Máy tính khoản vay thế chấp

Máy Tính Vay Thế Chấp hỗ trợ bạn tính toán khoản thanh toán hàng tháng và các chi phí khác liên quan đến việc sở hữu nhà ở. Bạn sẽ có các tùy chọn thêm như phí bổ sung hoặc mức tăng tỷ lệ phần trăm hàng năm vào tổng chi phí liên quan đến khoản vay thế chấp. Công cụ này chủ yếu dành cho công dân Mỹ.

Vay Thế Chấp

Vay thế chấp là một khoản vay được bảo đảm bằng tài sản, thường là nhà ở. Các tổ chức cho vay định nghĩa khoản các vay bất động sản là khoản tiền được vay để mua một tài sản. Người mua tài sản sẽ sử dụng khoản vay thế chấp từ bên cho vay để mua tài sản đó và thường được yêu cầu trả dần khoản vay trong một khoảng thời gian nhất định, thông thường là 15 hoặc 30 năm tại Mỹ. Mỗi tháng, người mua sẽ phải trả lại khoản vay này khi đến hạn. Một phần trong khoản thanh toán hàng tháng sẽ là một phần tiền gốc, hay còn gọi là số tiền vay ban đầu.

Lãi suất là giá trị mà người vay phải trả cho bên cho vay để sử dụng khoản tiền vay. Tài khoản ủy thác giữ đôi khi được sử dụng để bù đắp chi phí thuế tài sản và bảo hiểm. Trước khi khoản thanh toán hàng tháng cuối cùng được thanh toán, người mua không thể được coi là chủ sở hữu hoàn toàn của tài sản thế chấp.

Mô hình vay thế chấp phổ biến tại Mỹ là vay trả góp cố định 30 năm. Tại Mỹ, vay thế chấp là phương thức chính mà người dân dùng để xoay vốn mua nhà.

Các Thành Phần của một Ứng Dụng Máy Tính Vay Thế Chấp

Một khoản vay thế chấp thường bao gồm nhiều thành phần trong đó, và máy tính của chúng tôi cũng tích hợp sẵn các thành phần đó. Số tiền vay là tổng số tiền vay được từ ngân hàng hoặc tổ chức cho vay. Số tiền này bằng giá mua nhà trừ đi khoản đặt cọc. Số tiền vay tối đa có thể được thực hiện thường liên quan đến thu nhập gia đình hoặc khả năng chi trả.

Kỳ hạn vay vạch ra thời điểm bạn phải trả hết toàn bộ khoản vay. Khoản vay thế chấp với lãi suất cố định thường có kỳ hạn 15, 20 hoặc 30 năm. Các kỳ hạn trả nợ ngắn hơn, như 15 hoặc 20 năm, thường có lãi suất thấp hơn.

Tiền đặt cọc là khoản thanh toán ban đầu cho việc mua nhà, thường là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên tổng chi phí. Thông thường, các tổ chức cho vay thế chấp yêu cầu khoản đặt cọc ít nhất là 20% trên tổng số tiền vay. Trong một số trường hợp, người vay có thể đặt cọc 3%.

Người vay sẽ bị buộc phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu khoản đặt cọc của họ dưới 20%. Người vay phải có bảo hiểm này cho đến khi số dư còn lại của khoản vay giảm xuống dưới 80% giá mua ban đầu của ngôi nhà. Tiền đặt cọc càng cao, lãi suất càng tốt và khả năng khoản vay được chấp thuận càng cao.

Lãi suất là một phần trong khoản vay được tính như phí vay.

Có hai loại hình vay thế chấp đó là: lãi suất cố định (FRM) và lãi suất điều chỉnh (ARM). Đúng như tên gọi, lãi suất của khoản vay FRM được cố định trong suốt thời gian vay. Phần mềm máy tính nói trên chỉ tính toán được lãi suất cố định.

Với loại hình vay ARM, lãi suất thường được cố định trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó được điều chỉnh định kỳ dựa trên các chỉ số thị trường. ARM chuyển giao một phần rủi ro cho người vay. Do đó, lãi suất ban đầu của ARM thường thấp hơn 0,5-2% so với FRM có cùng kỳ hạn vay.

