Ипотечный калькулятор

Калькулятор ипотеки - это полезный инструмент для расчета ежемесячного платежа и других расходов, связанных с владением жильем. В общую сумму расходов, связанных с ипотекой, можно включить дополнительные сборы или годовое процентное увеличение. Основной целевой аудиторией этого калькулятора являются граждане США.

Ипотека

Ипотека - это кредит под залог недвижимости, чаще всего дома. Кредиторы определяют кредиты на недвижимость как деньги, взятые в долг для оплаты недвижимости. Покупатели, которые берут у кредитора кредит на покупку жилья, часто обязаны выплатить его в течение определенного срока, обычно 15 или 30 лет в США. Каждый месяц покупатель выплачивает кредит. Основная сумма, или первоначальная сумма займа, составляет часть ежемесячного платежа.

Проценты - это стоимость, выплачиваемая кредитору за использование денег. Целевые депозитные счета иногда используются для компенсации расходов на налоги на недвижимость и страхование. И пока не будет выплачен последний ежемесячный платеж, покупатель не может считаться полноправным владельцем ипотечной недвижимости.

30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой является одним из распространенных видов ипотеки в США. В США ипотечные кредиты - основное средство финансирования покупки жилья.

Компоненты ипотечного калькулятора

Обычно ипотечный кредит состоит из нескольких компонентов, и наш калькулятор учитывает их. Сумма кредита - это сумма, занимаемая у банка или кредитора. Эта сумма равна цене покупки минус первоначальный взнос. Максимальная сумма кредита, которую можно взять, обычно зависит от дохода семьи или доступности.

Срок кредита определяет время, когда вы должны полностью погасить кредит. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой часто имеют срок 15, 20 или 30 лет. При более коротких сроках погашения, например, 15 или 20 лет, процентные ставки часто ниже.

Первоначальный взнос - это первоначальный взнос на покупку, обычно составляющий часть всей стоимости. Как правило, ипотечным кредиторам требуется первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы кредита. В некоторых случаях заемщики могут внести 3%.

Заемщики будут вынуждены приобрести частное ипотечное страхование (PMI), если их первоначальный взнос составляет менее 20%. Заемщики должны иметь эту страховку до тех пор, пока остаток задолженности по кредиту не упадет ниже 80% от первоначальной стоимости дома. Чем выше первоначальный взнос, тем лучше процентная ставка и тем больше вероятность одобрения кредита.

Процентная ставка - это доля кредита, взимаемая в качестве платы за пользование кредитом.

Существует два вида ипотечных кредитов: с фиксированной процентной ставкой (FRM) и с регулируемой процентной ставкой (ARM). Как следует из названия, процентные ставки по кредиту FRM являются фиксированными на протяжении всего срока кредитования. С помощью приведенного выше калькулятора рассчитываются только фиксированные ставки.

При использовании ARM процентные ставки обычно фиксируются на определенный период, после чего они периодически корректируются на основе рыночных индексов. ARM перекладывают часть риска на заемщика. Поэтому первоначальные процентные ставки ARM обычно на 0,5-2% ниже, чем по FRM с тем же сроком кредитования.

Процентные ставки по ипотеке обычно выражаются в годовой процентной ставке (APR), иногда называемой номинальной APR или эффективной APR. Это процентная ставка, выраженная как периодическая ставка, умноженная на количество периодов компаундирования в году. Например, если ставка по ипотеке составляет 6% APR, заемщику придется платить 6%, разделенные на двенадцать, что составляет 0,5% процентов каждый месяц.

Расходы на владение жильем и получение ипотеки

Ежемесячные платежи по ипотеке составляют большую часть финансовых затрат на владение домом. Но есть и другие существенные расходы, о которых следует помнить. Для классификации эти расходы делятся на периодические и единовременные.

Периодические расходы

Большинство периодических расходов сохраняется в течение всего срока действия ипотечного кредита и после него. Налоги на недвижимость, страхование жилья, взносы в ТСЖ и другие расходы увеличиваются со временем как побочный продукт инфляции. Они являются существенным финансовым фактором.

Постоянные расходы помещаются в калькуляторе под флажком "Включить опции ниже". Калькулятор также имеет дополнительные опции для ежегодного процентного увеличения в разделе "Дополнительные опции". Их использование может помочь получить более точные расчеты.

Страхование жилья - это вид страхования, который защищает жилище человека от различных видов ущерба. Оно защищает от судебных исков, связанных с травмами на территории дома и за его пределами. В полис страхования жилья может быть включено покрытие личной ответственности. Стоимость страхования дома зависит от нескольких переменных, включая местоположение, возраст, состояние дома и желаемый уровень защиты.

Налоги на имущество. Владельцы недвижимости платят налоги местным органам власти. Как правило, в Соединенных Штатах налогами на недвижимость занимаются местные власти или власти округов. Местные налоги на недвижимость взимаются в каждом из 50 штатов. Как правило, домовладельцы в США ежегодно тратят около 1,1 процента от стоимости своих домов на налоги на недвижимость.

