 20 o 30 anni. Termini di rimborso più brevi, come 15 o 20 anni, spesso comportano tassi di interesse più bassi.

L'acconto è il pagamento iniziale per l'acquisto, solitamente una parte dell'intero costo. In genere, gli erogatori di mutui ipotecari necessitano di un acconto pari ad almeno il 20% dell'importo totale del prestito. In alcuni casi, i mutuatari possono versare il 3%.

I mutuatari saranno costretti ad acquistare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) se il loro acconto è inferiore al 20%. I mutuatari devono avere questa assicurazione fino a quando il saldo dovuto del prestito non scende al di sotto dell’80% del prezzo di acquisto iniziale della casa. Maggiore è l’acconto, migliore sarà il tasso di interesse e maggiori saranno le probabilità che il prestito venga approvato.

Il tasso di interesse è la quota del prestito addebitata come commissione di prestito.

Esistono due tipi di mutui: a tasso fisso (FRM) e a tasso variabile (ARM). Come suggerisce il nome, i tassi di interesse del prestito FRM sono fissi per tutta la durata del prestito. Solo le tariffe fisse vengono calcolate utilizzando il calcolatore sopra.

Con gli ARM, i tassi di interesse sono solitamente fissi per un certo periodo, dopodiché vengono periodicamente adeguati in base agli indici di mercato. Gli ARM spostano parte del rischio sui mutuatari. Pertanto, i tassi di interesse iniziali degli ARM sono generalmente inferiori dello 0,5-2% rispetto ai FRM con la stessa durata del prestito.

I tassi di interesse ipotecari sono solitamente espressi in tasso percentuale annuo (APR). Questo è il tasso di interesse espresso come tasso periodico moltiplicato per il numero di periodi di capitalizzazione in un anno. Ad esempio, se il tasso ipotecario è pari al 6% di APR, il mutuatario dovrà pagare il 6% diviso per dodici, ovvero lo 0,5% di interesse ogni mese.

Costi per possedere una casa e ottenere un mutuo

Le rate mensili del mutuo costituiscono la maggior parte dei costi finanziari legati al possesso di una casa. Ma ci sono altri costi significativi da tenere a mente. Per la categorizzazione, queste spese sono divise tra costi ricorrenti e non ricorrenti.

Spese ricorrenti

La maggior parte delle spese ricorrenti persistono per tutta la durata del mutuo e oltre. Le tasse sugli immobili, l'assicurazione sulla casa, le commissioni HOA e altri costi aumentano nel tempo come sottoprodotto dell'inflazione. Sono un fattore finanziario significativo.

I costi ricorrenti vengono inseriti nella casella di controllo "Includi opzioni di seguito" nel calcolatore. Il calcolatore dispone anche di opzioni aggiuntive per l'aumento percentuale annuale nella sezione "Altre opzioni". Il loro utilizzo può portare a calcoli più accurati.

L’assicurazione sulla casa è un tipo di assicurazione che copre la casa di una persona contro vari tipi di rischi. Protegge da azioni legali che comportano lesioni all'interno e all'esterno della proprietà. La copertura della responsabilità civile può essere inclusa nelle polizze assicurative sulla casa. Il costo dell'assicurazione sulla casa è influenzato da diverse variabili, tra cui l'ubicazione, l'età, le condizioni della casa e il livello di protezione desiderato.

Tasse di proprietà. I proprietari di immobili pagano le tasse ai governi locali. In genere, negli Stati Uniti, l'imposta sulla proprietà è gestita dai governi locali o di contea. Le tasse locali sulla proprietà vengono riscosse in ciascuno dei 50 stati. In generale, i proprietari di case negli Stati Uniti spendono ogni anno circa l’1,1% del valore delle loro case in tasse sulla proprietà.

L'addebito HOA è una tassa applicata su una proprietà di proprietà di un'associazione di proprietari di casa (HOA). Questa organizzazione mantiene e migliora la proprietà e l'ambiente delle comunità sotto la sua giurisdizione. Le tariffe HOA sono spesso richieste per condomini, case a schiera e specifiche residenze unifamiliari. Le tariffe annuali HOA sono in genere inferiori all'1% del valore della proprietà.

Assicurazione ipotecaria privata (PMI). L’assicurazione ipotecaria privata (PMI) protegge il creditore quando un mutuatario non è in grado di rimborsare un prestito. I finanziatori negli Stati Uniti spesso richiedono ai mutuatari di acquistare il PMI se l’acconto è inferiore al 20% del valore della proprietà e il rapporto prestito/valore (LTV) è inferiore al 78-80%. L’acconto, l’entità del prestito e il credito del mutuatario influenzano il costo dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Ogni anno viene addebitato tra lo 0,3 e l'1,9% dell'importo del prestito.

Costi aggiuntivi. La manutenzione annuale della proprietà può costare fino all’1% del valore della proprietà. Utenze, manutenzione della casa e altre spese sono incluse in questa categoria di costi.

Spese non ricorrenti

Il calcolatore non include queste spese, ma non dovrebbero essere trascurate.