Lãi suất vay thế chấp thường được thể hiện dưới dạng lãi suất phần trăm hàng năm (APR), đôi khi được gọi là APR danh nghĩa hoặc APR thực tế. Đây là lãi suất được biểu thị dưới dạng lãi suất định kỳ nhân với số kỳ tính lãi suất trong một năm. Ví dụ, nếu lãi suất thế chấp là 6% APR, người vay sẽ phải trả 6% chia cho mười hai, tức là 0,5% lãi vay mỗi tháng.

Các Chi Phí Sở Hữu Nhà Ở và Nhận Khoản Vay Thế Chấp

Chi phí sở hữu nhà chủ yếu bao gồm khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, còn nhiều khoản chi phí khác quan trọng cần lưu ý. Để dễ phân loại, các khoản chi phí này được chia thành chi phí định kỳ và chi phí không định kỳ.

Các Chi Phí Định Kỳ

Hầu hết các chi phí định kỳ sẽ kéo dài trong suốt thời gian vay thế chấp và thậm chí kể cả sau đó. Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, phí HOA và các chi phí khác sẽ tăng theo thời gian do lạm phát. Chúng là một yếu tố tài chính quan trọng.

Các chi phí định kỳ được đặt dưới mục "Bao Gồm Các Tùy Chọn Bên Dưới" (Include Options Below) trong công cụ máy tính. Máy tính cũng có các tùy chọn bổ sung dành cho mức tăng phần trăm hàng năm trong phần "Các Tùy Chọn Khác" (More options). Sử dụng các tùy chọn này có thể cho ra kết quả chính xác hơn.

Bảo hiểm nhà ở là một loại bảo hiểm bảo vệ nhà ở của một người trước nhiều rủi ro khác nhau. Nó bảo vệ chống lại các vụ kiện liên quan đến thương tích trong và ngoài bất động sản. Bảo hiểm trách nhiệm cá nhân có thể được bao gồm trong các gói bảo hiểm nhà ở. Chi phí bảo hiểm nhà ở sẽ phụ thuộc vào một số biến số, bao gồm vị trí, tuổi, tình trạng của ngôi nhà và mức độ bảo vệ mong muốn.

Thuế bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản phải nộp thuế cho chính quyền địa phương. Thuế bất động sản tại Mỹ thường sẽ do chính quyền địa phương hoặc quận xử lý. Thuế bất động sản địa phương được truy thu ở từng bang trong số 50 tiểu bang. Nói chung, chủ nhà ở Mỹ sẽ phải chi khoảng 1,1% giá trị ngôi nhà của họ cho thuế tài sản mỗi năm.

Phí HOA là khoản phí đánh vào bất động sản do hiệp hội chủ nhà (HOA) sở hữu. Tổ chức này bảo trì và cải thiện tài sản cũng như môi trường của các cộng đồng thuộc thẩm quyền của mình. Phí HOA thường bắt buộc đối với các căn hộ chung cư, nhà phố và một số nhà ở gia đình đơn lẻ. Phí HOA hàng năm thường dưới 1% giá trị tài sản.

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bảo vệ người cho vay khi người vay không thể trả hết khoản vay. Người cho vay ở Mỹ thường yêu cầu người vay mua PMI nếu khoản đặt cọc dưới 20% giá trị tài sản và tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn 78-80%. Tiền đặt cọc, quy mô khoản vay và tín dụng của người vay ảnh hưởng đến chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Từ 0,3 đến 1,9% phần trăm khoản vay sẽ bị tính làm phí bảo hiểm thế chấp tư nhân mỗi năm.

Các chi phí bổ sung. Bảo trì bất động sản hàng năm có thể tốn lên tới 1% giá trị của bất động sản. Tiện ích, sửa sang nhà ở và các chi phí khác đều được bao gồm trong danh mục chi phí này.

Các Chi Phí Không Định Kỳ

Mặc dù công cụ máy tính không bao gồm những khoản chi phí này, nhưng chúng ta cũng không nên ngó lơ chúng.