Плата ТСЖ (HOA) - это плата, взимаемая с имущества, принадлежащего товариществу собственников жилья (ТСЖ). Эта организация поддерживает и улучшает имущество и окружающую среду в сообществах, находящихся под ее юрисдикцией. Сборы ТСЖ часто требуются для кондоминиумов, таунхаусов и отдельных односемейных домов. Ежегодные взносы в ТСЖ обычно составляют менее 1% от стоимости недвижимости.

Частное ипотечное страхование (PMI). Частное ипотечное страхование (PMI) защищает кредитора, когда заемщик не может выплатить кредит. Кредиторы в США часто требуют, чтобы заемщики приобретали PMI, если первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости недвижимости, а соотношение кредита к стоимости (LTV) ниже 78-80%. Первоначальный взнос, размер кредита и кредит заемщика влияют на стоимость частного ипотечного страхования (PMI). Ежегодно взимается от 0,3 до 1,9 процента от суммы кредита.

Дополнительные расходы. Ежегодное обслуживание недвижимости может стоить до 1% от ее стоимости. Коммунальные услуги, содержание дома и другие расходы включены в эту категорию расходов.

Неповторяющиеся расходы, разовые расходы

Калькулятор не включает эти расходы, но их не следует упускать из виду.

Первоначальные улучшения: Перед тем как въехать в дом, некоторые покупатели предпочитают произвести фундаментальные улучшения в недвижимости. Ремонт дома может включать в себя все: от замены напольного покрытия и покраски стен до полной перепланировки внутри или снаружи. Расходы на ремонт могут быстро накапливаться, но у владельцев есть возможность отсрочить их или вовсе избежать.

Расходы на закрытие сделки - это расходы, которые возникают после заключения сделки с недвижимостью. Расходы на закрытие ипотеки в Соединенных Штатах могут включать в себя оплату услуг титульной службы, оплату услуг адвоката, налог на передачу собственности, плату за обследование, плату за запись, плату за подачу заявки на ипотеку, комиссию брокера, гарантию на дом, плату за осмотр, плату за оценку, пропорциональные налоги на недвижимость, предоплаченное страхование жилья, пропорциональные проценты, пропорциональные взносы ассоциации домовладельцев и т.д.

Обычно эти расходы несет покупатель, хотя с продавцом или кредитором можно договориться о "кредите". Нередко при сделке стоимостью 400.000 долларов покупатель оплачивает около 10.000 долларов США.

Разное: Новая мебель, новая бытовая техника, ремонт и расходы на переезд - это единовременные расходы, связанные с покупкой дома.

Погашение раньше срока и дополнительные средства

Заемщики могут захотеть погасить ипотечный кредит раньше по разным причинам, включая, в частности, более низкие процентные ставки, желание продать дом или возможность рефинансирования. Например, наш калькулятор может учитывать единовременные или регулярные платежи. Заемщики должны знать о преимуществах и недостатках дополнительных платежей по ипотеке.

Стратегии досрочного погашения долга

Помимо окончательного погашения ипотечного кредита, существует три основных способа сделать это. Чтобы сэкономить деньги на процентах, заемщики используют эти методы. Вы можете использовать комбинацию этих стратегий или применять их по отдельности.

Дополнительные платежи

Это просто дополнительный платеж поверх ежемесячного платежа. В типичных долгосрочных ипотечных кредитах большая часть дополнительных расходов идет на погашение процентов, а не основного долга. Любые дополнительные платежи уменьшают остаток по кредиту, снижая проценты и позволяя заемщику в долгосрочной перспективе погасить кредит раньше.

Некоторые люди вырабатывают привычку вносить дополнительные платежи каждый месяц; другие делают это по мере возможности. Ипотечный калькулятор имеет дополнительные параметры для включения многих дополнительных расходов, и может быть полезно сравнить результаты дополнения к ипотеке с учетом и без учета дополнительных платежей.

Платеж раз в две недели

При двухнедельном плане платежей заемщик каждые две недели вносит платеж, равный половине типичной месячной суммы. Учитывая, что в году 52 недели, заемщик будет вносить 26 платежей раз в две недели. Это соответствует 13 полным ежемесячным платежам в год, а не 12, как при стандартном месячном графике.

Такой подход хорошо согласуется с бюджетным циклом людей, получающих зарплату раз в две недели, поскольку позволяет им синхронизировать часть каждой зарплаты непосредственно на выплату ипотечного кредита. В течение года эта стратегия приводит к одному дополнительному ежемесячному платежу, который направляется на погашение основного долга. Это позволяет ускорить процесс уменьшения остатка основного долга и получить значительную экономию на процентах в течение всего срока кредитования, а также сократить общий срок ипотеки.

Рефинансирование в кредит на более короткий срок

Рефинансирование - это получение нового кредита для погашения существующего. Используя эту стратегию, заемщики могут сократить срок кредита, что обычно приводит к снижению процентной ставки. Это ускоряет погашение кредита и экономит процентные расходы. Однако при этом заемщик обычно вносит больший ежемесячный платеж. Кроме того, при рефинансировании заемщику, скорее всего, придется оплатить расходы и сборы, связанные с закрытием кредита.