Miglioramenti iniziali: prima di trasferirsi, alcuni acquirenti preferiscono apportare miglioramenti fondamentali alla proprietà. La ristrutturazione di una casa può comprendere qualsiasi cosa, dalla sostituzione della pavimentazione, alla tinteggiatura delle pareti, al rifacimento completo dell'interno o dell'esterno. Le spese di ristrutturazione possono accumularsi rapidamente, ma i proprietari hanno la possibilità di ritardarle o evitarle del tutto.

I costi di chiusura sono le commissioni sostenute dopo una transazione immobiliare. Un costo di chiusura di un mutuo negli Stati Uniti può includere le spese per i servizi di intestazione, le spese legali, l'imposta sul trasferimento di proprietà, le spese topografiche, le spese di registrazione, le spese per la richiesta del mutuo, la commissione di intermediazione, la garanzia della casa, le spese di ispezione, le spese di valutazione, le tasse sulla proprietà pro-rata, assicurazione sulla casa prepagata, interessi pro rata, quote associative pro rata dell'associazione dei proprietari di casa, ecc.

Di solito l’acquirente sostiene queste spese, anche se un “credito” potrebbe essere negoziato con il venditore o il prestatore. Su una transazione da $ 400.000, non è raro che un acquirente paghi circa $ 10.000 di costi di chiusura.

Varie: Nuovi arredi, nuovi elettrodomestici, riparazioni e spese di trasloco sono costi una tantum associati all'acquisto di una casa.

Rimborso anticipato e fondi aggiuntivi

I mutuatari potrebbero voler estinguere i loro mutui il prima possibile per vari motivi, inclusi, ma non limitati a, tassi di interesse più bassi, il desiderio di vendere la propria casa o la capacità di rifinanziarsi. Ad esempio, il nostro calcolatore può considerare pagamenti una tantum o regolari. I mutuatari dovrebbero conoscere i vantaggi e gli svantaggi di effettuare pagamenti ipotecari aggiuntivi.

Strategie per saldare anticipatamente i debiti

Oltre al rimborso finale del mutuo, ci sono tre modi principali per farlo. Per risparmiare sugli interessi, i mutuatari utilizzano questi metodi. Puoi utilizzare una combinazione di queste strategie o usarle singolarmente.

Pagamenti extra

Si tratta semplicemente di un pagamento extra oltre al pagamento mensile. Nei tipici mutui a lungo termine, gran parte dei costi aggiuntivi è destinata al pagamento degli interessi, non del capitale. Eventuali spese aggiuntive riducono il saldo del prestito, abbassando gli interessi e consentendo al mutuatario di rimborsare il prestito prima nel lungo termine.

Alcune persone sviluppano l'abitudine di effettuare pagamenti extra ogni mese; altri lo fanno quando possibile. Il calcolatore dell'ipoteca dispone di parametri aggiuntivi per includere molti costi aggiuntivi e può essere utile confrontare i risultati di un supplemento ipotecario con e senza pagamenti aggiuntivi.

Pagamento bisettimanale

Con il piano di pagamento bisettimanale, il mutuatario effettua ogni due settimane un pagamento pari alla metà dell'importo mensile tipico. Dato che in un anno ci sono 52 settimane, il mutuatario effettuerà 26 pagamenti bisettimanali. Ciò equivale a 13 pagamenti mensili completi all'anno, invece dei 12 previsti da un piano mensile standard.

Questo approccio si adatta bene al ciclo di budgeting delle persone che vengono pagate su base bisettimanale, in quanto consente loro di sincronizzare una parte di ogni busta paga direttamente sul pagamento del mutuo. Nell'arco di un anno, questa strategia si traduce in un pagamento mensile aggiuntivo, che viene applicato al capitale. In questo modo si può accelerare la riduzione del saldo del capitale e si può ottenere un significativo risparmio sugli interessi per tutta la durata del mutuo, oltre a una potenziale riduzione della durata complessiva del mutuo.

Rifinanziamento in un prestito a breve termine

Il rifinanziamento consiste nell'accendere un nuovo prestito per estinguere quello esistente. Utilizzando questa strategia, i mutuatari possono abbreviare la durata del prestito, il che di solito si traduce in un tasso di interesse più basso. Ciò accelera il rimborso e consente di risparmiare sui costi degli interessi. Tuttavia, il mutuatario di solito effettua un pagamento mensile maggiore. Inoltre, durante il rifinanziamento, il mutuatario dovrà probabilmente pagare i costi e le commissioni di chiusura.

Motivi per rimborsare anticipatamente un prestito

Puoi ottenere i seguenti vantaggi effettuando pagamenti aggiuntivi:

Tempi di rimborso più brevi: ridurre il periodo di rimborso significa che il rimborso avverrà prima della scadenza originaria specificata nel contratto ipotecario. Ciò fa sì che il mutuatario estingua il mutuo più velocemente.

Costi degli interessi inferiori: i mutuatari possono risparmiare sugli interessi, che spesso rappresentano una spesa significativa.

Realizzazione personale: il senso di benessere emotivo che può derivare dalla riduzione del debito. Essere senza debiti consente inoltre ai mutuatari di spendere e investire in altri ambiti.