Cải tạo ban đầu: Trước khi dọn vào, một số người mua nhà thích tiến hành các cải tạo cơ bản cho ngôi nhà. Cải tạo nhà có thể bao gồm mọi thứ, từ thay sàn nhà và sơn tường đến tân trang lại hoàn toàn nội thất hoặc ngoại thất. Chi phí cải tạo có thể nhanh chóng tăng cao, nhưng chủ sở hữu có thể tùy chọn trì hoãn hoặc né tránh hoàn toàn.

Chi phí khóa sổ (closing costs) là phí phát sinh sau khi giao dịch bất động sản hoàn tất. Chi phí khóa sổ khoản vay thế chấp tại Hoa Kỳ có thể bao gồm phí dịch vụ quyền sở hữu, phí luật sư, thuế chuyển nhượng tài sản, phí khảo sát, phí đăng ký, phí nộp hồ sơ vay thế chấp, hoa hồng môi giới, phí bảo hành nhà, phí kiểm tra, phí thẩm định, thuế tài sản theo tỷ lệ, bảo hiểm nhà trả trước, lãi theo tỷ lệ, phí hội chủ nhà theo tỷ lệ, v.v.

Người mua thường phải gánh chịu những khoản chi phí này, mặc dù vậy họ có thể thương lượng "tín dụng" với bên bán hoặc bên cho vay. Trong một giao dịch trị giá 400.000 đô la, người mua thường phải trả khoảng 10.000 đô la chi phí khóa sổ.

Các chi phí không định kỳ khác: Nội thất mới, thiết bị mới, sửa chữa và chi phí di dời là các khoản phí trả một lần liên quan đến việc mua nhà.

Thanh Toán Trước Hạn và Nguồn Tiền Bổ Sung

Người vay có thể muốn thanh toán sớm khoản vay thế chấp vì nhiều lý do khác nhau, bao gồm nhưng không giới hạn ở mong muốn giảm lãi suất, mong muốn bán nhà hoặc tái vay vốn. Ví dụ, máy tính của chúng tôi có thể tính đến các khoản thanh toán một lần hoặc thường xuyên. Người vay nên biết những lợi ích và hạn chế của việc thực hiện các khoản thanh toán thế chấp tăng thêm.

Các Chiến Lược giúp Sớm Trả Hết Nợ

Ngoài việc thanh toán hết khoản vay thế chấp cuối cùng, còn có ba cách chính để thực hiện việc này. Người vay sử dụng các phương pháp này để tiết kiệm tiền lãi. Bạn có thể sử dụng kết hợp các chiến lược này hoặc sử dụng riêng lẻ từng chiến lược.

Thanh toán bổ sung

Đây đơn giản là khoản thanh toán bổ sung ngoài khoản thanh toán phải trả hàng tháng. Trong các khoản vay thế chấp dài hạn thông thường, một phần lớn các chi phí bổ sung được dùng để trả lãi, không phải tiền gốc. Bất kỳ khoản phí bổ sung nào cũng đều góp phần làm giảm số dư khoản vay, giảm lãi suất và cho phép người vay trả hết khoản vay sớm hơn trong dài hạn.

Một số người có thói quen trả tiền thêm hàng tháng; những người khác chỉ thực hiện thanh toán thêm khi có thể. Phần mềm máy tính thế chấp có các thông số bổ sung để đưa vào phép tính nhiều khoản chi phí bổ sung, và thao tác so sánh kết quả của khoản vay bổ sung với các khoản thanh toán có tăng thêm và không tăng thêm có thể hữu ích.

Thanh toán hai lần một tuần

Theo phương thức thanh toán hai tuần một lần, người vay thực hiện thanh toán bằng một nửa khoản tiền hàng tháng thông thường cứ hai tuần một lần. Vì một năm có 52 tuần nên người vay sẽ thực hiện 26 khoản thanh toán hai tuần một lần. Cách này này tương đương với 13 khoản thanh toán hàng tháng đầy đủ trong một năm, thay vì 12 khoản thanh toán theo lịch trình hàng tháng tiêu chuẩn.