Причины досрочного погашения кредита

Внесение дополнительных платежей дает следующие преимущества:

Более короткий срок погашения кредита: Сокращение срока выплаты означает, что погашение наступит раньше, чем первоначальный срок, указанный в ипотечном договоре. Таким образом, заемщик быстрее погасит ипотечный кредит.

Снижение процентных расходов: Заемщики могут сэкономить на процентах, которые часто влекут значительные расходы.

Личная самореализация: Чувство эмоционального благополучия, которое может возникнуть при освобождении от долгов. Отсутствие долгов также позволяет заемщикам тратить и инвестировать в другие сферы.

Минусы досрочного погашения долгов

Дополнительные платежи, с другой стороны, обходятся недешево. Прежде чем вносить дополнительные платежи по ипотеке, соискателям кредита следует подумать о следующем:

Штрафы за досрочное погашение: Штраф за досрочное погашение - это соглашение между заемщиком и ипотечным кредитором, которое регулирует, какую сумму и когда заемщик может погасить. Сумма штрафа обычно выражается в процентах от суммы задолженности на момент досрочного погашения или определенного количества месяцев начисленных процентов.

Сумма штрафа обычно уменьшается, пока в конечном итоге не исчезнет в течение пяти лет. Единовременное погашение в связи с продажей дома обычно не облагается штрафом за досрочное погашение.

Блокирование капитала дома: Деньги, вложенные в дом, — это деньги, которые заемщик не может потратить в другом месте. В конечном итоге это может вынудить заемщика взять дополнительный кредит, если возникнет непредвиденная необходимость в денежных средствах.

Потеря налогового вычета: Заемщики в США могут вычитать расходы на выплату процентов по ипотеке из своих налогов. Более низкие процентные платежи приводят к снижению вычета. Однако воспользоваться этим преимуществом могут только те налогоплательщики, которые указывают сумму долга (а не получают стандартный вычет).

Издержки упущенной выгоды: Приоритет досрочного погашения ипотеки не всегда является оптимальным финансовым решением. Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам зачастую ниже, чем потенциальная доходность других инвестиций, важно взвесить все преимущества. Например, использование свободных средств для погашения ипотеки с процентной ставкой 4% может оказаться не столь выгодным, если при грамотном инвестировании эти же средства могут принести доход в 7% и более. Разница в потенциальных доходах представляет собой альтернативную стоимость, которую следует тщательно учитывать при финансовом планировании.

Краткая история ипотеки в США

В первые десятилетия XX века приобретение жилья часто означало внесение крупного первоначального взноса и согласие на краткосрочный кредит, который, как правило, требовал значительного шарового платежа по истечении трех-пяти лет. Такие жесткие условия означали, что для большинства американцев приобретение жилья было недоступно: по историческим данным, до 1930-х годов доля владельцев жилья составляла около 40%.

С началом Великой депрессии резко возросло число случаев лишения прав собственности на жилье: по оценкам, около 25% владельцев ипотечных кредитов потеряли свои дома в результате лишения права выкупа. Этот период подчеркнул необходимость реформирования системы жилищного финансирования.

Реагируя на эту потребность, правительство США в 1930-х годах предприняло шаги по реформированию системы жилищного финансирования. Поворотным моментом стало создание Федеральной жилищной администрации (FHA) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации, известной как Fannie Mae. FHA ввело ипотечное страхование, снизив риск для кредиторов, что позволило увеличить сроки кредитования и снизить первоначальный взнос, сделав приобретение жилья более доступным для рядовых американцев. Компания Fannie Mae была создана для обеспечения вторичного рынка ипотечных кредитов, что повысило доступность средств для кредитования.

После Второй мировой войны эти институты сыграли важную роль в обеспечении доступности жилья для ветеранов, что способствовало жилищному буму и устойчивому росту числа домовладельцев. В частности, FHA продолжало оказывать важнейшую поддержку рынку жилья, особенно в периоды экономических спадов, способствуя его стабилизации.

К началу XXI века совокупность факторов привела к рекордному уровню владения жильем: в 2001 году этот показатель достиг 68,1%. Однако за этим пиком последовал резкий спад во время финансового кризиса 2008 года. Для предотвращения краха Fannie Mae, серьезно пострадавшая от неплатежей по ипотечным кредитам, была взята под федеральный консервационный контроль. Через несколько лет, к 2012 году, она восстановила свою рентабельность. FHA также сыграло значительную роль в стабилизации рынка, обеспечив доступность ипотечного страхования в период кризиса.

Вмешалась и Федеральная резервная система США, которая проводила политику, направленную на поддержку рынка, что способствовало восстановлению доверия и стабильности ипотечных ценных бумаг. К 2013 году эти коллективные усилия начали приносить плоды в виде повышения устойчивости рынка жилья.

Сегодня такие институты, как Fannie Mae и FHA, продолжают играть основополагающую роль в ипотечной индустрии, обеспечивая поддержку значительной части ипотечных кредитов на покупку односемейных домов и способствуя гибкости и доступности финансирования жилья.