Gli svantaggi di saldare anticipatamente i debiti

I pagamenti aggiuntivi, d’altro canto, hanno un costo. I richiedenti del prestito dovrebbero considerare quanto segue prima di effettuare pagamenti extra sul loro mutuo:

Penalità di rimborso anticipato: una penalità di rimborso anticipato è un accordo tra il mutuatario e l'istituto di credito ipotecario che regola ciò che il mutuatario può rimborsare e quando. L'importo della penalità è solitamente espresso come percentuale del saldo dovuto al momento del pagamento anticipato o come un certo numero di mesi di interessi maturati.

L'importo della sanzione di solito diminuisce fino a quando non scompare entro cinque anni. Un rimborso una tantum dovuto alla vendita di una casa non è generalmente soggetto alla penalità di pagamento anticipato.

Bloccare il capitale della casa: il denaro investito in una casa è denaro che il mutuatario non può spendere altrove. Ciò potrebbe eventualmente costringere il mutuatario a contrarre un prestito aggiuntivo in caso di necessità imprevista di contanti.

Detrazione fiscale persa: i mutuatari negli Stati Uniti possono detrarre i costi degli interessi ipotecari dalle loro tasse. Pagamenti di interessi inferiori comportano una detrazione inferiore. Tuttavia, solo i contribuenti che dettagliano l'importo dovuto (anziché ricevere la detrazione standard) possono usufruire di questo vantaggio.

Costi di opportunità: Dare la priorità all'estinzione anticipata del mutuo potrebbe non essere sempre la decisione finanziaria ottimale. Dato che i tassi ipotecari sono spesso inferiori ai potenziali rendimenti di altri investimenti, è importante soppesare i benefici. Ad esempio, utilizzare i fondi in eccesso per estinguere un mutuo con un tasso d'interesse del 4% potrebbe non essere altrettanto vantaggioso se quegli stessi fondi potrebbero fruttare un rendimento del 7% o più se investiti in modo oculato. La differenza di guadagno potenziale rappresenta un costo opportunità che deve essere attentamente considerato nella pianificazione finanziaria.

Breve storia dei mutui negli Stati Uniti

Nei primi decenni del XX secolo, l'acquisto di una casa significava spesso versare un cospicuo acconto e accettare un prestito a breve termine, che in genere richiedeva un consistente pagamento a rate dopo un periodo di circa tre-cinque anni. Tali termini stringenti significavano che la proprietà di una casa era fuori portata per la maggior parte degli americani; i dati storici suggeriscono che prima degli anni '30 i tassi di proprietà di una casa si aggiravano intorno al 40%.

L'inizio della Grande Depressione ha visto un drastico aumento dei pignoramenti, con stime che indicano che quasi il 25% dei titolari di mutui ha perso la casa a causa del pignoramento. Questo periodo sottolineò la necessità di riformare il finanziamento degli alloggi.

In risposta a questa esigenza, negli anni '30 il governo statunitense prese provvedimenti per rimodellare il sistema di finanziamento degli alloggi. La creazione della Federal Housing Administration (FHA) e della Federal National Mortgage Association, comunemente nota come Fannie Mae, segnò una svolta. La FHA introdusse l'assicurazione sui mutui, riducendo il rischio per i prestatori e consentendo così termini di prestito più lunghi e pagamenti anticipati più bassi, rendendo la proprietà di una casa più accessibile per l'americano medio. Fannie Mae è stata istituita per fornire un mercato secondario per i mutui, aumentando la disponibilità di fondi per i prestiti.

Dopo la Seconda guerra mondiale, queste istituzioni sono state fondamentali per facilitare la proprietà di una casa ai veterani, contribuendo a un boom immobiliare e a una crescita sostenuta dei tassi di proprietà delle abitazioni. La FHA, in particolare, ha continuato a fornire un sostegno fondamentale al mercato immobiliare, soprattutto durante le fasi di crisi economica, contribuendo a stabilizzarlo.

All'inizio del XXI secolo, una combinazione di fattori ha portato a un massimo storico di proprietari di case, con un picco del 68,1% nel 2001. Tuttavia, questo picco è stato seguito da un forte calo durante la crisi finanziaria del 2008. Fannie Mae, gravemente colpita dalle insolvenze dei mutui, è stata posta sotto tutela federale per evitarne il collasso. Dopo alcuni anni, nel 2012, ha recuperato la redditività. Anche l'FHA ha svolto un ruolo significativo nel stabilizzare il mercato, garantendo la disponibilità di assicurazioni sui mutui durante la crisi.

Anche la Federal Reserve è intervenuta, attuando politiche volte a sostenere il mercato, che hanno contribuito a ripristinare la fiducia e la stabilità dei titoli garantiti da ipoteca. Nel 2013, questi sforzi collettivi hanno iniziato a produrre un mercato immobiliare più resistente.

Oggi, istituzioni come Fannie Mae e FHA continuano a essere fondamentali per il settore dei mutui, fornendo il supporto per una parte sostanziale dei mutui per le case unifamiliari e contribuendo alla flessibilità e all'accessibilità del finanziamento delle case.