Phương pháp này có thể phù hợp với chu kỳ lập ngân sách của những người được trả lương hai tuần một lần, vì nó cho phép họ đồng bộ hóa một phần tiền lương của mình trực tiếp vào khoản thanh toán thế chấp. Trong khoảng thời gian một năm, chiến lược này cho phép thanh toán thêm một khoản phải trả hàng tháng, được áp dụng cho tiền gốc. Theo đó, cách thanh toán này đẩy nhanh quá trình giảm số dư tiền gốc và có thể giúp người vay tiết kiệm được một khoản tiền lãi vay đáng kể trong suốt thời gian vay, cũng như có khả năng giảm thời hạn thế chấp tổng thể.

Đảo nợ vào một khoản vay ngắn hạn

Đảo nợ nghĩa là lấy một khoản vay mới để trả hết khoản vay hiện có. Sử dụng chiến lược này, người vay có thể rút ngắn thời hạn vay, thường đưa đến mức lãi suất thấp hơn. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ trả các khoản thanh toán và tiết kiệm chi phí trả lãi. Tuy nhiên, người vay thường sẽ phải trả khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn. Ngoài ra, khi đảo nợ, người vay có thể phải trả thêm phí khóa sổ và phí thủ tục.

Những lý do để cân nhắc trả nợ vay trước hạn

Trả nợ bổ sung giúp bạn có được những lợi ích sau đây:

Thời gian trả nợ ngắn hơn: Rút ngắn thời gian trả nợ có nghĩa là khoản vay sẽ được hoàn trả sớm hơn so với thời hạn được quy định ban đầu trong hợp đồng thế chấp. Cơ chế này giúp người vay trả hết khoản vay thế chấp nhanh hơn rất nhiều.

Chi phí lãi thấp hơn: Người vay có thể tiết kiệm lãi suất, thường là một khoản chi phí lớn.

Gạt bỏ mối lo tài chính: Tạo cảm giác an tâm về mặt tài chính khi giảm được khoản nợ. Trả xong nợ sớm cho phép người vay chi tiêu và đầu tư vào các lĩnh vực khác.

Những mặt tiêu cực của việc trả hết nợ sớm

Trả nợ bổ sung cũng là quyết định đi kèm rủi ro. Người vay nên cân nhắc những điều sau đây trước khi thực hiện các khoản thanh toán bổ sung để trả sớm khoản vay thế chấp của mình:

Phí phạt trả nợ trước hạn: Phí phạt trả nợ trước hạn là thỏa thuận giữa bên vay và bên cho vay thế chấp, quy định người vay có thể trả nợ bao nhiêu và khi nào. Số tiền phạt thường được thể hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm của số dư nợ còn lại tại thời điểm trả nợ trước hạn hoặc một số tháng lãi tích lũy nhất định.

Số tiền phạt thường giảm dần cho đến khi biến mất hoàn toàn sau năm năm. Hành động trả nợ một lần do bán nhà thường không bị phạt trả nợ trước hạn.

Chôn vốn vào chuyện mua nhà: Tiền đầu tư mua nhà là khoản tiền người vay không thể dùng để chi tiêu vào những việc khác. Do đó, nếu có nhu cầu tiền mặt bất ngờ để đầu tư vào những thương vụ khác, người vay sẽ phải tìm đến một khoản vay mới.

Mất khấu trừ thuế: Người vay ở Hoa Kỳ có thể khấu trừ các chi phí lãi suất thế chấp trên thuế của họ. Các khoản trả nợ có lãi suất thấp hơn sẽ dẫn đến các khoản khấu trừ thuế thấp hơn. Tuy nhiên, chỉ những người nộp thuế phân loại từng khoản nợ (chứ không nhận khấu trừ tiêu chuẩn) mới có thể tận dụng quyền lợi này.

Chi phí cơ hội: Ưu tiên thanh toán sớm các khoản vay thế chấp không phải lúc nào cũng là quyết định tài chính sáng suốt. Vì lãi suất thế chấp thường thấp hơn lợi nhuận tiềm năng đến từ các khoản đầu tư khác, nên suy nghĩ kỹ về lợi ích là rất quan trọng. Ví dụ, hành động sử dụng tiền dư để thanh toán khoản vay thế chấp có lãi suất 4% có thể không có lợi bằng việc đầu tư những khoản tiền đó để thu về lợi nhuận từ 7% trở lên nếu biết đầu tư đúng cách. Sự khác biệt về tiềm năng thu nhập thể hiện chi phí cơ hội cần được cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình lập kế hoạch tài chính.

Tóm tắt lịch sử về vay thế chấp tại Mỹ

Trong những thập kỷ đầu tiên của thế kỷ 20, mua nhà thường đồng nghĩa với việc người mua phải trả một khoản đặt cọc lớn và đồng ý vay ngắn hạn để rồi phải trả khoản thanh toán "bong bóng" đáng kể sau khoảng thời gian từ ba đến năm năm. Những điều kiện nghiêm ngặt như vậy khiến chuyện sở hữu nhà ở vượt tầm với của phần lớn người dân Mỹ; dữ liệu lịch sử cho thấy rằng trước những năm 1930, tỷ lệ sở hữu nhà ở chỉ quanh quẩn đâu đó ở mức 40%.

Thời điểm khởi đầu của Cuộc Đại Suy Thoái chứng kiến số vụ tịch thu nhà ở tăng cao đến chóng mặt, ước tính có đến 25% chủ sở hữu thế chấp phải chịu mất nhà do bị tịch thu. Giai đoạn này nhấn mạnh nhu cầu cải cách trong lĩnh vực tài chính nhà ở.

Trong nỗ lực phản ứng lại với nhu cầu này, chính phủ Hoa Kỳ đã thực hiện các bước tái định hình lại hệ thống tài chính nhà ở trong những năm 1930. Sự kiện thành lập Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) và Hiệp Hội Vay Thế Chấp Quốc Gia Liên Bang, thường được biết đến với tên gọi là Fannie Mae, đánh dấu một bước ngoặt mới. FHA đã giới thiệu mô hình bảo hiểm thế chấp giúp làm giảm rủi ro cho người cho vay và do đó cho phép thời hạn vay dài hơn cũng như khoản đặt cọc thấp hơn, góp phần khiến quá trình sở hữu nhà dễ dàng đạt được hơn đối với người Mỹ có thu nhập trung bình. Fannie Mae đã được thành lập để cung cấp thị trường thứ cấp cho vay thế chấp, tăng khả năng tiếp cận với nhiều nguồn vốn cho vay.

Sau Thế Chiến II, các tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho cựu chiến binh sở hữu nhà, góp phần vào sự bùng nổ nhà ở và tăng trưởng bền vững về tỷ lệ sở hữu nhà. FHA sau đó đã tiếp tục là bàn đạp quan trọng cho thị trường nhà ở, đặc biệt là trong các thời kỳ suy thoái kinh tế, giúp ổn định thị trường.

Đến đầu thế kỷ 21, sự kết hợp của nhiều yếu tố đã dẫn đến tỷ lệ sở hữu nhà ở cao nhất mọi thời đại, với mức đỉnh là 68,1% vào năm 2001. Tuy nhiên, theo sau đỉnh cao này lại là sự suy giảm mạnh mẽ trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Fannie Mae, đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi các khoản nợ xấu vay thế chấp nhưng được chính phủ bảo lãnh để ngăn chặn sự sụp đổ của nó. Đến năm 2012, Fannie Mae đã phục hồi lợi nhuận. FHA trong giai đoạn này cũng đã đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong việc ổn định thị trường bằng cách đảm bảo tính sẵn có của bảo hiểm thế chấp xuyên suốt cuộc khủng hoảng.

Cục Dự Trữ Liên Bang cũng đã vào cuộc, thực hiện các chính sách nhằm hỗ trợ thị trường, giúp lấy lại niềm tin và sự ổn định trong thị trường chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Đến năm 2013, những nỗ lực chung này đã bắt đầu mang lại một thị trường nhà ở vững chắc hơn.

Ngày nay, các tổ chức như Fannie Mae và FHA vẫn là trụ cột cho lĩnh vực vay thế chấp, cung cấp nguồn hỗ trợ cho một phần đáng kể các khoản vay thế chấp mua nhà dành cho nhà ở gia đình đơn lẻ và góp phần nâng cao tính linh hoạt cũng như tính dễ tiếp cận của hoạt động vay vốn mua nhà.